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名品 고객은 가격 묻지 않는다

평당 5000만 원…강남 재건축 공략법

  • 신현강|부동산칼럼니스트 shk7611@naver.com

名品 고객은 가격 묻지 않는다

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강남 집값 떨어질 가능성 낮아

앞으로 집값이 상승할 것이라 단언하기는 어려워도 집값이 떨어질 가능성이 상당히 낮기 때문에 강남에 진입하려는 이들에게는 상당히 좋은 기회라 하겠다. 그렇다면 강남권에 관심을 갖는 청약(투자) 대기자는 어떻게 접근해야 할까.

먼저 단기적 수익보다는 실거주 차원의 장기적 접근이 필요하다. 정부의 규제가 강화된 이상 단기적으로는 가격 변동 폭에 크게 노출될 수 있기 때문이다. 그러나 이번 8·2 부동산 대책에서도 잠시 언급되었듯이 지금은 저금리 및 대내외 경제 여건 개선으로 시장 상황이 상당히 좋은 편이다. 입주물량 증가와 같은 변수가 존재하긴 하지만 서울, 그중에서도 강남권의 공급이 부족한 상황이다 보니 거래절벽 현상은 그리 오래가지 않을 것이다. 더구나 재건축 초과이익 환수제 시행에 따라 사업 지연이 나타난다면 공급 부족은 더욱 심화될 것이다. 따라서 단기적으로는 시장 상황을 관망하더라도 좋은 기회라 판단되면 과감하게 투자할 필요가 있다.

또한 청약을 할 때는 일반 분양분이 많은 아파트를 노리는 것이 유리하다. 재건축 아파트 특성상 조합원 배정분을 제외하면 실제 일반 분양분은 얼마 되지 않는다. 8월에 분양하는 강남 래미안 포레스트의 경우 일반 분양이 총 2296가구 중 208가구, 신반포 자이는 총 757가구 중에서 145가구밖에 되지 않는다. 따라서 가능한 한 일반 분양분이 많은 아파트 단지를 선택하는 것이 아무래도 유리하다. 좀 더 안정적인 투자를 원한다면 강남권역 중에서도 각종 개발이 집중되고 개발 호재가 본궤도에 오르는 지역에 관심을 갖도록 한다.



중도금 대출 금리에 유의

마지막으로 자금 계획을 철저하게 세워야 한다. 현재 분양가가 9억 원을 넘는 주택은 HUG의 중도금 대출 보증 대상에서 제외된다. 서울 강남, 용산, 성수 등은 HUG의 중도금 집단대출 보증을 받지 못할 가능성이 크다. 이 경우 건설사들이 자체 보증을 통해 중도금을 대출해주는데, 이는 HUG보다 금리가 높다. 또 건설사 각사의 신용도에 따라 중도금 대출 금리가 더 높아질 수도 있다.



게다가 이번 규제로 강남을 포함한 투기지역 및 투기과열지구는 LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율) 40%라는 강화된 대출 규제가 적용된다(단 서민, 실수요자는 50%). 금융감독원에 따르면 지난해 하반기 대출자를 바탕으로 대출한도가 줄어드는 인원은 전체 대출자 중 79%에 해당하는 8만6000여 명이다. 일인당 평균 5000만 원이 줄어든다고 한다. 따라서 자신의 재무 상황을 고려치 않고 접근하다가는 큰 낭패를 볼 수 있다.

8·2 부동산 대책으로 강남 부동산은 가격 상승세가 끊기고 투자 심리가 위축되는 등 직격탄을 맞은 것이 사실이다. 그러나 이는 단기적인 현상일 것으로 보인다. 오랫동안 투자 수요 외에도 질적 수요를 추구하는 이들의 잠재수요가 꾸준하게 이어져왔기에 실수요자라면, 또 강남의 미래 가치에 초점을 둔다면 지금도 충분히 투자 가치가 있다고 본다. ‘지역의 미래 가치를 믿고 장기적으로 접근하라.’ 이것이 2017년 하반기 강남 부동산 시장을 바라보는 가장 현명한 시각이다.




名品 고객은 가격 묻지 않는다

신현강
● 1971년 서울 출생
● 現 부동산 투자 전문가 및 금융인
● ‘행복재테크’, ‘부동산 클라우드’ 등 다수의 부동산 재테크 카페 칼럼니스트 겸 강사로 활동
● 저서 : ‘부동산 투자 이렇게 쉬웠어?’(2017)








신동아 2017년 9월호

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신현강|부동산칼럼니스트 shk7611@naver.com
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