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새 연재 | 봉준호의 ‘아파트’

용산

강북시대 맹주 꿈꾸는 수도권 ‘상전벽해’후보 1순위

  • 봉준호 부동산 컨설턴트 drbong@daksclub.co.kr

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국립중앙박물관과 연결돼 있는 용산가족공원. 향후 이 보다 몇 배나 더 큰 용산민족역사공원이 용산에 들어설 지가 관심사다.

살아본 사람만이 느끼는 동부이촌동의 큰 장점 중 하나는 동네 안에서는 차가 필요없다는 점. 오르막 내리막이 심한 아파트 단지에 사는 사람일수록 이런 ‘완전 평지’의 소중함을 잘 안다. 동네 이쪽 끝에서 저쪽 끝까지 걸어다니며 구경도 하고 산책도 하고 쇼핑도 할 수 있다.

한가람아파트는 동부이촌동의 최대 단지로, 1968년에 지어진 공무원아파트를 재건축한 것이다. 시공사는 건영인데, 재건축 시공 중에 부도를 냈다. 결국 공사기간은 길어지고 아파트의 질도 처음 계획보다는 떨어질 수밖에 없었다. 43·33·25평형 중 33평형의 경우 외환위기 여파가 한창이던 1998년 9월에 2억5000만원 정도였으나, 이후 꾸준히 올라 지금은 9억원이 넘어간다.

한가람아파트는 단지가 대형이고 전철역과 인접해 인기가 높다. 용산민족공원 계획이 구체화하고 국립중앙박물관이 이촌역 맞은편으로 들어오면서 이촌역 지하차도와 철도건널목 등 동부이촌동에서 용산 동쪽 시내 방면으로 가장 빨리 접근할 수 있는 쪽에 있는 아파트들이 몸값을 높여갔다.

종전에는 한가람아파트와 강촌아파트, 코오롱이촌아파트 등 재건축된 33평형 아파트 가격이 비슷했다. 그러나 시간이 흐르면서 가격차가 조금씩 벌어지기 시작했다.

작은방과 주방, 베란다에서 이촌역이 내려다보이는 쪽의 동은 철길이 붙어 있는 데다 북향이어서 가격이 높지 않았다. 그러나 최근 들어 공원계획이 현실화하면서 공원 조망권을 기약해볼 수 있는 북쪽 아파트 가격이 오르는 추세다.



또한 주차장이 지하 2층까지 마련돼 있어 주차공간이 충분하다. 새로 인테리어를 하거나 바닥재를 손봤으면 33·43평형은 오랫동안 사는 데 큰 무리가 없어 보인다. 25평형은 당시 재건축의 특징을 반영하듯이 방 3개를 넣었다. 전용면적 18.1평에 방을 3개 넣으니 다소 비좁은 느낌이다. 거기에 화장실 1개, 베란다 1개로 33·43평형에 비해 동선(動線)이 깔끔하게 떨어지지 않지만 수요가 많아 현재도 4억6000만원을 호가한다.

‘아파트의 클래식’ 한강맨션

이촌동에서 미래가치가 가장 우수한 단지를 꼽으라면 한강맨션 단지를 들 것 이다. 10년쯤 뒤에 재건축돼 있을 아파트 1순위이기도 하다. 1960년대 한강맨션은 ‘공유수면 매립지구’라는 타이틀이 붙여진 채 개발됐다. 건설회사가 한강에 먼저 제방을 쌓아 주택지와 분리하고 이후 한강변 모래밭을 매립해서 택지를 만든 동부이촌동의 대표 아파트가 한강맨션이다.

약 2만4000평의 넓은 대지에 들어섰고, 앞뒤가 뻥 뚫려 한강과 남산의 조망권을 기대할 수 있는 동부이촌동의 중심에 위치한다.

입주한 지 35년이 됐지만 아직도 거주 상태는 양호한 편. 수리를 많이 한 집은 바로 옆의 신축 아파트인 LG한강자이가 부럽지 않다. 거주자들이 대부분 실거주를 목적으로 주택을 소유한 노년층이어서 아직은 노골적으로 재건축에 매달리는 것 같지 않다.

한강맨션은 착공 당시엔 거의 최초로 지어진 호화 아파트라고 해도 손색이 없을 만큼 최신 개념을 도입한 주택이었다. 실평수가 크다는 점은 살아본 사람만이 안다(엘리베이터가 없는 5층 아파트라 공용면적이 작아서 아파트의 평형과 전용면적이 거의 같다). 한강맨션이 지어지기 전의 아파트들은 대부분 연탄을 땠지만, 한강맨션은 최초로 중앙난방 시스템을 도입해 기름을 땠고, 더불어 당시엔 찾아보기 드물던 양변기 화장실을 도입했다.

이 아파트의 기본 콘셉트는 현대의 아파트로도 이어졌다. 수요층의 중장기적 욕구를 적확하게 반영한 스테디셀러 모델이기 때문이다. 지금도 한강맨션을 팔겠다고 선뜻 내놓는 소유자는 매우 드물다. 한강맨션은 3종 주거지역으로 재건축 때 높이의 제한을 받지 않는다. 재건축시 반드시 지켜야 하는 소형 평수 의무비율과 개발부담금, 용적률 제한만 해결된다면 국내 최고가 아파트가 탄생할 수 있는 위치와 공간을 확보하고 있다.

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봉준호 부동산 컨설턴트 drbong@daksclub.co.kr
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