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부동산테크

1% 수익공유형 모기지론 활용 강남권 ‘뉴 트라이앵글’(삼성-잠실-수서) 주목

집, 이젠 정말 사야 할까?

  • 고종완 | 한국자산관리연구원장 re119@unitel.co.kr

1% 수익공유형 모기지론 활용 강남권 ‘뉴 트라이앵글’(삼성-잠실-수서) 주목

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  • ● 주택 거래량 급증 추세…집값 상승으로 이어질 듯
  • ● 서울은 ‘본격 회복’, 경기·인천은 ‘회복 가시화’
  • ● 고가·대형보다 중소형 아파트, 연립주택, 상가, 오피스텔 거래 활발
  • ● 부동산 필패론? 편견을 버려라!
1% 수익공유형 모기지론 활용 강남권 ‘뉴 트라이앵글’(삼성-잠실-수서) 주목


부동산 시장이 후끈 달아올랐다. 봄 이사철을 맞아 훈풍이 불고 활력이 넘친다. 주택 거래량이 최대치를 기록하고 재건축이 다시 주목받고 있다. 분양 시장엔 인기 지역을 중심으로 청약 인파가 몰린다.

부동산 시장의 선행지표인 거래량을 살펴보면 이런 분위기가 확연하게 느껴진다. 지난 2월 수도권과 서울의 주택 매매 거래량은 각각 3만7502건, 1만2990건. 2006년 이후 9년 만에 최대치를 기록했다. 역시 선행지표인 서울 강남 재건축시장의 재부상도 예사롭지 않다. 반포주공1단지, 개포주공, 압구정현대, 잠실주공 5단지 등 이른바 ‘재건축 대장주’를 비롯해 대치은마, 선경, 미도, 쌍용아파트 등 그간 주춤하던 중층단지도 올 들어 지분 값이 뛰고 있다. 한남, 흑석뉴타운 등 강북 재개발 단지 역시 상승 추세다.

9년 만에 거래량 최대치

분양 시장은 과열 우려마저 나온다. 지난해 강남 재건축, 위례신도시 청약 열풍의 여파로 분양권 가격에 1억~3억 원의 웃돈이 붙었다. 지난 2월, 2000년 이후 최대 물량인 69개 단지, 5만9000여 가구가 분양에 나서자 전국 견본주택 11곳에 15만 명에 달하는 구름 인파가 몰렸다.

이런 분위기에 부동산 가격 상승 기대감이 커졌다. 그런데 작금의 부동산시장 회복 배경에는 멈출 줄 모르는 ‘전세 불안 현상’이 있다. 전세난에 지친 실수요자가 견디다 못해 매매로 돌아서는 것이다.

여기에 정부의 규제완화 정책과 초저물가 기조, 1% 수익공유형 모기지론(주택 구입 자금을 1%대 저리로 빌려주는 대신 처분 이익을 공유하는 금융상품) 출시 등으로 부동산 구매 심리가 커지고 있다. 특히 수도권 부동산 경기가 하락의 종지부를 찍고 상승세로 돌아섰다는 관측이 우세해지면서 향후 집값 상승에 대한 기대감도 크다.

국민은행에 따르면 2월 기준 전국 아파트 가격은 0.27% 올랐다. 1월 0.15%보다 상승 폭이 커졌다. 1년 전 같은 달 0.19%와 비교해도 오름세가 눈에 띈다. 집값이 더는 떨어지지 않을 것이라는 소비심리의 회복, 전세가격과 매매가격의 동반 상승 등 부동산 시장은 전형적인 강세장을 예견할 수 있는 조건을 갖춰가는 모양새다.

따라서 모두가 ‘선택의 기로’에 놓인 상황이다. 무주택자는 이참에 집을 사는 게 나을지, 그냥 전세로 계속 사는 게 나을지 계산과 해법 마련으로 분주하다. 그나마 하우스푸어는 전세·매매가 동반 상승, 대출금리 인하로 최악의 상황을 피했다.

2015년 주택 시장은 본격적인 상승 국면이 예상된다. 박근혜 정부의 부동산 정상화 대책이 긍정적 영향을 끼친 데다, 초저금리 등 금융투자환경이 대폭 호전됐기 때문이다. 총부채상환비율(DTI) 및 주택담보대출비율(LTV)이 완화된 것이나 지난해 9·1대책에서 나온 재건축 연한 단축, 청약제도 개선, 신도시 공급조절 등이 호재로 작용하고 있다. 특히 지난해 말 국회를 통과한 분양가 상한제 탄력 적용, 재건축 초과이익 환수제 유예 등도 시장 활성화에 힘을 보태고 있다.

실수요자, 노년층 발길 재촉

주택 시장의 미래를 예측하는 여러 도구 중 주택 시장 관련 핵심 지표와 핵심 변수 움직임을 살펴보자.

집값의 향방을 알 수 있는 핵심 지표로는 거래량, 주택구매력지수, 부동산소비심리지수 등이 꼽힌다. 이 중 거래량 지표는 매매가와 관련해 1~2분기 선행하는 주요 선행지표다. 2014년 말 기준으로 주택 거래량은 전년 대비 전국 100만5173가구(18%), 수도권 46만2111가구(27.3%), 서울 14만8266가구(32.5%), 강남 3구 2만3143가구(39.1%), 지방 54만3062가구(11.1%) 증가했다. 특히 서울과 강남권의 거래량 급증이 주목된다. 향후 가격 상승 기대감을 높이기에 충분하다.

주택 시장에 직·간접으로 영향을 미치는 실물경기, 정책, 금리, 수급 구조, 투자 심리도 시장에 우호적인 편이다. 다만 향후 금리 인상 가능성과 실물경기 회복 여부, 디플레이션 우려 등은 하락변수로 볼 수 있다. 올해 우리나라 경제성장률은 3.5% 안팎으로 예상되고, 하반기에는 미국의 양적완화 종료 여파로 금리가 인상될 가능성이 있다.

주택 시장 수요·공급 요인을 따져보면 올해 주택 시장 회복 가능성은 더욱 커진다. 우선 수요 측면이다. LTV를 70%, DTI를 60%까지 완화하고 금리도 인하해 가계의 주택 구입 및 상환 능력이 커졌다. 매매가 대비 70%선에 달하는 전세가율 역시 매매 수요를 늘리는 마중물 노릇을 하고 있다. 소득대비주택가격지수(PIR)는 서울 기준 2009년 12.1배에서 2014년 9.2배로 낮아졌다. 청약제도 완화로 청약통장 1순위자가 올 4월부터 1200만 명에 달하게 되는 점도 실수요자의 발길을 분양 시장으로 재촉한다. 생애최초주택을 구입하려는 가구, 주택연금을 통해 은퇴생활을 준비하는 노년층도 늘고 있다.

공급 요인을 보자. 신규주택 공급 물량 감소, 미분양 물량 감소로 ‘재고’가 큰 폭으로 줄었다. 미분양 주택은 2008년 12월 16만6000가구에서 지난 1월 3700가구로 대폭 감소했다. 주택공급 과다 여부를 측정하는 대표 지표인 주택보급률과 인구 1000명당 가구 수를 봐도 주택 수급 불균형이 읽힌다. 주택보급률은 전국 102.7%, 수도권 99%, 서울 97.3%(2013년 기준)로 적정 주택보급률 105%와 경제협력개발기구(OECD) 평균치 116%에 한참 미달한다. 인구 1000명당 가구 수도 미국 409.8, 일본 438.7에 비해 우리는 363.8에 불과하다.

주택경기 순환변동을 분석해보면 서울은 본격 회복, 경기·인천은 회복 가시화 국면에 놓였음을 알 수 있다. 따라서 향후 거래가 계속 증가할 경우 수도권 집값은 상승할 가능성이 높다.

흥미로운 점은 주택시장의 미래 예측 및 방향성을 두고 전문가들 사이에서 ‘난타전’이 벌어지고 있다는 것이다. 하지만 분명한 사실은, 지난해만 해도 올해 부동산 시장을 부정적으로 보는 전문가가 많았다는 점이다. 그러나 올해 들어 발표되는 각종 경제 전망 보고서, 전문가 의견 대부분이 긍정적으로 바뀌었음은 시사하는 바가 많다.
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고종완 | 한국자산관리연구원장 re119@unitel.co.kr
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