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‘금융 월세’ 받기 ‘상가 장벽’ 알기

무대출 은퇴 전략, 어떻게?

  • 김경록|미래에셋은퇴연구소장, 함영진|부동산114(주) 리서치센터장

‘금융 월세’ 받기 ‘상가 장벽’ 알기

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구두 명인을 본받자


55세부터 구두 제작을 배운 일본의 수제 구두 명인 기쿠치 다케오. [다이너스 제화 홈페이지]

55세부터 구두 제작을 배운 일본의 수제 구두 명인 기쿠치 다케오. [다이너스 제화 홈페이지]

장수 사회에서 가장 중요한 은퇴자산은 자기 자신이다. 저금리일 때 ‘나’라는 인적자산의 가치는 더 커진다. 매월 100만 원의 이자를 받기 위해서는 금리가 6%일 때는 예금 2억 원이 있으면 되지만, 금리가 2%일 때는 6억 원이 있어야 하고 1%일 때는 12억 원이 있어야 한다. 일을 해서 매월 100만 원을 벌 경우 금리가 6%일 때는 2억 원의 예금과 그 가치가 동일하지만 금리가 2%일 때는 6억 원의 예금과 같다. 저금리 장수 사회에서 가장 중요한 은퇴자산은 ‘나’다.

그러므로 나의 인적자산 가치를 높이기 위한 투자 활동을 해야 한다. 기쿠치 다케오라는 일본의 수제 구두 명인은 90세가 넘어서도 일을 하고 있다. 이 사람이 구두 만드는 것을 배운 때는 55세부터 10년간이었다. 만일 70세에 사망했다면 헛일을 한 셈이지만, 90세가 넘어서도 살아 있는 바람에 우리나라에도 소개될 정도로 유명한 본보기가 되었다. 

지금의 40, 50대에게는 기쿠치 다케오의 삶은 특이한 게 아니라, 일반적으로 겪는 은퇴 후 경로가 될 것이다. 퇴직 후 바로 치킨집을 차리기보다는 자신에게 충분히 투자하고 교육받은 후에 단순 소자본 창업이 아닌, 인적자산의 가치에 기반을 둔 소득을 추구해야 한다. 지금 당장 나 자신에게 투자하는 일부터 해보자. 

꾸준한 수익은 부동산이 아닌 금융자산에서도 얻을 수 있다. “월세를 받는 것은 부동산”이라는 고정관념을 깰 필요가 있다. 불과 10년 전만 하더라도 금융자산 종류가 주식, 채권, 예금 정도로 단순해서 채권을 제외하고는 장기적으로 일정한 금융소득을 주는 자산이 거의 없었다. 하지만 금융 혁신으로 다양한 금융상품이 도입되면서 인프라펀드, 리츠(REITs)와 같이 꾸준한 소득을 주는 자산이 많아졌다. 불과 15년 만에 엄청나게 다양한 자산이 우리나라에 소개됐다. 



금융자산을 통해 꾸준한 소득을 얻기 위해서는 자산을 볼 때 ‘소득 관점’을 가질 필요가 있다. 2%의 이자를 지급하는 30년 만기 국채가 있다고 하자. 20년 만기 상품이라고 한다면 이 국채는 금리가 1% 오르면 채권 가격이 20% 하락하고, 금리가 1% 내리면 채권 가격이 20% 오른다. 변동성이 큰 위험한 자산이다. 하지만 매년 2%의 이자를 만기까지 받으려고 하는 사람에게는 전혀 의미가 없는 위험이다. 만기 전에 가격이 어떻게 변하든 자신이 받기로 한 이자소득은 변함없기 때문이다. 20년 만기의 국채는 자산 관점에서는 위험자산이지만 소득 관점에서는 안전한 자산이다. 

소득 관점으로 볼 때 부동산 펀드나 사회간접자본 관련 인프라 펀드도 비교적 안전 자산에 속한다. 상장돼 거래되는 이들 펀드의 가격은 주식시장 변화와 함께 심하게 변동하지만, 펀드가 지급하는 배당금은 변동이 크지 않기 때문이다. 자산가격 변화를 위험이라고 보는 사람은 이들 펀드를 보유하기 어렵지만, 소득 관점으로 보면 안정적이면서 꾸준한 수익을 주는 자산군이 될 수 있다. 

이런 관점으로 보면 부동산 펀드나 인프라 펀드는 가격이 떨어질 때 배당수익률이 높아지기 때문에 오히려 구입하기 좋은 기회가 된다. 배당주 펀드나 절대수익 추구 펀드의 경우도 주식이 기초자산이다 보니 변동성이 좀 있지만, 그럼에도 장기적으로 꾸준한 소득을 줄 수 있다.


주택자산에서 연금 받기

소득 관점에서 투자자산 포트폴리오를 구성해 금융소득을 통해 월세 수익을 추구하는 게 필요하다. 운용하기도 쉽다. 수익률이 원하는 목표에 오면 그 자산을 구입해 오래 가지고 있으면 된다. 금융자산을 잘 조합해서 꾸준한 소득을 추구하는 것은 고령 사회에 맞는 전략적 자산 배분이다. 

‘은퇴자산’ 하면 가장 먼저 주택을 떠올린다. 젊을 때 집을 사서 대출금을 꼬박꼬박 갚고 나서 은퇴할 때는 집 한 채 남아 있는 사람이 많다. 60대 이상 고령계층에서 주택자산이 전체 자산에서 차지하는 비율이 70~80%라고 하니 틀린 말이 아니다. 

은퇴자산으로서 주택은 두 가지 단점을 갖고 있다. 주택도 자산이다 보니 그 가치가 변할 수 있다. 가격이 계속 오르면 좋지만 내릴 수도 있으므로 노후에 자산가치가 떨어질 위험이 있다. 그뿐 아니라 주택은 나눌 수 없다. 예금은 3억 원이 있으면 1원씩 나누어서 지출할 수 있지만, 3억원 상당의 주택은 벽돌을 하나씩 떼내어 팔 수 없다. 이렇다 보니 노후에 조금씩 팔아서 생활비에 충당할 수 없다. 이러한 두 가지 단점을 해결해주는 게 주택연금이다. 

주택연금은 주택을 주택금융공사에 담보로 맡기면 공사가 주택 소유주에게 연금을 주는 제도다. 70세에 3억 원의 주택을 맡기면 월 96만 원 정도를 죽을 때까지 받을 수 있다. 주택금융공사가 국가기관이기 때문에 연금을 떼일 염려는 없다. 마치 주택이라는 자산을 매월 96만 원의 이자를 주는 국채와 바꾸는 것과 같다. 자신이 살던 집에서 계속 거주하면서 연금을 받을 수 있기 때문에 따로 집을 얻어서 월세를 지출할 필요도 없다. 주택연금 제도를 잘 파악해서 본인의 상황에 맞게 적절히 활용하면 노후 생활을 윤택하게 할 수 있다. 

변칙은 한두 번 성공할 수 있지만 지속적으로 성공하기는 어렵다. 지속성이 있기 위해서는 정석과 원칙이 필요하다. 장수 사회는 은퇴 후 삶이 길기 때문에 지속성이 무엇보다 중요하다. 우리가 은퇴를 대비할 때 원칙과 정석의 길을 밟아야 하는 이유다.

대출보다는 자신이 가진 자산을 최대한 활용하는 것이 정석이다. ‘나’라는 인적자산을 개발해 활용하고, 금융자산을 통해 월세와 같은 꾸준한 수익을 얻게끔 자산을 설정해야 한다. 거기에다 필요할 경우 주택자산을 연금으로 활용한다면 노후에 부족하지 않은 삶을 지속적으로 누릴 수 있을 것이다. ‘나, 월세 받는 금융자산, 주택연금’. 이 세 가지를 꼭 기억하자.




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