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경제

‘억척파’는 다가구·다세대주택 ‘공주파’는 아파트 임대

노후 대비 부동산 투자

  • 박원갑|KB국민은행 부동산 수석전문위원 land2233@naver.com

‘억척파’는 다가구·다세대주택 ‘공주파’는 아파트 임대

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  • 은퇴를 앞두고 수익형 부동산 투자에 눈 돌리는 이가 적잖다. 하지만 개인별로 알맞은 투자 대상은 각기 다르다. 부동산보다 금융자산 투자가 더 적합한 경우도 있다. 국내 대표 부동산시장 분석가가 귀띔하는 노후 대비 부동산 투자 원칙.
‘억척파’는 다가구·다세대주택 ‘공주파’는 아파트 임대

다가구 다세대주택 임대사업의 성패는 대부분 입지에 달려 있다.[동아일보 박영대 기자]

“그돈으로 건물을 사서 임대하는 게 낫지 않을까 싶어. 만약 인플레이션이 또 온다면 부동산만큼 안전한 것은 없잖아. 스칸디나비아에서 돌아온 이후로 틈만 나면 부동산 광고를 뒤져. 시간이 지나면 좋은 게 나타날 거야.” 2012년 칸영화제에서 황금종려상을 받은 프랑스 영화 ‘아무르(Amour)’에서 음악가 딸 에바는 병상에 누운 엄마에게 독백처럼 자신의 고민을 내뱉는다.

엄마는 병이 깊어 살 날이 얼마 남지 않았다. 죽어가는 엄마보다 자신의 노후를 걱정하는 에바는 이기적인 딸이다. 하지만 이미 중년이 돼버린 생활인으로서 에바는 솔직한 여성인지도 모른다. 그의 고민은 프랑스만이 아니라 전 세계적 현상이다. 그의 독백은 결국 안정적인 월세 받기를 꿈꾸는 것이다.

은퇴를 앞둔 중장년이면 누구나 한 번쯤 수익형 부동산 투자를 떠올린다. 노후 불안을 덜기 위한 ‘비노동소득’(현금 흐름)을 확보하기 위한 손쉬운 방편으로 수익형 부동산을 생각하는 것이다. 이러다보니 ‘월세 로망’이 사회적 신드롬으로 번지고 있다. 이러한 신드롬의 가장 큰 원인은 급속한 인구 고령화, 수명 연장 등 인구구조 변화와 저금리가 겹쳐서다.

 마땅한 소득이 없는 은퇴 후의 삶은 월세라는 현금 흐름의 가치를 재발견하게 만든다. 그런데 부동산을 통한 노후 설계 방안을 수립하기 전 고민해봐야 할 게 있다. 과연 노후에 부동산이 어떤 존재가 돼야 하느냐는 점이다.

노후의 짐? 비빌 언덕?

나이 들어 현금 흐름의 창출 수단이 반드시 부동산이어야 할까. 그렇지는 않다. 만약 금융자산을 통해 현금 흐름을 만들어낼 수 있다면 부동산을 고집할 까닭은 없다. 필자 개인적으로 부동산이 노후 설계의 최상 방안은 아니라고 생각한다. 부동산은 주식 같은 금융자산에 비해 비효율적이고 수익도 낮다.

실제로 많은 국가에서 장기적으로 주식 투자 수익률은 연평균 7~8%, 부동산과 채권 투자 수익률은 3~4% 정도다. 금융지식이 많고 가격변동성에 흔들리지 않는 강철 심장의 소유자라면 부동산보다 금융자산을 통해 부를 늘리는 게 낫다.

하지만 노후 들어서는 인지능력과 판단력이 떨어지므로 수익률이 시시각각 변하는 금융자산을 운용하는 일이 힘에 부칠 수밖에 없다. 부동산은 주가 등락에 일희일비하지 않아도 되고, 실물자산이니 태풍이 불어와도 허공으로 사라지는 일은 없어 마음이 편하므로 심리적 측면에서 메리트가 적지 않다.

즉, 자신의 마음이 편안하고 관리에 어려움이 없다면, 부동산은 노후생활 방편에 적절한 활용 대상이 된다. 부동산은 자산 설계에서 플랜 A(최선)가 아니라 적어도 플랜 B(차선)로서 충분한 가치를 지니는 것이다.

부동산과 금융자산은 각기 장단점을 지니므로 이분법적 구분을 지양해야 한다. 즉, 물리적 분류법보다는 통섭(統攝)의 관점으로 현금 흐름이 잘 나오는지 여부에 따라 가치를 판단해야 한다. 검은 고양이든 흰 고양이든 쥐(현금 흐름)만 잘 잡으면 된다. 현금이 잘 나온다면 나이 들어 무조건 부동산을 줄일 필요는 없다.

다만 부동산에 대한 종전의 인식을 바꿀 필요는 있다. 저성장 시대로 접어든 만큼 부동산 투자는 최선보다는 차선으로 접근하고, 고수익보다는 보험으로서 인식할 때 마음이 편하다. 부동산은 투자보다는 필요에 따라 구매할 때 여유와 편안함을 안겨줄 뿐 아니라 가격 스트레스도 덜 겪게 된다.

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