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경제

‘억척파’는 다가구·다세대주택 ‘공주파’는 아파트 임대

노후 대비 부동산 투자

  • 박원갑|KB국민은행 부동산 수석전문위원 land2233@naver.com

‘억척파’는 다가구·다세대주택 ‘공주파’는 아파트 임대

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나도 월세나 받아볼까

집은 삶의 안식처로 항상 거주하는 공간이니 누구에게나 친숙하다. 그렇다보니 전문지식 없이도 노후 대비로 주택 임대에 나서는 경우가 많다. 하지만 주택, 특히 다가구·다세대주택을 임대하는 사람들의 이야기를 들어보면 생각보다 녹록지는 않은 것 같다. 세입자가 수시로 바뀌는 데다 관리의 번거로움이 커서다.

당신은 남에게 아쉬운 소리를 척척 하는 스타일인가. 혹은 억척파 스타일인가. 어려워도 굴하지 않고, 감정에 잘 휘둘리지 않으며, 끈덕지게 일을 처리하는 사람 말이다. 또는 평소 기가 세다는 말을 듣거나 사람을 잘 다루는 대장부 스타일인가. 위 3가지 스타일 중 하나에만 해당돼도 다가구·다세대주택 임대가 적성에 맞으니 도전하라.

반대로 남에게 아쉬운 소리를 잘 못할 뿐 아니라 소심하고 기가 약한 스타일이라면 다가구·다세대주택 임대를 하지 않는 게 좋다. 눈코 뜰 새 없이 바쁘게 산다거나 고상한 것을 좋아하는 공주파 스타일도 여기에 해당한다. 이런 스타일은 다가구·다세대주택보다 관리에 품이 덜 드는 아파트가 나을 수 있다. 자신이 어떤 스타일인지부터 파악하고 주택임대에 나서야 중도에 관두는 일이 생기지 않고 시행착오도 줄일 수 있다.

미당 서정주는 시 ‘자화상’에서 ‘스물세 해 동안 나를 키운 건 8할이 바람’이라고 했다. 성장기의 자신을 대부분 바람이 지배했다는 것이다. 8할(80%)은 100%의 겸손한 표현인지도 모른다. 다가구·다세대주택 임대사업을 얘기할 때도 8할이 떠오른다. 바로 성공의 대부분은 입지에 달려 있다는 것이다.

아파트에 비해 임대료가 싼 다가구·다세대주택의 가장 큰 수요층은 젊은 층이다. 아직은 자산이 많지 않아 대중교통을 이용하고 이른 출근과 늦은 귀가로 바삐 사는 사람들이다. 젊은 층이 가장 선호하는 지역은 역세권으로 대학가, 오피스 밀집지역이나 산업단지를 낀 역세권이면 금상첨화다.



역세권에선 수요가 많은 만큼 임대료나 매매가격이 안정적이고 공실(빈방) 부담이 덜하다. 일반적으로 역세권은 역으로부터 반경 500m(도보 7분) 거리 이내다. 매입할 때는 인터넷 지도로만 볼 게 아니라 다리품을 팔아 직접 거리를 재보는 게 좋다. 비표준화된 부동산을 싸게 사는 방법은 다리품만한 게 없다.

입지가 좋은 곳은 새 경쟁자가 출현해도 살아남는다. 앞으로 육아·헬스·조식·세탁 서비스 등을 제공하는 기업형 임대주택인 뉴스테이나 저렴한 청년주택이 본격적으로 공급되면 개인의 주택 임대는 경쟁력에서 밀릴 수밖에 없다. 따라서 시간이 걸리더라도, 다소 비싸더라도 누구나 욕심나는 좋은 입지의 다가구·다세대주택을 골라야 한다. 개인적으로 생각하는 최고 입지는 ‘역 ◯◯번 출구’에서 100m 이내 주택이다. 



요모조모 따져라

‘억척파’는 다가구·다세대주택 ‘공주파’는 아파트 임대

다가구·다세대주택 임대사업의 성패는 대부분 입지에 달려 있다.[동아일보 박영미 기자]

대체로 주택 임대 하면 다세대주택이나 다가구주택을 떠올린다. 자금력이 된다면 되도록 다가구주택보다는 다세대주택을 지을 수 있는 부지가 낫다. 단독주택에 속하는 다가구주택, 원룸주택은 대체로 지상 3층(필로티 제외)을 짓지만 공동주택인 다세대주택은 한 층 더 높은 4층을 짓는다. 층수를 올리는 만큼 임대면적이 늘어나 수익도 늘어난다.

요즘은 주차장을 확보하려 1층을 필로티(pilotis·건축물의 1층은 기둥만 서는 공간으로 하고 2층 이상에 방을 짓는 방식)로 많이 설계한다. 이 경우 2층부터 주거공간이 들어서 다세대주택은 총 5층이 되므로 엘리베이터를 설치하는 게 세입자 유치에 유리하다. 주차 공간을 감안하면 다세대주택의 대지는 최소 50평, 주차와 엘리베이터 공간을 고려하면 최소 70평은 돼야 한다. 다만 다가구주택은 대지 30평 이하라도 협소주택으로 지을 수 있다.

다세대주택은 일반 아파트처럼 제3자에게 각 호수를 분양할 수 있지만 다가구주택은 불가능하다. 다만 세금 측면에선 다가구주택이 다소 유리할 수 있다. 다세대주택은 소득세법상 다주택자가 되지만 다가구주택은 한 채 보유자로 간주하기 때문이다. 따라서 1가구 1주택자 양도세 및 임대소득세에 대한 비과세 혜택(고가 주택 제외)을 받으려면 다가구주택이 유리하다. 다가구·다세대주택은 주택가에서 흔히 볼 수 있는 지상 3~5층 건물로 외관상 거의 비슷해 구분하기 어렵다. 이럴 때는 스마트폰 앱 ‘스마트국토정보’를 통해 건물을 구분한 뒤 매입 여부를 결정하는 게 좋다.

일반적으로 다가구·다세대주택의 임대수익률은 연 4% 이상이면 무난하지만 세입자가 많은 풀옵션 중심의 원룸주택은 이보다 1~1.5%포인트 높은 곳을 골라야 한다. 임차인이 자주 바뀌고 도배, 장판, 싱크대 등의 유지관리 비용이 많이 드는 데다 감가상각이 다른 일반 건물에 비해 심하기 때문이다.




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