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총력특집 | 이명박 2008-2013

‘이명박 시대’ 부동산시장

서울 강북, 수도권 서북부·동부 ‘갬’ 비수도권은 아산·평택·여수·포항 ‘쾌청’

  • 김용진 부동산뱅크 본부장 yjkim1252@neonet.co.kr

‘이명박 시대’ 부동산시장

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  • 도심 재개발·재정비·뉴타운 기대감
  • 보유세 폐지, 양도세 완화…소득계층별 고급 아파트 뜬다
  • 1가구 1주택자 세금 특별공제…‘뇌사 상태’ 매매시장 부활?
  • 콘텐츠 결합 복합도시 강세, 재개발 뉴타운 역세권 주목
  • 정권 초기 3~5% 약상승 보합세, 후반 강보합세로 본격 상승
  • 수색ㆍ증산, 신길, 이문ㆍ휘경, 전농ㆍ답십리 뉴타운 부상
  • 땅값, 중장기적 상승 국면…운하 통과·인근 지역 폭등
  • 광역시 미분양 침체 지속…양도세 보유세 특례 시행될 듯
‘이명박 시대’ 부동산시장
바야흐로 ‘이명박 시대’가 열렸다. 노무현 정부는 각종 규제 정책을 통해 부동산시장의 실종을 초래했다. 국가의 참여로 시장 기능 자체가 와해돼버린 것이다. 이처럼 대통령의 정책의지에 따라 부동산시장의 가격곡선이 춤을 추는 상황에서 대통령 당선자의 후보 시절 관련 공약은 주목의 대상이 될 수밖에 없다. 앞으로 5년간 부동산시장은 또 어떤 변화를 겪을 것인가.

부동산시장은 이미 대선 한 달 전부터 변화의 한가운데에 들어서 있다. 이명박 대통령 당선자가 후보 시절 내놓은 재건축 아파트 용적률 규제완화 공약은 급속하게 시장에 반영되고 있다. 서울 강남권 재건축 아파트 가격이 폭등할 것이라는 기대 때문에 대선 전에 나와 있던 매물마저 회수되는 상황이다. 종합부동산세 대상을 축소하겠다는 공약도 고가주택 보유자들에게는 희소식이다. 한나라당은 재산세 부담이 과도하게 급증하는 것을 문제로 지적하며 “종부세는 그 근간을 유지하되 장기보유 실수요자에 대한 부담완화 방안이 마련돼야 한다”는 시각. 노후 보장책이 취약한 상황에서 평생 일해 집을 마련한 서민들의 피해를 최소화해야 한다는 근거에서다.

규제에 무릎 꿇은 재건축

서민 중심의 맞춤형 주택 공급확대 정책인 `연간 50만호, 신혼부부 주택 12만호` 공급 공약의 실현 여부도 관심사다. 노무현 정부도 공급확대 정책을 실시했지만 공약과 비교하면 내용상 차이는 크다. 국민주택 규모(전용면적 80㎡ 이하) 아파트에 대한 정부 주도 공급 원칙과 저소득층, 여성, 한 부모 가정 등에 대한 국민·공공임대주택 우선 분양제도도 시장의 궁금증을 자극한다.

이 밖에 이 당선자는 “기존 임대단지의 경우 교육·의료·문화시설을 유치, 확충하고 과세, 투기지역지정 제도 등을 지역 사정에 맞게 조정한다”는 방침과 “공영택지 개발 때에는 자유경쟁입찰제를 도입해 토지 조성비 인하 등을 통해 아파트 분양원가를 인하한다”는 계획도 내놓았다.

2007년 한 해만 놓고 본다면 노무현 정부는 재건축시장을 진정시키고 아파트 가격의 안정세를 유도했다는 점에서 평가를 받을 만하다. “혁신에 따른 성과가 중장기적으로 나타날 수밖에 없다”는 말에도 일리가 있다. 하지만 부동산시장 안정을 위해 12차례 이상 내놓은 부동산 대책은 규제 일변도였다. 모두 시장 경제원리를 배제한 것이었고, 수요의 인위적 억제와 규제에 무게를 두고 있다. 노 정부 스스로는 부인하고 싶겠지만, “부동산 정책에 이데올로기적 요소까지 포함시켰다”는 게 시장 전문가의 분석이다. 그러다 보니 오히려 지역별, 소득수준별 양극화가 심화하는 등의 부작용을 초래했다. 노 정부의 부동산 정책에 대해 부정적인 평가가 많은 것도 이 때문이다.

2007년 주택시장은 2001년 가을부터 2006년 겨울까지 이어진 ‘5년 장기상승세’가 막을 내린 한 해였다. 물론 그 이유는 시장원리를 벗어난 노 정부의 규제 일변도 안정화 정책 때문이다. 주택담보대출 규제, 세금 강화, 금리인상, 분양가상한제 등은 ‘수요감소→거래감소→가격하락’의 결과를 빚어냈다. 오히려 지역에 따라서는 ‘역차별’ 현상마저 나타났다. 실수요자 중심의 시장이 강화되면서 전반적인 하향 안정세 속에 ‘강북권-소형-비아파트-재개발’이 각광을 받았다.
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김용진 부동산뱅크 본부장 yjkim1252@neonet.co.kr
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