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장진영 변호사의 알아두면 돈이 되는 법률지식 21

이 대통령 일가처럼 땅 사면 위험

이 대통령 일가처럼 땅 사면 위험

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이명박 대통령이 퇴임 후 거주할 사저 부지를 장남 이시형씨 명의로 구입했다는 사실이 최근 밝혀졌다. 여론의 엄청난 비판이 쏟아진 끝에 결국 없던 일로 되었다.

문제가 된 것은 크게 두 가지다. 만일 이명박 대통령이 자신의 돈으로 땅을 구입하는 것인데도 자신이 그 땅의 매수자가 되지 않고 아들 이시형씨를 내세워 계약을 하고 등기를 하려 했다면 이것은 실질적인 소유자와 등기부상의 소유자가 달라지는 명의신탁이 된다. 다른 한편으로 이시형씨가 자신의 돈으로 아버지가 거처할 집의 부지를 구입하는 것이었다면 실질적인 소유자와 등기부상 소유자가 모두 이시형씨이므로 명의신탁이 되지는 않지만, 이시형씨가 수년 전 재산등록 시 밝힌 재산이 불과 3000만원이었다는 점으로 볼 때 아버지 또는 제3자로부터 돈을 받아 땅을 샀을 것이라는 점에서 증여세 포탈의 문제가 발생한다.

이 사건의 경우 여러 정황으로 미루어 볼 때 이명박 대통령이 아들의 이름을 빌려 땅을 구입했을 가능성, 즉 명의신탁 의혹이 제기될 수 있다. 이에 대해 청와대는 계약만 이시형씨 이름으로 한 것이므로 명의신탁이 아니라고 밝히고 있다.

내곡동 사저 ‘불법 명의신탁’ 의혹

다른 사람의 이름을 빌려 동산을 구입하는 것은 아무런 문제가 되지 않는다. 그러나 부동산의 경우 부동산실권리자명의등기에 관한 법률(부동산실명법)이 명의신탁을 원칙적으로 금지하고 있다. 이를 위반하면 형사적 처벌을 받는다.

명의신탁이란 다른 사람의 이름을 빌려 물건을 소유하는 것을 의미한다. 부동산 명의신탁은 예전부터 흔했다. 종중 땅을 종중 명의로 등기하지 못해 종친회장 명의로 등기하는 경우가 그 예다. 1995년 부동산실명법이 제정되기 이전에는 부동산 명의신탁에 대해 법률상 제재가 내려지지 않았다.

부동산 명의신탁을 하는 이유는 크게 세 가지일 것이다. 첫째 어떤 부동산을 소유하고 있다는 사실을 숨기고 싶은 경우다. 둘째 농지와 같이 특별한 소유 자격이 필요해 그러한 자격을 가진 사람의 명의를 빌리는 경우다. 셋째 부동산 관련 세금을 포탈하기 위한 경우다. 대개 사회 정의에 맞지 않고 비리의 수단으로 빈번하게 활용되므로 국가가 명의신탁을 금지한 것이다.

그러나 부동산실명법은 원칙적으로 명의신탁을 금지하지만 예외적으로 허용하기도 한다. 종중이 종중 일원의 명의로 종중 소유 부동산을 등기할 수 있도록 해주고 있다. 부부간의 명의신탁도 받아들여준다.

돈을 빌린 채무자가 담보로 자신의 부동산 소유권을 채권자에게 이전하는 경우가 있는데 이를 양도 담보라고 한다. 양도 담보는 실제 매매하는 것이 아님에도 매매하는 것처럼 등기를 이전한다는 점에서 명의신탁과 유사하지만 법적으로 문제가 없다고 본다.

명의신탁에는 2자간 명의신탁, 3자간 명의신탁, 계약명의신탁이 있다. 2자간 명의신탁은 A가 자신이 소유하고 있는 부동산을 B의 명의로 돌려놓기로 약정하고 B에게 소유권을 이전하는 것이다.

3자간 명의신탁은 C가 D로부터 D소유의 땅을 구입하면서 E의 이름을 빌리기로 약정하고 D에게 ‘E 명의로 등기를 이전해달라’고 부탁하는 것이다. 2자간 명의신탁과 3자간 명의신탁은 특정 부동산 소유 사실을 숨기고 싶은 경우에 주로 쓰인다. 부동산 투기를 하는 사람이 보통 쓰는 수법이다.

계약명의신탁은 F가 G로부터 G소유의 땅을 구입하면서 자신은 등장하지 않은 채 H를 내세워 G와 매매 계약을 체결하는 것이다. 이때 땅을 파는 G는 매수자가 F가 아니라 H라고 여기게 된다. 이러한 계약명의신탁은 매수자가 신분 공개를 꺼리는 경우에 이용된다. 이명박 대통령 사저 사건에서 청와대는 대통령을 매수자로 할 경우 가격이 폭등하기 때문에 아들을 내세웠다고 해명하는데 이 말이 사실이라면 계약명의신탁에 해당될 수 있다.
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