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리츠(REITs)의 모든 것

7월 도입되는 ‘부동산 뮤추얼펀드’

  • 황재성 < 동아일보 경제부 기자 > jsonhng@donga.com

리츠(REITs)의 모든 것

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  • 리츠 출범이 다가오면서 일부 부동산가격이 상승하고 관련교육과정에 수강생이 몰리는 등 과열조짐이 나타나고 있다. 리츠는 저금리시대에 숨통을 틔워줄 ‘황금알을 낳는 거위’일까. 리츠 투자의 방법과 전망, 문제점을 조목조목 짚어봤다.
“리츠(REITs·Real Estate Invest-ment Trust Securities, 부동산투자회사) 제도 때문에 하반기부터 부동산 값이 크게 오를 겁니다.”(부동산 컨설팅업자)

“리츠가 시작되면 관련 전문가들에 대한 수요가 많이 생긴다는데 어떻게 하면 자격시험을 볼 수 있나요?”(‘서울에 사는 40대 주부’라고 밝힌 독자)

“리츠 제도만 시행되면 목돈 한번 벌어볼 생각입니다. 제가 아는 빌딩 주인이 몇 명 있거든요. 그런 사람들을 연결해 투자자를 모집하면 500억 원(리츠회사를 만들기 위한 최소 자본금)쯤 만드는 것은 어려운 일이 아닙니다.”(부동산중개업자)

7월 출범을 앞두고 막바지 법령 정비가 한창인 리츠에 일반 투자자들의 관심이 뜨겁다. 사상 유례없는 초저금리 추세가 지속되면서 마땅한 투자처를 찾지 못한 부동자금이 200조∼300조 원에 이른다고 하니 그럴 만도 하다. 하지만 리츠에 대한 관심은 과열 수준을 넘어 위험 수위에 육박하고 있다.

과열되는 리츠 열기

서울 여의도에 있는 부동산 교육전문업체 ‘유 리츠’의 강형구 사장. 부동산이나 금융, 증권 분야 전문가들을 대상으로 리츠 애널리스트 전문가 과정을 운영하고 있는 그는 요즘 들어 문의전화가 빗발쳐 전화통을 떠날 겨를이 없다.

“관련분야에서 적어도 5년 이상 실무경력을 쌓은 사람들을 대상으로 한다고 거듭 설명했지만 막무가내로 수강하게 해달라는 주부들이 적지 않다”며 “일반인들이 리츠를 마치 아파트를 사고 파는 일 정도로 쉽게 생각하는 것 같다”고 우려했다.

리츠 관련 교육 프로그램을 운영하는 ‘부동산 114’의 김희선 이사도 “연초만 해도 증권사와 부동산감정평가사, 건설회사 관계자들이 수강생의 주류를 이뤘는데, 최근에는 일반 직장인들이 부쩍 늘었다”고 귀띔했다.

이처럼 폭발적으로 교육 수요가 늘어나면서 관련강좌도 급증해 연초 2∼3곳에 불과했던 강좌 운영업체가 10여 개로 늘어났다. 수강료도 크게 올라 연초에는 2∼3개월 과정에 100만 원 미만이던 것이 최근에는 해외연수 등을 이유로 500만∼600만 원을 받는 업체까지 생겼다. 그런데도 30∼40명을 모집에 수백 명이 신청, 업체측이 수강생을 선별하는 데 고심할 정도다.

리츠에 대한 기대심리는 관련 부동산의 가격 상승으로 이어지기도 했다. 이런 분위기를 틈타 일부 지방 대도시에선 사채업자들이 ‘○○리츠’라는 이름의 회사를 설립하고 “리츠로 6개월 내에 100% 수익을 올려주겠다”며 투자자들을 유혹하고 있다. 도대체 리츠가 뭐기에 이럴까.

리츠를 이해하려면 주식시장의 뮤추얼펀드를 떠올리면 된다. 즉 다수의 투자자로부터 모은 자금을 부동산이나 MBS(주택저당채권) 등 부동산 유가증권에 투자하거나 부동산과 관련된 대출 등으로 운영한 뒤 수익이 발생하면 투자자에게 배당해주는 간접투자 상품이다. 주식시장의 뮤추얼펀드도 증권회사를 통해 투자자를 모으고, 자산을 운용해 수익이 생기면 투자자에게 나눠준다.

두 상품 모두 주식시장에 상장되면 투자한 돈만큼 주식을 받고 언제든지 보유주식을 주식시장에서 팔거나 살 수 있다. 투자한 자산을 맡아 운용하는 전문가집단이 따로 있다는 것도 공통점이다.

차이점은 뮤추얼펀드가 모집한 자금으로 주식이나 채권, 기업어음 등 유가증권에 투자하는 데 비해 리츠는 토지나 건물 등 부동산과 부동산 금융상품 위주로 투자한다는 것. 또한 리츠의 경우 이름뿐인 회사(페이퍼 컴퍼니)뿐 아니라 실체가 있는 회사도 만들어질 수 있지만, 뮤추얼펀드는 페이퍼 컴퍼니 형태로만 존재한다. 리츠는 주주들이 원하는 한 회사를 계속 유지할 수 있지만, 뮤추얼펀드는 대개 회사 존속기간이 정해져 있다.

회사형·지분형·폐쇄형 허용될 듯

리츠는 자금모집 방법, 투자대상, 자산관리 형태에 따라 몇 가지로 나뉜다. 가장 대표적인 것은 자금 모집방법에 따른 구분으로 ‘회사형’과 ‘신탁형’이 있다. 회사형은 주식을 매입, 주주가 돼서 회사의 경영권을 갖는 방식이고, 신탁형은 수익증권을 매입해 경영에 참여하지 않고 이익이 발생하면 투자한 만큼 이익을 돌려받는 방식이다. 건설교통부는 회사형 리츠만 인정할 계획이다.

투자대상을 기준으로 할 때는 ‘지분형’과 ‘모기지(mortgage)형’으로 나눌 수 있다. 지분형은 투자대상이 대부분 토지나 건물 등 부동산이고, 수익은 이들로부터 나온 임대료다. 반면 모기지형은 투자대상이 MBS, ABS(자산유동화증권) 등 부동산 금융상품이며, 수익은 부동산 금융상품에서 발생한 이자나 배당이다. 우리나라에선 지분형만 허용될 예정이다.

리츠에서 투자한 부동산을 누가 관리하느냐에 따라 리츠회사가 직접 챙기는 ‘자기 관리형’과 전문 관리회사에 위탁하는 ‘외부 관리형’으로도 나눌 수 있다. 건설교통부는 두 가지 다 인정할 방침이다.

또한 자산운영 방식에 따라 ‘개방형’과 ‘폐쇄형’이 있다. 개방형은 투자자가 원하기만 하면 언제든지 자신이 보유한 지분을 리츠 회사에 환매해줄 것을 요구할 수 있는 형태. 반면 폐쇄형은 환매가 불가능하다. 우리는 폐쇄형이 될 가능성이 크다.

자산운영 기간에 따라서는 ‘영속(永續)형’과 ‘기간 제시형’이 있다. 우리는 영속형을 장려하지만, 회사에 따라서는 설립시 정관에 기간을 제시할 수도 있다. 최근 리츠에 포함된 기업 구조조정용 리츠일 경우에는 반드시 기간을 정관에 명시해야 한다.

일부 투자자들은 리츠가 유사한 형태의 부동산 투자상품들과 헷갈린다고 말한다. 이들 부동산 간접상품은 부동산과 금융상품의 성격이 뒤섞여 있어 이해하기 쉽지 않은데다 운영방식도 복잡해 구분하기 쉽지 않다. 하지만 수익성과 안전성에서 적잖은 차이가 있다.

최근 높은 인기를 누리고 있는 은행의 부동산투자신탁은 신탁업법에 근거한 금전신탁의 일종으로, 98년 4월부터 도입된 상품. ABS와 MBS는 각각 98년 9월과 99년 1월에 근거법이 마련된 상품들이다.

리츠는 기업 구조조정용 부동산만 구입하는 기업구조조정(CRV) 리츠와 일반 리츠로 세분화된다. 부동산금융상품은 아니지만, 신탁업법에 근거해 부동산을 현물로 받아 개발 및 판매를 대행해주고 수수료를 받아가는 부동산신탁도 있다. 이는 일반인이 투자할 수 있는 상품은 아니다.
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