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재테크

오피스텔·주상복합·‘딱지’, 어디에 투자할까

  • 글: 이규성 파이낸셜뉴스 건설부동산부 기자 leegs@fnnews.com

오피스텔·주상복합·‘딱지’, 어디에 투자할까

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  • 부동산시장이 요동치면서 오피스텔, 주상복합아파트, 재개발 지분 등 틈새시장이 주목받고 있다. 주식보다는 안정적이라지만 만만치 않은 투자액이 불안감을 증폭시키는데 부문별 수익률과 투자 요령은? 또 위험을 최소화할 수 있는 방법은 무엇인가.
9 ·4 주택시장 안정대책 이후 아파트 가격이 하향 안정세로 돌아서면서 부동산 투자 품목이 바뀌고 있다. 특히 그 동안 틈새상품으로 인식돼 있던 주상복합아파트는 이상 과열현상까지 빚고 있다. 오피스텔 경기 역시 월드컵 전후로 침체에 빠져있었으나 안정대책 이후 투자자들이 몰려들면서 조기분양 사례가 속출하고 있다.

전문가들은 아파트시장에 집중됐던 시중 유동자금이 분양권 전매제한 등 규제가 적은 주상복합아파트, 오피스텔, 재개발 지분 등으로 이동하고 있는 것으로 분석하고 있다. 이들 상품은 구입에 아무런 자격제한이 없는 데다 어느 때고 팔 수 있는 것이 이점이다.

투자 대체상품으로 분류되는 이들 상품의 시장 동향과 흐름, 수익률, 재테크 방법, 주의할 점에 대해서 다각적으로 점검해본다.

◇ 오피스텔 : 임대수익형 노려볼 만

오피스텔·주상복합·‘딱지’, 어디에 투자할까

한국도시개발이 서울 양천구 신월동에 짓고 있는 오피스텔 ‘新목동 샤르망’

오피스텔은 요즘 들어 부쩍 투자자들의 관심이 쏠리고 있는 상품이다. 이 달 초 분양해 청약경쟁이 치열했던 서울 영등포구 당산동 ‘삼부르네상스’의 수익률을 알아보자. 삼부르네상스는 7층 기준으로 21평형이 총 분양가 1억 5311만5000원(분양가의 7.6%인 세금 1081만 5000원 포함)이다. 총 분양금액의 50%인 7655만7000원은 중도금대출을 실시한다. 조건은 입주시부터 이자를 내는 후불제로 연간 450만원의 이자를 내게 된다.

주변 21평형대의 임대가격은 평당 470만∼500만원으로 월세전환율(보증금을 월세로 전환했을 때 적용하는 이자율)은 15%대다. 이러한 월세전환율은 서울의 평균치다. 여기서 임대보증금이 1000만원 가량이므로 실투자금액은 총분양가에서 중도금과 임대보증금을 제외하고 6024만2500원이다.

이 경우 주변 시세에 따라 월세를 받을 경우 연간 수익이 1440만원이다. 여기서 연간 대출이자 497만6000원(연리 6.5% 적용시)을 빼면 942만3762원의 순수익이 발생한다. 연간 예상수익률은 15.64%로 은행이자의 3∼4배에 이른다.



각 개발업체에서 제시하는 수익률은 다소 신뢰성이 떨어지나, 종합해보면 대략 9∼12%임 정도다. 다만 최근 몇몇 부동산정보업체가 조사한 결과를 보면 수익률이 조금씩 떨어지고 있는 추세다.

또 한 가지 잘 살펴보아야 할 부분은 오피스텔은 아파트와 달리 프리미엄이 거의 없거나, 설령 있다 해도 은행금리 수준으로 미미한 편이라는 점이다. 그리고 보유할수록 매매가격이 조금씩 떨어진다. 이렇게 일종의 감가상각비까지 포함하면 실제 수익률은 8∼11% 수준으로 추정된다.

프리미엄이 붙어 있는 오피스텔도 있다. 마포구 공덕동 르네상스타워 55평형은 15층 이상에서 한강이 내려다 보여 2000만∼3000만원 가량 프리미엄이 형성돼 있다. 경기 일산의 메르헨하우스는 ‘쫤’형 구조로 내부에 중정(中庭)이 있어 1000만원 가량의 프리미엄이 붙어 있다. 다른 지역의 오피스텔도 조망이나 입지여건 등에 따라 약간의 프리미엄이 붙었지만 금융비용 정도다.

오피스텔은 아파트처럼 프리미엄을 노리고 구입하는 것이 아니다. 프리미엄보다는 실수요나 임대수익을 목적으로 구입하는 것이 좋다. 때문에 애초부터 목적을 정확히 한 다음 자금계획에 맞게 구입하는 것이 바람직하다. 그렇다면 시장의 흐름에 대해 자세히 알아보자.

지난해 말과는 약간 다르지만 서울 도심에서 입지가 양호한 곳에 위치한 오피스텔의 경우 분양이 호조를 보이고 있다. 오피스텔시장의 분양이 호조를 이루는 배경으로 전문가들은 ▲공급물량 감소 ▲서울 오피스빌딩의 사무실 부족 ▲저금리로 인한 임대사업 수요 ▲정부의 부동산 투기대책으로 인한 자금이동 등을 꼽았다.

해밀컨설팅 황용천 대표는 “아파트 분양시장에 대해 정부가 강력한 규제를 실시하자 시중자금이 다른 투자처를 찾고 있다”며 “하지만 공급과잉에 시달리는 지역은 아직도 전망이 불투명한 만큼 지역과 분양가를 철저히 따져 투자에 나서야 할 것”이라고 조언했다.

최근 몇몇 오피스텔의 경우 분양 개시 2주 만에 100% 계약을 달성해 눈길을 끌기도 했다. 주로 도심 내 역세권 주변 오피스텔 분양 열기가 살아나고 있어 오피스텔 시장도 양극화현상이 심화되고 있는 것으로 분석된다. 때문에 오피스텔을 구입할 때는 주변여건 및 입지 환경, 임대수익률 등을 종합적으로 검토해야 한다.
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글: 이규성 파이낸셜뉴스 건설부동산부 기자 leegs@fnnews.com
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