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실전 재테크

부동산 투자, 틈새시장과 저평가 상품 노려라

  • 글: 고종완 RE멤버스 대표 re119@unitel.co.kr

부동산 투자, 틈새시장과 저평가 상품 노려라

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  • 고강도 규제정책으로 인해 ‘묻지마 투자’의 시대는 끝났다. 수익성뿐 아니라 환금성도 함께 고려해야 한다. 택지개발지구 근린상가나 농가주택 등 저평가 상품도 노려볼 만하다. 고속철 역세권 인근의 소형 아파트도 관심을 기울일 필요가 있다.
부동산 투자, 틈새시장과 저평가 상품 노려라

경부고속철 개통으로 주목받고 있는 천안역사 주변.

2004년 주택시장은 지난 3년간의 상승세를 마감하고 조정기를 맞으면서 하향 안정세를 보일 것으로 예상된다. 고강도 규제의 직격탄을 맞은 강남권 아파트와 재건축단지는 10·29대책 이후 최고가 대비 20% 이상 떨어진 곳도 수두룩하다. 겨울방학이 시작된 1월 이후 핵심학군 주위로 교육수요가 몰리면서 소폭 상승세가 나타나고 잠실, 반포 등 일부 재건축아파트 값이 움직이고는 있지만 거래량 자체가 미미해 ‘찻잔 속의 태풍’에 불과한 실정이다.

물론 서울과 수도권의 기존 아파트들도 봄철 이사시즌에 접어들면서 일시적으로 반등세를 보이고 있다. 하지만 양도세 중과를 피하기 위한 다주택자 매물이 올 한하해 동안 꾸준히 나올 것으로 예상되는 데다 가격상승 기대감이 줄어들면서 거래 위축 및 가격 약세 현상은 상당 기간 지속될 것 같다.

더구나 3월부터 주택거래신고제와 주상복합아파트 분양권전매 제한, 양도세 및 보유세, 취득세 강화조치가 실시될 경우 투기적 가수요가 완전히 빠지면서 분양시장은 물론 기존 아파트 매매시장도 크게 위축될 것이 분명하다. 한마디로 고강도 규제정책, 공급물량 증가, 금리 인상 등의 악재가 주택시장에 겹겹이 포진해 있는 상태다.

그렇다고 해서 집값이 급락할 가능성이 높아 보이지도 않는다. 450조원이 넘는 풍부한 유동성과 저금리 기조, 서울지역 재건축·재개발 용적률 축소, 수도권 택지 부족, 모기지론제도 도입, 고액화폐 발행 검토 등 집값 상승 요인도 만만찮기 때문이다. 물론 이런 요소들이 당장 집값을 끌어올리지는 못하겠지만 중장기적으로 집값 하락을 막는 하방경직성 현상의 주요 요인으로 작용할 것이다.

결론적으로 말해 올해 주택 가격은 계속 오름세를 타기는 어려울 것으로 보인다. 예측기관마다 약간의 차이는 있으나 지난해말 대비 3∼5% 정도 하락하는 약보합세가 예상된다. 그러한 와중에서도 소득의 양극화로 인해 지역별, 상품별 차별화 현상은 더욱 심화될 것으로 보인다.

부동산 시장에 미묘한 변화가 예상되는 만큼 투자전략도 이에 맞게 새로 짜야 할 것이다. 첫째, 지금까지와 같은 묻지마식 공격적 투자는 자제하고 틈새시장과 저평가 상품을 노린 보수적인 투자가 안전하다. 투자목적이라면 각종규제가 집중되는 강남권 아파트나 재건축, 주상복합에 대한 투자는 피하는 것이 상책이다.

둘째, 부동산도 수익성과 함께 환금성을 중시해 가급적 ‘작고 가벼운 상품’에 투자하는 것이 좋다. 불확실성 시대에는 언제든지 현금화할 수 있도록 유동성을 높이는 방안이 위험을 줄이는 길이다.

셋째, 미래의 금리 인상에 대비하는 지혜가 요구된다. 저금리 기조 자체는 당분간 유지될 것으로 보이나 미국 금리가 바닥을 찍고 조금씩 오르고 있는 추세라 금리인상 시기와 상승폭이 초미의 관심사로 떠오르고 있다. 만약 대출금리가 2% 이상 급등할 경우 금리 부담을 이기지 못한 급매물이 쏟아져 가격하락을 부채질할 가능성도 배제할 수 없다.

넷째, 정책 변화, 사회 트렌드, 투자환경 및 개발재료를 종합적으로 분석한후 포트폴리오를 재조정해야 한다. 예컨대 단기급등에 따른 거품 붕괴가 우려되는 데다 규제를 많이 받는 강남권 아파트나 재건축 단지보다는 뉴타운 개발, 청계천 복원, 미군기지 이전 등 개발재료가 풍부한 강북권 아파트와 재개발지구, 그리고 토지시장에 관심을 갖는 것이 상대적으로 유리해 보인다.

다섯째, 내재가치와 비교해 저평가된 부동산에 장기투자하는 전략이 부자 따라잡기의 지름길이다. 현재로선 주택보다는 토지가 저평가되었다고 볼 수 있다. 또 역세권 소형 아파트, 대지 지분이 넓고 오래된 재건축 대상 연립주택, 재개발지구 다세대 및 다가구주택 그리고 택지개발지구 근린상가, 농가주택도 저평가 상품군에 속한다.
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글: 고종완 RE멤버스 대표 re119@unitel.co.kr
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