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실전 재테크

초보자를 위한 토지투자 가이드

미래가치가 판단 기준 충청권 한계농지 노려볼 만

  • 글: 고종완 RE멤버스대표 re119@unitel.co.kr

초보자를 위한 토지투자 가이드

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  • 864만평에 이르는 역세권 신도시 개발과 100만평이 넘는 삼성의 ‘크리스털 밸리’로 주목받는 천안아산 일대는 10년 전 분당·일산 신도시의 대박 경험을 재연할 수 있는 투자 1번지이다.
초보자를 위한 토지투자 가이드

투자대상 토지는 사각형태가 가장 좋고 전면이 도로에 길게 인접할수록 이용가치가 높다.

지난해 10·29 주택시장안정 종합대책 이후 토지시장이 뜨겁게 달아오르고 있다. 주택시장에 비해 규제가 적은 데다 상대적으로 저평가된 토지시장으로 시중 부동자금이 몰리고 있기 때문이다. 판교 등 제2기 신도시 건설, 고속철 개통, 신행정수도 후보지 선정, 미군기지 이전 등 개발재료가 풍부하다는 점도 토지시장에는 호재임에 틀림없다. 게다가 정부차원에서 농지거래 및 이용에 대한 규제완화가 추진되는 것도 앞으로 토지시장 경기를 부추길 만한 대목이다.

도시민의 농지취득이 무제한 허용되고 농업용으로만 사용되던 진흥지역농지를 공장, 물류창고 등 다른 용도로 전환할 수 있게 되면 토지가치는 당연히 달라지게 된다. 이에 따라 400조원이 넘는 시중 과잉부동자금이 새로운 먹잇감을 찾아 토지 쪽으로 대거 이동할 가능성이 과거 어느 때보다도 커졌다.

그러나 시장이 과열될수록 신중하게 접근하고 정석대로 투자할 필요가 있다. 땅투자는 환금성이 떨어지고 전문적인 지식과 경험을 요하는 만큼 반드시 사전점검 및 확인절차를 거쳐야 한다.

매입할 토지를 조사, 확인하는 방법은 크게 현장조사와 공적장부 열람으로 나눌 수 있다. 현장조사는 토지이용계획확인원, 토지대장, 지적도 등의 서류만으로는 확인하기 어려운 토지 주변 환경을 직접 답사해 확인하는 절차이다. 현장조사에서는 특히 땅의 모양, 도로인접 여부, 현황지목 및 주변토지 이용상태, 혐오시설 존재 여부, 인접토지와의 경계선 등을 꼼꼼히 확인해야 한다.

토지모양은 사각형태가 가장 좋다. 4m 이상 도로에 인접하고 전면이 도로에 길게 접할수록 이용가치가 높다. 등고선을 확인해 경사도가 심한 땅보다는 낮은 땅을 사두는 것이 좋다.

지적법상 지목과 현황지목이 일치하는지, 주변토지는 실제 어떻게 이용되고 있는지를 조사하는 것도 필수적이다. 만약, 지적법상 지목은 전답(田畓)으로 되어 있는데 실제로는 주유소나 공장으로 이용되고 있다면 농지로는 부적합한 땅이라고 할수 있다. 주변에 축사, 공장, 소각장 같은 환경오염시설이 있는지 여부도 현장을 방문하지 않고서는 알 수가 없다.

투자자는 이러한 눈에 보이는 현상뿐 아니라 토지의 미래가치도 내다볼 줄 아는 혜안을 지녀야 한다. 땅의 미래가치는 국토발전의 가이드 역할을 하는 국토종합계획과 20년 이상 장기계획인 지방자치단체의 도시기본계획 및 지역개발계획을 살펴보면 어느 정도 파악할 수 있다.

두 번째로는 토지이용계획확인원, 토지(임야)대장, 지적(임야)도, 등기부등본, 토지관련 공적장부를 발급받거나 열람해서 실제상황과 장부상의 표시가 일치하는지를 대조해봐야 한다. 가장 먼저 확인해야 하는 서류는 토지이용계획확인원이다. 토지이용계획확인원에는 해당 토지의 용도지역 및 행위제한에 관한 내용 등이 기록되어 있다. 예컨대 그린벨트나 군사시설보호구역 등 토지에 대한 각종 규제 여부를 이 서류를 통해 알 수 있다. 주택을 신축할 수 있는 토지는 관리지역이거나 잡종지로, 만약 자연환경보존지역, 개발제한구역, 군사시설보호구역 등에 해당하면 주택 신축에 많은 제약이 따르게 된다.

토지(임야)대장에는 고유번호 및 토지소재지, 지번축적 상황 등이 기재되어 있다. 토지의 표시란에 지목과 면적이 기재되어 있고 소유란을 통해 소유권의 변동사항을 알 수 있다. 지적(임야)도는 매입하고자 하는 토지의 모양과 경계표시, 도로형태 등을 파악할 수 있는 서류이다. 소유자와 권리관계는 토지등기부등본으로 파악할 수 있다. 여기엔 소유권뿐만 아니라 근저당, 가압류, 가처분 등 채권이나 물권사항이 표기되어 있어 매입 전에 반드시 떼어봐야 함은 물론이고 최종적으로 잔금 지급시에도 등기소에서 발급받아 권리변동사항을 확인해보는 것이 좋다.

이밖에 토지 매입에 앞서 매물을 확보하고 시세를 조사하는 절차도 빠뜨려선 안 된다. 해당지역에 매물이 나왔는지 여부는 인근지역 부동산 중개업소를 이용해도 되고 시골이장 등 지역사정에 밝은 동네 유지를 활용하는 것도 한 방법이다.

홍성 예산 청양 등 주목

시세는 최근에 매매된 거래가격, 수익가격, 공시지가, 과거시세, 분양시세등을 종합적으로 비교, 분석해 추정할 수 있다. 땅값은 아파트와 달리 기준으로 삼을 만한 정가가 없는 만큼 정확한 시세조사를 하기가 매우 어렵다. 그만큼 중요한 과정이다.

그렇다면 투자자 입장에서 관심을 가질 만한 유망지역은 어디일까. 개발재료 측면에서는 제2기 신도시 건설, 신행정수도 이전, 고속철 개통, 공공기관 이전, 산업혁신 클러스터, 지역특구제 등으로 관심을 모으는 지역을 들 수 있다. 주5일 근무제 같은 시장 분위기도 토지시장 전망을 밝게 하고 있다.

이러한 요건을 종합하면 결국 지역적으로는 수도권과 충청권이, 그중에서도 환경보호가치가 높아지는 임야보다는 농지가 유망상품으로 떠오를 것으로 보인다. 농지를 농업용 이외 용도로 전환할 수 있게 되면 수도권 및 충청권 관리지역(옛 준농림지)과 진흥농지, 한계농지는 새로운 금맥찾기의 대상이 될 것이다.
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글: 고종완 RE멤버스대표 re119@unitel.co.kr
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