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현장 리포트

GS건설 리모델링 팀장이 쓴 ‘아파트 리모델링의 모든 것’

재건축 투기 막고 고급 주택 늘리는 ‘부동산 만병통치약’

  • 함치선 GS건설 리모델링 팀장 h8235@chollian.net

GS건설 리모델링 팀장이 쓴 ‘아파트 리모델링의 모든 것’

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  • 지은 지 20년이 다 돼가는 아파트 단지는 재건축을 기대하기엔 시간이 많이 남았고(10~20년) 그냥 살기에는 여간 불편한게 아니다. 전국 16만가구가 이런 딜레마에 빠져 있고 그 수는 계속 늘고 있다. 골조만 남기고 전면 보수하는 리모델링이 이런 경우에 적합하다. 전용면적이 30% 넓어지고 내부와 외관이 새롭게 바뀐다. 쟁점은 비용과 시간 대비 투자가치에서 리모델링이 재건축보다 우위에 있는지 여부다.
GS건설 리모델링 팀장이 쓴 ‘아파트 리모델링의 모든 것’

서울시내 한 아파트 단지에서 구상한 리모델링案(30평대 →40평대).

2003년 주택건설촉진법이 폐지되고 주택법이 제정되면서 아파트(공동주택) 리모델링 규제가 완화됐다. 이는 국가적으로 자원낭비 억제 필요성이 그만큼 커졌기 때문이다. 리모델링은 기존 건축물의 완전 철거에 따른 대량 폐기물 발생을 막을 수 있고 거주의 효율성도 높인다는 점에서 기후변화협약 등 국제적 환경보전 움직임에 적합한 기법이다.

리모델링은 최근 주택 소비자들 사이에서도 관심을 모으고 있다. 사실 리모델링은 재건축 투기 수요를 차단하는 효과적 수단이다. 동시에 고급 주택에 대한 수요까지 충족시키니 ‘부동산 만병통치약’인 셈이다.

국내엔 아직 신축·재건축 중심 사고가 팽배하지만, 외국에선 주택부문의 30~80%를 리모델링 시장이 차지한다. 이젠 우리나라도 주택에 대한 인식 전환이 이뤄져 리모델링을 본격적으로 활성화해야 한다. 이를 위해선 리모델링에 대한 범정부적 지원과 홍보, 소비자의 주거 만족도를 높이는 시공사의 최신 건축기법 개발이 요구된다.

안전성, 쾌적성, 경제성 높여

아파트 리모델링은 단순히 건물 수명을 연장하는 것이 아니다. ‘안전한 집’이 기본이다. 여기에 최신 주거 유행에 맞는 새로운 기능, 쾌적성을 부여하는 것이다. 또한 건축물의 미적·경제적 가치를 극대화하는 일이기도 하다. 이런 면에서 아파트 리모델링은 일반적 개·보수와는 질적으로 다르다.

아파트 리모델링은 크게 ‘대수선 리모델링’과 ‘증축 리모델링’으로 구분된다. 대수선의 경우 건물 내·외부의 각종 시설(각 가구 내부 거주공간은 물론 공용부분의 전기, 설비, 배관 등의 전체 시스템)을 완전히 철거해 철근 콘크리트 구조물(콘크리트로 된 벽체, 기둥, 보, 슬래브)만 남게 된다. 이어 남겨진 구조물에 대한 보수 및 보강을 실시한 후 변경 도면에 따라 마감을 한다.

최근 언론매체에 자주 거론되는 아파트 리모델링은 주로 증축 리모델링이다. 증축 리모델링은 법에서 허용하는 범위(가구 전용면적의 30% 이내)에 따라 각 가구의 바닥 면적을 늘릴 수 있다. 늘어나는 부분의 구조물을 기존 구조물에 연결해 추가로 벽체, 기둥, 보, 슬래브를 만든 후 새로운 시스템 및 마감공사를 한다. 늘어나는 부분은 기초부터(지반이 연약할 경우 지반 보강 및 파일공사까지 포함) 기존 건물에 맞춰 시공해 기존 건물과 일체화시킨다.

사전에 건물에 대한 구조안전진단을 실시하며 증축이 기존 건물에 미치는 영향까지 고려한다. 노후된 전기 배선, 상·하수도, 난방 시스템도 모두 교체한다. 정부가 필로티 공법을 허용함에 따라 아파트 1층 부분에는 기둥을 세울 수 있다. 이렇게 해서 생겨난 공간을 다양하게 활용할 수 있다. 대신 1개층을 더 증축하게 된다. 기존 1층은 사생활 보호에 유리한 2층이 된다. 최상층 세대엔 다락방이나 옥상정원을 제공할 수도 있다. 이를 통해 1층(리모델링 후에는 2층)과 최상층은 주택 가치를 크게 높일 수 있다.

리모델링 아파트엔 첨단 보안·방범 시스템이 적용된다. 계단의 위치 또는 방향, 엘리베이터 박스의 크기도 달라질 수 있다. 예를 들어 전면 발코니 쪽에 배치된 출입구와 계단을 아파트 후면으로 옮길 수도 있다.

발코니 확장에 따른 수혜

대다수 노후 단지엔 지하주차장이 없다. 리모델링을 통해 신축 단지처럼 지하주차장을 만들어 주차장에서 엘리베이터를 통해 각 가정으로 올라가게 하고, 지상 공간엔 연못이나 분수 등을 조성해 공원처럼 꾸밀 수 있다. 그러나 지하주차장만으로 필요한 주차 공간을 확보하기 어려울 경우 지상 일부를 주차장으로 활용한다.
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