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이방주 현대산업개발 부회장의 부동산 ‘新바람’論

“세컨드하우스, ‘마음族’, 세대 분화… 주택시장 성장 에너지 넘친다”

  • 이방주 부동산 칼럼니스트

이방주 현대산업개발 부회장의 부동산 ‘新바람’論

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  • 춘원 이광수가 필명을 날리던 때, 서울 최고의 주택단지는 가회동이었다. 이후 호화 주택지는 혜화동을 거쳐, 성북동을 돌아, 반포와 압구정동으로 옮겨갔다. 그러나 60여 년 만에 다시 가회동이 고급단지로 주목받고 있다. 유행은 돌고 도는 것인가. 사람의 욕망도 원을 그리듯 도는가. 변수가 많은 주택시장을 꿰뚫는 하나의 원리, 그리고 최근의 흐름!
이방주  현대산업개발 부회장의 부동산 ‘新바람’論

[표1]

한국 사회에서 부동산과 주택은 생활의 편익을 향상시켰지만 빈부격차 같은 갈등을 불러오기도 했다. 많은 사람들이 부동산으로 부를 쌓았고 불로소득이란 비난도 받았다. 소득계층·지역간에도 부동산 문제로 서로 이해가 충돌하고 있다.

그러나 분명한 것은 우리에게 몸이 하나밖에 없듯 부동산도 우리의 유일한 국토이며 국민과 분리할 수 없는 귀중한 자산이라는 점이다. 이렇듯 귀중한 자산을 어떻게 지키고 불려야 할까. 우선 부동산·주택시장에 불고 있는 새로운 바람을 주목해야 한다.

집값은 물가 못 잡아

지금 우리의 부동산·주택시장은 예전처럼 독립적인 변수로만 움직일 수 없게 됐다. 한국 경제의 위상이 어느덧 세계 10위권을 바라보게 됐으며, 세계는 점점 좁아지고 있다. 부동산·주택시장은 이미 주식시장과 융합돼 큰 의미에서 자산시장으로 그 영역이 넓어지고 있다. 그만큼 시장의 흐름을 파악하는 데 필요한 변수가 많아지고 있다는 뜻이다. 이젠 부동산시장 하나만 봐서는 자산시장의 움직임을 정확하게 짚어낼 수 없다. 모든 시장을 조망하고 종합적으로 해석해야 한다.

가정에서도 부동산 운용을 둘러싸고 종종 부부가 갈등을 겪는데, 예를 들면 남편이 예전 집을 팔고 이사한 것을 잘했다고 하면, 아내는 더 인기 있는 지역으로 옮기지 않은 것을 후회하기도 한다. 평수를 줄여 작은 아파트로 이사한 뒤 남편이 나머지 돈으로 주식형 펀드에 투자하자고 하면, 아내는 부동산 간접투자 상품인 리츠(REITS)에 넣자고 주장한다. 선택의 폭이 넓어지고 포트폴리오 투자가 일반화하고 있다는 증거다.

이쯤 해두고 과거 20년 동안 주택가격이 얼마나 올랐는지 거시적인 관점에서 파악해보자. ‘표1’을 볼 때, 소비자물가지수와 전국주택가격지수는 큰 차이가 없다. 오히려 주택지수가 소비자물가지수를 따라가지 못하고 있다. 인플레이션 헤지(위험회피)도 제대로 못한 셈이다.

물론 이 표는 전국의 모든 주택을 대상으로 집계한 것이다. 특정지역, 예를 들면 서울 강남 아파트 가격의 변화는 찾을 수 없다. 단기간의 변화도 읽기 힘들다. 20년의 큰 흐름에 녹아 있어서다.

거시적인 흐름을 봤다면 다음은 통상 정부에서 발표하는 주택보급률 외에 선진국에서 주로 사용하는 통계도 살펴보자. 선진국은 정책을 입안할 때 주택보급률을 고려하지 않는다고 한다. 가계 인원수가 각기 달라 비교하기가 힘들고 부정확하기 때문이다. 이런 점에서 1000명당 주택 수 및 1인당 주거면적은 시사하는 바가 크다.

국토가 넓은 미국과는 직접 비교하기 어렵지만 일본과는 비교할 수 있다. 이를 통해 추정해볼 때 우리도 언제인지 확실히 알 수 없지만 1인당 국민소득 3만달러가 되는 시점까지는 주택 수가 양적으로는 33% 증가할 것이다. 그러면 1000명당 371채 수준이 된다. 질적으로는 57% 늘어난, 1인당 주거면적 11평 수준으로 향상될 수 있다. 그렇다면 우리는 앞으로도 한참 주택을 많이 지어야 한다.

‘표2’에 대한 에피소드를 하나 소개 하겠다. 2000년 8월경이다. 1997년 외환위기를 겪은 후 1999년 하반기부터는 국내 소비도 조금씩 살아나고 자동차, 조선, 전자 등 제조업 경기도 회복되고 있었다. 주가가 폭등하기도 했다. 그러나 부동산·주택시장만큼은 요지부동이었다. 여러 민간 경제연구소에서도 주택시장은 포화상태에 들어섰고 앞으로 집값도 하락할 것이라는 전망을 내놓았다. 언론도 비슷한 전망을 하면서 민간 연구소의 연구 결과를 크게 다뤘다.

[표2]
구분 한 국 일 본 미 국 프랑스
주택보급률 105.9 % 113.3% 110.1% 120.5%
1000명당 주택 수 279 371 429 470
1인당 주거 면적 7평 11평 20.6평 12평
※ 주택보급률 산정 연도 : 한국(2005), 일본(1998), 미국(2001), 프랑스(1999)

기타 : 한국(2005), 일본(2003), 미국(2003), 프랑스(2002)
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