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住테크

집, 살 것인가? 팔 것인가?

웬만하면 팔지 말고, 팔 땐 화끈하게! 무주택·1주택자는 지금이 구입 적기

  • 봉준호 부동산 컨설턴트 drbong@daksclub.co.kr

집, 살 것인가? 팔 것인가?

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  • 나날이 올라가는 대출이자, 무시무시한 세금폭탄. 지난 몇 년간의 부동산 가격 폭등 광풍을 타고 억대의 빚을 내 집을 산 이들은 잠이 오지 않는다. 오로지 올 연말 대선 결과만 바라보는 사람들…. 15명이 집을 내놓아도 관심을 보이는 사람은 겨우 1명꼴. 부동산시장에는 이미 혹한기가 닥쳐왔다. 파느냐, 사느냐 그것이 문제로다!
집, 살 것인가? 팔 것인가?
“작년 11월 방 3칸, 화장실 2곳, 100㎡(34평) 크기의 아파트를 샀습니다. 82㎡(25평)짜리 내 집을 팔고 큰 집으로 옮겨가지 않으면 안 될 것 같은 다급함에 대출을 3억원이나 받아 버블세븐 지역에 어렵게 집을 마련했습니다. 주변의 집값이 오르는 것을 보면서 아내도 더 오르기 전에 집을 늘려가자고 저를 졸랐습니다.

그리고 1년이 가까워옵니다. 갖고 있던 82㎡ 집은 아직 못 팔았습니다. 4억5000만원에 팔려고 내놓았지만 이제는 4억원에도 안 팔립니다. 3억원 융자금은 1년새 월 이자가 50만원이 더 붙었습니다. 동시에 종합부동산세 대상자가 됐습니다. 저 같은 경우는 어떻게 해야 하나요?

저는 또 ‘처분조건부 대출자’라고 합니다. 빨리 융자금을 갚거나 종전 주택을 팔지 않으면 금리를 15%까지 올리고 집을 경매 처분한다고 은행에서 전화도 걸려왔습니다. 우리나라도 집값이 급락해 미국의 서브프라임 모기지 사태가 오거나 파산에 이르지는 않을지 두려워 잠을 못 자겠습니다. 이제 곧 새집을 등기한 지 1년이 되고 2주택자가 됩니다.”(H씨와의 상담 중에서)

성큼 다가선 가을, 하늘은 높고 푸르다. 녹색은 점차 갈색으로 변하고 공기는 선선해진다. 오곡이 결실을 보고 단풍은 아름다운 성숙의 계절. 조금씩 집을 늘려가고, 넓어진 공간에 행복을 담아가는 그 자연스러운 작업이 왜 이리도 혼란스럽고 힘들단 말인가. 지난해 부동산 가격 폭등의 광풍을 타고 집을 사거나 늘려간 사람들은 세금폭탄과 대출폭탄에 이 좋은 가을, 귀뚜라미 소리가 달갑지 않고 잠을 이루지 못한다.

전혀 예측할 수 없고 지나치기까지 한 부동산 정책과 각종 경제 변동 상황, 낮은 금리 때문에 애써 모아둔 돈이 허송세월을 한다는 심각한 고민은 많은 개미에게 서둘러 집을 사게 했다. 하지만 몇 년이 지난 지금, 은행에서 수억원을 빌리며 자발적 채무자가 된 이들은 자신의 인생 드라마가 비극의 흑백 화면으로 바뀌어가고 있음을 직감한다. 기대하던 장밋빛 화면은 오간 데 없고 흑백 화면에는 월급의 절반을 은행에 가져다주고 금리가 더 오를까 두려워하는 가난하고 초라한 이방인이 우두커니 서 있다. 돌이켜 반성하면 시황에 눈이 멀어 집을 사서 돈을 벌고자 한 ‘욕심’이 문제였다.

삐라처럼 날아드는 규제의 폭탄들

자본과 부동산이 만나는 수요와 공급의 ‘시장원리’, 그리고 ‘필요한 숫자나 크기만큼 내 집을 가질 수 있는 권리’. 이 두 가지 주제는 지금 이 나라에선 인정돼서는 안 될 정부의 구속 대상이다. 1주택자가 이처럼 규제의 대상이 된 것은 국내 부동산 사상 초유의 일이다. ‘6억원 이상의 종부세 대상 주택’ 소유주는 이번 규제의 대표적인 피해자다. 2003년 말 또 하나의 부동산 보유세 개념으로 만들어지기 시작한 종부세는 2005년 8·31 부동산 대책으로 그 마각을 드러냈다. 그것은 정부가 만들어낸 새로운 세금이자 오르는 주택에 가해진 벌금형이었다. 그래도 이후 한두 해는 세금의 상승폭보다 집값의 상승폭이 컸다. 당시 일각에서는 이런 우려가 제기됐다.

“저런, 세금보다 부동산 가격이 더 올랐다고 좋아하다니…. 집이 현금으로 당장 바꿀 수 있는 것도 아니고…. 저 싸움은 틀림없이 집을 가진 자가 진다. 집값은 끝없이 오를 수 없고, 다들 집을 팔지 않는 한 꾸준히 늘어나는 세금을 낼 돈이 없을 것이기 때문이다.”

그 우려는 2년이 지나 현실이 됐다. 그 사이에 ‘확실한 보너스 규제’인 대출규제가 또 생겨났다. 부동산 가격을 안정시키기 위해 주택의 매수 세력을 원천 차단한 것이다.

“아이구, 이젠 정말 큰일 났어요. 집은 안 팔리고 세금은 눈덩이처럼 불어나네요.”

2005년 말 9억원 이상 주택 소유주에게 부과된 종합부동산세는 그래도 잘 넘어갔다. 비싼 집을 가진 사람들은 몇십만원에서 몇백만원의, 견딜 수 있을 만한 세금을 내고 푸근한 연말을 맞았다. 그러나 2006년 말 6억원 이상 주택 소유주에게 부과된 종부세는 문제가 심각했다. 과세표준이 70%로 오른 데다 공시가격이 30% 이상 올라갔고 종부세 부과선도 6억원으로 내려갔다. 과장을 좀 보태 전국 방방곡곡 모든 고을이 시끄러웠다. 아파트촌에는 플래카드가 붙고 곳곳에서 ‘주민모임’이 열렸다. 정부는 큰소리로 외쳤다.
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