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‘금융 월세’ 받기 ‘상가 장벽’ 알기

무대출 은퇴 전략, 어떻게?

  • 김경록|미래에셋은퇴연구소장, 함영진|부동산114(주) 리서치센터장

‘금융 월세’ 받기 ‘상가 장벽’ 알기

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  • 금리 인상에 대출 규제가 겹치면서 은퇴 소득에 빨간불이 켜졌다. 가진 돈에 대출을 얹어 월세 받는 부동산을 마련하는 은퇴 전략은 더 이상 유효하지 않다. 수익형 부동산의 수익률도 전과 같지 않다. 무대출 은퇴 전략을 금융 및 부동산 분야로 나눠 살펴본다.

금융 은퇴 전략
인적자산·금융 월세·주택연금 삼박자 갖춰라!

김경록|미래에셋은퇴연구소장


‘금융 월세’ 받기  ‘상가 장벽’ 알기
주택담보대출을 비롯한 장기대출 금리가 3%대에서 4%대로 1%포인트가량 오르면서 차입자 부담이 커졌다. 금리는 1%포인트밖에 안 올랐지만, 이자부담 금액은 30%가량 많아졌다. 예를 들어 5000만 원을 3%에 대출받은 사람은 매년 150만 원의 이자를 내왔는데, 대출금리가 4%로 오르면서 이자가 200만 원이 됐다. 이자 금액이 33%나 오른 것이다.

낮은 금리에 ‘힘입어’ 대출을 늘려온 가계로서는 이자 상승이 무거운 부담으로 다가온다. 은퇴자에겐 더욱 그렇다. 이제는 대출을 이용해 은퇴 소득을 마련하겠다는 전략을 수정해야 할 때다.


임대수익률의 ‘함정’

요즘 많은 은퇴자가 대출을 받아 집을 사서 임대수익을 얻는 은퇴 전략을 펴고 있다. 2년 전 어느 지역으로 강의하러 가보니, 퇴직하는 분들 사이에서 자기 돈과 빌린 돈을 합해 땅을 사서 거기에 건물을 짓는 게 유행처럼 번져 있었다. 대출금리에 비해 임대수익률이 높으니 돈을 빌릴수록 수익률이 높아질 뿐 아니라 부동산 가격이 오르면 덤으로 돈을 더 벌기 때문이다.

이러한 접근은 은퇴를 대비한 전략으로는 위험 요소가 있다. 

첫째, 실제 임대수익률이 생각보다 높지 않다. 건물은 감가상각을 고려해야 한다. 세금, 수선료와 같은 비용이 발생한다. 게다가 공실이 생기면 임대수익률이 떨어진다. 이렇다 보니 실제 수익을 계산하려면 임대수익률에서 1.5~2%포인트 정도를 빼야 한다. 임대수익률이 4%라고 해도 관련된 비용을 제하고 나면 ‘진짜 수익’은 정기예금 금리보다 조금 높을 뿐이다.

그뿐 아니다. 임대차 계약은 10~20년 장기 계약이 아니기 때문에 재임대 계약을 할 때 임대수익률이 하락할 위험이 있다. 또 유동성이 적은 반면 금액이 크다 보니 재산이 많지 않으면 투자하기가 쉽지 않다. 재산이 많지 않은 이들은 재산의 대부분을 부동산에 ‘올인(all-in)’하게 되는 집중투자 위험도 있다. 임대수익률은 이러한 위험까지 감안해 평가해야 한다. 

둘째, 은퇴 전략에 부채를 활용하면 ‘불확실한 소득-확실한 지출’의 좋지 않은 구조가 된다. 젊을 때는 오랫동안 일을 해서 돈을 벌 수 있기 때문에 부채를 적절히 활용하는 게 좋다. 고정금리로 차입해 수익이 좀 더 높은 주택이나 금융자산에 투자해도 괜찮다. 하지만 은퇴가 가까워오면 근로소득이 오래 지속되기 어렵기 때문에 ‘들어오는 소득’이 불확실하다. 이런 때 부채를 가지고 있으면 고정적인 원리금 지출이 부담이 된다. 은퇴 전략에 부채를 활용하면 안 되는 중요한 이유다. 

초저금리일 때는 이러한 위험이 있더라도 금리가 워낙 낮기 때문에 부동산을 활용해 노후 준비를 했다. 금리가 바닥을 치고 오르는 상황에서는 위의 두 가지 단점이 부각되므로 전략을 바꾸는 게 좋다. 대출을 받지 않고 ‘자신이 가진 자산’에서 적정한 수익을 얻는 게 노후 자산관리에 적합한 전략이다. 근로소득, 금융자산과 실물자산에서 얻는 소득이 이에 해당한다. 이 전략은 부채를 가질 필요 없이 자신이 가진 인적자산, 금융자산, 주택자산을 잘 활용하면 된다.


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