본문 바로가기

신동아 로고

통합검색 전체메뉴열기

‘임대사업등록’ 해? 말아?

다주택자 위한 솔로몬 셈법은?

양도세 감면? 소득+세금 증가분 따져야

  • 김건희 객원기자 kkh4792@donga.com

다주택자 위한 솔로몬 셈법은?

1/5
  • ● 과거 임대주택·감면주택 취득했는지부터 확인
    ● 장기간 주택 보유할 거라면 준공공임대가 이익
    ● 주택 급처분 땐 LH 매입제도로 ‘거래절벽’ 타파
    ● 상속 주택으로 2주택, 10억 원 이내 높은 가격으로 신고
다주택자 위한 솔로몬 셈법은?
요즘 부동산 관련 온라인 카페에서는 ‘주택임대사업’ ‘다주택자 세금 줄이는 법’이 인기 키워드다. 다주택자들의 고민이 ‘주택임대사업을 통한 부동산 투자와 세금 줄이는 법’이란 걸 알 수 있다. 집을 파는 것이 나을지, 주택임대사업자로 등록하는 것이 최선인지, 다주택자를 위한 맞춤식 부동산 투자 설계는 무엇인지, 세금 줄이는 법은 어떻게 되는지를 고민하는 것이다. 정부가 8·2 부동산 대책을 발표한 이후 나타나는 현상이다. 

정부가 발표한 8·2 부동산 대책에서 다주택자에게 유일하게 혜택을 주는 정책은 주택임대사업자 등록이다. 현행 주택임대사업자 혜택을 최대한 활용하면 재산세, 종합부동산세, 임대소득에 대한 종합소득세, 양도소득세가 큰 부담이 아닐 수도 있다. 

현재 임대주택에는 과세 제외, 감면 등 다양한 세제 혜택이 주어진다. 가장 큰 혜택은 양도세다. 임대주택으로 등록해 5년 이상 임대하면 다주택자 중과세 대상에서 제외된다. 특히 준공공임대주택으로 등록하면 장기보유특별공제 70%를 받아 단기 임대주택보다 혜택이 더 크다. 잘만 활용하면 상당한 양도세 절세 효과를 얻을 수 있다. 따라서 주택을 장기간 보유할 목적이라면 임대주택 등록에 따른 감면 혜택을 확인하고, 해당하는 것이 있다면 적극 활용할 필요가 있다.


임대등록보다 양도

양천구에 사는 이모(56) 씨는 2017년 초 금천구에 아파트 한 채를 사서 전세를 놓았다. 다주택자가 된 그는 요즘 고민에 빠졌다. 정부의 8·2 부동산 대책 때문에 2018년 4월 1일까지 집을 한 채 팔아야 하기 때문이다. 

주변에선 전세 놓은 아파트의 임대사업자로 등록하라고 권한다. 그런데 임대사업자가 되면 처리해야 할 일이 만만치 않다. 표준계약서 사용은 물론 세입자 변경 시마다 관할 관청에 신고해야 하고, 언제 누구에게 얼마에 임대했는지 상세하게 기록해야 한다. 매년 1월 세무서에 사업자 현황을 신고하고, 5월에는 다른 소득과 합산해 종합소득세를 신고해야 한다. 9월엔 종합부동산세 유예 신고도 해야 한다. 이를 어길 시 최소 100만 원에서 최고 1000만 원의 과태료를 물어야 한다. 

고민 끝에 이씨는 임대사업자 등록이 아닌 양도를 결정했다. 금천구 아파트가 아닌 살고 있는 양천구 아파트를 팔면 일시적 2주택자로 인정받아 양도세가 부과되지 않기 때문이다. 일시적 2주택은 첫 주택을 구입한 후 1년 이상 지나 두 번째 주택을 구입하고 3년 이내 첫 주택을 팔면 양도세가 면제된다. 

하지만 요즘처럼 강력한 부동산 규제 정책으로 인해 매물이 ‘거래절벽’일 땐 주택을 제값 받고 팔기가 쉽지 않다. 이럴 땐 개인 간의 거래보다는 공공기관이 운영하는 매입제도가 유용하다. 공공기관은 신뢰할 수 있는 데다 빠른 시일 내 부동산 처분이 가능하기 때문이다. 무엇보다 전문 감정평가사가 감정평가를 산정해 가격을 제시하기 때문에 가격 협상 과정이 한결 합리적이다. 

한국토지주택공사(LH)는 2017년 3월부터 60㎡ 이하, 감정평가 3억 원 이하, 단지규모 150가구 이상인 아파트 2000가구를 매입하고 있다. 지역은 수도권 전역과 지방 5대 광역시(울산·광주·대전·대구·부산), 인구 10만 명 이상 지방 시·군 지역 소재 아파트다. 조건에 해당하는 집주인은 아파트 매입신청서, 집합건축물대장, 토지이용계획확인서, 등기부등본, 신분증 등 구비서류를 챙겨 LH 각 지역 본부에 방문 제출하거나 등기우편으로 보내면 된다.


1/5
김건희 객원기자 kkh4792@donga.com
목록 닫기

다주택자 위한 솔로몬 셈법은?

댓글 창 닫기

2018/07Opinion Leader Magazine

오피니언 리더 매거진 표지

오피니언 리더를 위한
시사월간지. 분석, 정보,
교양, 재미의 보물창고

목차보기구독신청이번 호 구입하기

지면보기 서비스는 유료 서비스입니다.