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재건축 피습에 리모델링 ‘후끈’

“아파트도 고쳐서 오래 쓰는 시대 온다”

  • | 강지남 기자 layra@donga.com

재건축 피습에 리모델링 ‘후끈’

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‘단지 통합형’ 리모델링 추진

정부가 재건축초과이익환수제 부활에 이어 안전진단 요건을 강화하자 반대급부로 아파트 리모델링 시장이 후끈 달아오르는 분위기다. 한 리모델링 업계 관계자는 “서울 양천구 목동과 노원구 상계동 등 어떻게든 재건축을 해보려고 때를 기다리던 아파트 주민들이 먼저 설명회를 요청하며 리모델링을 검토하기 시작했다”고 달라진 분위기를 전했다. 

부동산 전문가들은 초과이익환수제가 부활하면 재건축에 따른 비용이 세대당 1억~2억 원씩 증가할 것으로 본다. 여기에 더해 3월 5일부터 재건축 허가를 받기가 매우 까다로워졌다. 건물의 구조안전성 평가 비중이 20%에서 50%로 높아지고, 주거환경 평가 비중은 40%에서 15%로 낮아졌기 때문이다. 이 때문에 재건축 연한 30년을 채우더라도 실제 재건축에 나설 수 있는 아파트가 극히 일부에 지나지 않을 것이란 전망이 나온다. 

이동훈 무한종합건축사사무소 대표(한국리모델링협회 정책법규위원장)는 “이번에 강화된 안전진단 요건하에서는 준공한 지 최소 50년은 돼야 재건축 허가가 나올 것”이라고 내다봤다. 현대산업개발 관계자는 “재건축은 1990년대 지어진 노후 아파트가 대부분이고, 리모델링은 1990년 이후 준공된 아파트가 주로 추진 대상이라 시장이 구분돼 있다”며 “다만 1990년대 이후 아파트 중 재건축을 고집하는 곳이 줄면서 리모델링 사업 추진이 활력을 얻는 추세”라고 전했다. 서울 서초구의 한 주민은 “2000년대 초반 입주한 우리 단지는 3,4년 전 리모델링을 하려다가 ‘재건축파’의 반대로 무산된 적 있다”며 “요즘 같은 분위기를 고려하면 하루라도 빨리 리모델링을 추진해야 하는 게 맞지 않나 싶다”고 말했다.


재건축 피습에 리모델링 ‘후끈’
오래된 아파트를 부수지 않고 고쳐 쓰는 ‘아파트 리모델링’이 국내에 첫 등장한 것은 건축법 시행령이 개정된 2001년. 그러나 지난 17년간 리모델링을 완료한 아파트는 서울 지역 16개 단지 2400여 세대에 불과하다. 그 이유에 대해 건설업계는 아파트 주민들 사이에서 재건축에 대한 기대가 높고, ‘자기 돈 들여하는’ 리모델링에 대한 거부감이 크다는 점을 거론한다. 2000년 초·중반 리모델링이 추진된 아파트 중 실제 공사에 착수한 곳이 2~3%에 불과할 정도다. 한 건설업계 관계자는 “2008년 글로벌 금융위기로 부동산 시장이 무너지자, 리모델링 비용을 회수할 만큼 집값이 오를 것이란 확신이 사라져 대다수 아파트들이 리모델링 계획을 접었다”고 전했다.


재건축 피습에 리모델링 ‘후끈’
아파트 리모델링에 다시 훈풍이 분 것은 2014년 4월부터다. 주택법 개정으로 그간 금지됐던 수직 증축이 허용되고 세대수 증가 범위가 기존 세대수 대비 10%에서 15%로 확대되자, 본격적으로 리모델링에 나서는 아파트가 하나둘 생겨나기 시작했다. 리모델링으로 새로 늘어난 세대는 일반분양하기 때문에, 기존 조합원들의 개별 분담금을 낮추는 효과를 가져온다. 아파트를 2,3개 층 증축하면 신축 아파트처럼 모든 주차장을 지하로 집어넣는, ‘차 없는 단지’를 실현하기가 용이해진다. 이러한 사업성 개선에 힘입어 현재 조합을 설립하고 리모델링을 추진하는 아파트는 서울 및 경기 지역 22개 단지 1만3275세대다. 대부분 법이 허용하는 최대치인 15%까지 세대수를 늘릴 계획이라 준공 후 1만5049가구로 1774세대가 늘어날 예정이다. 



서울 지역에서 가장 규모가 큰 리모델링 예정 단지는 강남구 개포동 대치2단지(1753세대)이고, 진행 속도가 가장 빠른 단지는 서초구 잠원동 한신로얄(208세대)이다. 

대치2단지의 경우 일부 주민이 재건축을 주장하고 있지만, 리모델링 조합 측은 사업 추진에 별 무리가 없다는 입장이다. 전학수 대치2단지아파트리모델링조합장은 “리모델링 행위허가에 필요한 조합원 동의율은 75%인데, 지난해 5월 기준 조합원 찬성률이 77%”라며 “올 연말에 행위허가를 위한 총회를 열고 사업계획승인을 신청할 예정인데, 최근 재건축 규제가 강화되는 분위기라서 75% 찬성을 얻는 데는 무리가 없을 것”이라고 전망했다. 그는 “대치2단지는 분당, 일산 등 1기 신도시와 같은 시기인 1992년에 준공된 아파트라서 내진 설계가 들어가 있기 때문에 재건축이 가능한 낮은 안전진단 등급을 받으려야 받을 수 없다는 사실을 조합원들이 잘 알고 있다”고도 덧붙였다.




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