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한국 최고 전문가들의 2003년 재테크 필승 전략│부동산

“역세권, 수도권 재건축, 주말 상권에 ‘틈새시장’ 널려 있다”

  • 글: 김용진 ‘부동산뱅크’ 편집장 yjkim@neonet.co.kr

“역세권, 수도권 재건축, 주말 상권에 ‘틈새시장’ 널려 있다”

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주상복합아파트와 오피스텔은 2002년 하반기부터 투자자들의 인기를 한몸에 받았다. 청약통장이 필요없고 분양권 전매 제한도 적용되지 않기 때문에 틈새상품으로 각광받은 것.

11월 분양된 서울 잠실 롯데캐슬골드의 경우 분양권 전매를 노린 단기 투자세력이 몰려 50평형 이상의 청약 경쟁률이 수백 대 1에 이르렀다. 이는 서울 도곡동 타워팰리스의 성공에 힙입어 앞으로도 강남지역에 고급 주상복합아파트 공급이 증가하고 그에 쏠릴 인기도 대단할 것임을 예감케 한 대목.

하지만 2003년 주상복합 시장 상황엔 다소 변화가 있을 것 같다. 무엇보다 주상복합아파트 분양시장이 과열양상을 보일 경우 정부가 시장에 적극 개입, 어떤 식으로든 규제를 할 것으로 보여 투기 수요가 빠지면서 실수요 위주의 시장으로 재편될 가능성이 높다.

수급 측면에도 불안요인이 있다. 2002년 서울과 수도권에 분양된 주상복합아파트는 2만4000여 가구로 2001년(1만2000여 가구)보다 두 배나 늘었다. 공급과잉이 그만큼 심하다는 얘기다. 따라서 돈 쏠림 현상에 휩쓸린 무분별한 청약은 자제하는 것이 바람직하다. 단기 이익을 노리고 매입했다가 낭패를 보기 십상이다.

더욱이 주상복합아파트는 청약열기에 비해 계약률이 낮아 초기 프리미엄과 계약 후 프리미엄에 큰 차이가 난다. 초기에 형성된 프리미엄은 순수한 수급사정에 의해 정해지기보다는 이른바 ‘떴다방’들의 ‘작전’에 의한 것이 많아 나중에 자칫 가격이 급락할 가능성이 있다는 점도 감안해야 한다.



따라서 정부가 규제에 나서기 전에 분양될 물량을 물색해 적극 청약에 나서거나 아니면 실수요 목적으로 저평가된 주상복합 매물을 매입하는 전략을 세우는 게 좋다. 분양 물량 중에는 서울 강남권을 중심으로 역세권으로 분류되는 주상복합아파트에 관심을 가져야 한다.

기존 주상복합아파트 매물 가운데 비교적 유망한 것으로 꼽히는 도곡동 타워팰리스 2, 3차 물량과 여의도 대우트럼프월드 2차 등을 눈여겨볼 필요가 있다. 또한 올해부터 주상복합아파트 건설을 제한하는 양천구 목동 일대의 현대하이페리온 1, 2차 등도 주목할 만하다.

오피스텔 역시 공급 과잉을 빚고 있는 마당에서 새해 대규모 입주 물량이 쏟아질 예정이라 투자에 신중해야 한다. 오피스텔의 경우 시세차익에 급급하기보다는 임대 사업이 유망한 지역을 중심으로 매입 여부를 결정하는 게 적절한 투자 전략이다.

이런 맥락에서 도심의 경우 역세권이면서 업무 배후지인 마포구 공덕동 일대나 대학가를 끼고 있는 신촌 일대 오피스텔 등을 찾아봄직하다. 수도권도 일산 신도시와 인근 화정지구를 중심으로 입주물량이 많은 만큼 역세권을 낀 지역의 오피스텔을 매입하는 것이 바람직하다.

역세권에 위치한 오피스텔로는 지하철 5호선 마포역이 있는 마포구 도화동 한화오벨리스크, 마포구 노고산동 신촌포스빌, 2호선을 끼고 있는 서대문구 충정로 충정로리시온 등이 유망하다.

주말 상권 뜨고, 주중 상권 지고

부동산 시장에서 실물 경제에 가장 민감한 변화를 보이는 상품을 꼽으라면 단연 상가를 들 수 있다. 2002년 상가 시장도 경기 변화와 함께 움직였다.

한 조사 자료에 따르면 상가별 연평균 수익률은 테마상가(18.7%), 단지내 상가(13%), 근린상가(9.39%) 순으로 나타나 은행 금리에 비해 최고 6배 정도 높은 수익을 올린 것으로 나타났다. 저금리로 마땅한 투자처를 찾지 못한 뭉칫돈이 대거 유입된 데다, 소비심리가 상승하면서 상가 시장도 큰 호황을 누린 것이다.

이런 상황에 주5일제 근무와 상가임대차보호법 시행은 새해 상가 시장을 재편할 주요 변수로 꼽힌다. 상가 보증금을 보호받을 수 있는 법적 장치가 마련됐다는 것은 큰 의미를 갖는다. 이에 따라 건물을 임차해 창업하려는 수요가 늘어나고, 이는 곧 상가 수요 증가로 이어질 전망이다.

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글: 김용진 ‘부동산뱅크’ 편집장 yjkim@neonet.co.kr
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