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기획특집 | 부동산 대폭락 시대 오나 ③

보금자리와 뉴타운, 제때 제값에 공급되나

경기도 지구 가격경쟁력 미심쩍어 말썽 많은 뉴타운은 곳곳서 함흥차사

  • 김희연│신동아 객원기자 foolfox@naver.com│

보금자리와 뉴타운, 제때 제값에 공급되나

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  • 부동산 전망에 대한 현재의 논쟁을 촉발한 배경에는 정부의 보금자리주택 공급사업이 있다. 보금자리주택 사업이 진행돼온 절차를 짚어보고 부동산시장에 미치는 파장과 향후 예상되는 과정을 살펴봤다. 보금자리주택이 조명을 받고 있는 사이 소리 없이 묻힌 뉴타운사업의 그늘진 사정도 함께 들여다보았다.
부동산시장이 침체기에 접어든 상태에서 정부의 보금자리주택 ‘뉴플러스(New Plus)’ 공급 사업이 단계적으로 진행되고 있다. 현재 보금자리주택 2차 지구에 대한 사전예약이 5월27일까지 계속되고 6월11일 당첨자 발표를 앞둔 상태. 2차 사전예약 물량은 서울 강남권인 내곡과 세곡2, 서부권 부천 옥길과 시흥 은계, 동부권 구리 갈매와 남양주 진건의 6개 지구에서 1만8511호가 나왔다. 이 가운데 분양주택은 1만4497호고, 나머지는 공공임대주택이다.

2차 지구 사전예약은 1차 지구에 비해 분양 열기가 한결 덜했다. 부동산시장의 중심인 강남권의 세곡2와 내곡 지구는 인기를 끌었지만, 해당하는 물량이 상대적으로 적은 1494호에 불과했기 때문. 지난해 9월 사전예약을 마친 1차 보금자리 지구는 전체 5만5041호의 물량에 서울의 강남과 서초가 각각 6921호와 3390호에 달해 세간의 관심이 뜨거웠다. 이밖에 고양 원흥 외에 특히 하남 미사 지구의 물량이 3만6229호에 달했다. 1차 사전 예약에서는 3자녀 가구 특별공급 물량이 평균 9.7대 1, 생애최초 특별공급이 6.0대 1의 경쟁률을 나타냈고, 특히 신혼부부 특별공급은 19.8대 1로 첫날 1순위를 마감하기도 했다. 일반 공급은 3.2대 1의 청약률을 기록했다.

위례 신도시에 배정된 보금자리주택 물량 1999호에 대한 사전예약 경쟁률은 더 높았다. 신도시가 서울 송파, 경기 성남과 하남에 걸쳐 있어서 입지 조건이 탁월했던 것. 올해 3월 신청을 받은 결과 평균 14.8대 1의 경쟁률을 기록했다. 일반 공급이 6.7대 1, 신혼부부 특별공급 23.6대 1, 3자녀 가구 특별공급 21.1대 1, 생애최초 특별공급 20.9대 1을 나타냈다.

2012년 첫 입주 가능한가

애초 보금자리주택 공급 방안은 2008년 9월 윤곽을 드러냈다. 국토해양부는 2018년까지 무주택서민과 저소득층에 총 150만호의 보금자리주택을 공급할 것이며, 수요에 대응하기 위해 수도권에만 100만호를 짓겠다고 나섰다. 30만호의 보금자리주택단지를 조성하는 것 외에도 도심재개발추진 지역 등지에 20만호, 신도시 공공택지에 50만호를 건설한다는 내용이었다. 토지주택공사(LH공사)가 직접 사업을 추진하고, 택지 실시계획과 건설 인허가를 정부가 수행하며, 보상가 산정시점도 주민공람 공고일로 잡아 입주까지 6년 정도 걸리던 기간을 4년가량으로 단축한다고 발표했다. 2012년 하반기에는 첫 입주가 가능하도록 한다는 계획이었다.

전체 계획은 2018년까지지만, 현 정부 임기 내에 공급 물량을 한꺼번에 쏟아내기 위해 초반에 너무 무리하는 것 아니냐는 비판도 있었다. 때마침 지난해 10월 보금자리주택의 사업 주체인 한국토지공사와 주택공사가 LH공사로 합쳐지면서 약간의 잡음도 흘러나왔고, LH공사가 보금자리주택사업을 끌어갈 자금 여력이 있느냐는 문제제기도 뒤따랐다.

적어도 보금자리주택사업에 한해서 지금까지 일정에는 큰 차질이 없었다. 보금자리 1차와 2차 지구의 사전예약이 끝나고 올해 3월 3차 서울 항동, 인천 구월, 광명 시흥, 하남 감일, 성남 고등의 5개 지구가 선정된 현재까지 큰 일정변동 없이 진행 중이다. 아직은 시행 초기다 보니, 일정이 미뤄질 만한 요인이 없었다고 할 수 있다. 건설과 입주 일정이 예정대로 진행될 것인지는 올해 말로 예정된 1차 지구에 대한 본 청약이 실시된 후에야 판단 가능하다.

일정에 있어서는 주민과의 토지보상 협의가 관건이다. LH공사는 1차 강남과 서초 지구가 가장 빠르게 진척돼 5월11일 현재 협의 보상률이 각각 66.1%, 87.4%라고 밝혔다. 이어 1차의 하남 미사 지구가 토지보상을 앞두고 난항을 겪고 있는 듯 보였으나 해결이 됐다. 하남 미사 지구 주민대책위원회 측은 “3월 말 토지보상 공고가 주민 반대로 못 나갔지만 현재는 협의가 돼서 지장물 조사가 절반 이상 진행됐다”고 밝혔다. 하남 미사는 9월, 고양 원흥은 6월, 그리고 2차 지구는 12월부터 보상을 개시할 예정이다.

분양가, 과연 얼마나 쌀까

보금자리주택이 주목을 받은 것은 분양가 상한제가 적용된 가격기준으로 시세보다 15% 저렴하게 공급된다는 점에서다. 분납, 10년형 등 공공임대주택도 주변 전세가보다 저렴했지만, 무엇보다 공공분양 물량이 무주택서민에게 희망을 불러일으켰다. 1차 시범지구의 경우 서울 강남과 서초는 전용면적 60~85㎡는 3.3㎡당 1150만원, 고양 원흥 850만원, 하남 미사 970만원이 추정 분양가로 제시됐다. 전용면적 60㎡ 이하 추정 분양가는 3.3㎡당 강남과 서초가 1030만원, 고양 원흥 800만원, 하남 미사 930만원이었다.

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김희연│신동아 객원기자 foolfox@naver.com│
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