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저금리·저성장시대의 아파트 투자

소형 임대주택에 눈 돌려라

  • 글: 고종완 RE멤버스 대표 re119@unitel.co.kr

저금리·저성장시대의 아파트 투자

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  • 투자수익률 500~1000%의 ‘대박’투자는 끝났다.
  • 적절한 위험관리와 일정한 임대수익을 염두에 두는 것이 현명한 전략. ‘재건축 찬바람’을 피하려면 지방도시 소형주택 임대에 눈을 돌려볼 만하다.
저금리·저성장시대의 아파트 투자

경부고속철도 역사가 들어서고 있는 충남 아산 일대 소형주택 등이 투자 유망상품으로 꼽히고 있다.

지난 3년간은 ‘부동산 대박’의 시대라고 해도 과언이 아닐 정도였다. ‘부동산 불패(不敗)’의 신화가 온나라를 지배했던 것이다. 경기불황의 여파로 주식시장은 침체를 지속한 반면 부동산은 재건축과 강남권 아파트를 중심으로 급등현상이 계속 이어져왔다.

서울의 경우만 해도 2001년도에 27%, 2002년도에 30%의 집값 상승률을 기록함으로써 단기간에 주택의 자산가치가 급등했음을 알 수 있다. 이러한 부동산 가격 급등 현상은 ‘부자 아빠’와 ‘가난한 아빠’의 운명을 뒤바꿔놓았다. 예컨대, 주식에 투자한 사람은 보유자산이 절반 이하로 줄어든 반면 부동산에 집중 투자한 사람은 두 배 이상의 자산증식을 경험했기 때문이다.

예를 들어, 잠실 주공 2단지 13평 재건축 아파트의 경우 2000년 하반기에는 1억2000만원 정도에 거래되었으나 현재 매매가는 5억2000만원선에 이르고 있다. 3년이 채 안 되는 기간 동안 시장가격만 3배 이상 급등한 것이다. 전세금 5000만원을 안고 이 아파트를 샀을 경우의 투자수익률을 계산해보자. ‘투자수익률=시세차익/실투자금(총투자금-전세금)’이므로 3년간의 총투자수익률은 무려 570%에 이른다. 게다가 은행으로부터 3000만원 정도 대출을 받아 투자했다면 수익률은 1000%를 훨씬 넘어선다.

이런 현상은 잠실뿐만 아니라 반포, 청담, 도곡, 개포, 고덕, 과천 등 다른 지역 재건축 단지에서도 찾아볼 수 있다. 뿐만 아니라 인천, 성남, 광명, 안양, 부천, 수원, 고양 등 수도권 전체로 확산돼 재건축 투자를 통해 그만큼 부자가 양산된 셈이다.

금리하락에 따라 이자비용이 줄어들고 가계대출이 급증하면서 은행으로부터 쉽게 돈을 빌려 부동산에 투자하는 투기수요가 크게 늘어났고 급기야 자산가치 급등에 따른 부동산 버블 붕괴 우려까지 낳고 있다.

이에 따라 최근 들어서는 저금리에 기초한 레버리지(외부차입 효과)를 이용해 과거처럼 공격적인 부동산 투자를 통해 단기간에 부자가 될 수 있는지에 대한 불확실성이 증대되고 있다. 한마디로 고수익을 달성한 만큼 이제부터는 위험관리가 필요하다는 말이다.

이런 상황 변화 속에서 부동산의 ‘손맛’을 본 30대 직장인들이 아파트와 같은 주거용 상품에 집중투자해 10년 안에 10억을 벌어들이기 위한 새로운 투자전략을 알아보자.

‘눈높이 투자’가 안전

먼저 저금리, 저성장 추세와 단기급등에 따른 거품 붕괴(자산가치 급락) 우려가 제기되고 있는 현실에서 10억이라는 적지 않은 돈을 벌기 위해서는 새로운 환경변화에 적응한 투자전략을 수립하고 포트폴리오 역시 재조정할 필요가 있다.

첫째, 수익성과 환금성을 겸비한 투자를 가장 먼저 고려해야 한다. 저성장 기조에서는 소득증가 및 실질구매력 증가에 따른 자산가치 상승이 힘들고 이에 따라 자본이득(시세차익)만을 노린 투자는 성과를 거두기 어렵다. 오히려 매달 일정 수익을 챙길 수 있는 투자, 즉 임대소득을 염두에 둔 투자가 유리하며 유사시에는 현금화도 가능한 ‘작고 가벼운 상품’에 투자하는 것이 효율적이다.

둘째, 단기수익 목표보다는 중장기적 투자관점에서 접근해야 한다. 현재의 저금리 기조는 세계적인 추세로서 우리나라만 고금리 구조로 선회하기는 어려운 상황이다. 과거 집값 급등에는 미치지 못하지만 올해도 부동산 가격은 여전히 강보합세를 보이고 있다. 그러나 앞으로 모든 부동산 가격이 계속해서 오르기는 어려울 것이다. 그렇다면 단기간에 시세차익을 노리기보다는 장기적 관점에서 향후 3년 이상 10년까지의 미래가치를 바라보면서 수익성과 경쟁력 있는 상품에 선별 투자하는 치밀한 전략이 필요하다.

셋째, 기대수익률을 낮춘 눈높이 투자가 안전하다. 예금이자가 3%대로 떨어진 만큼 부동산이든 주식투자든 대체투자를 통한 기대수익률 역시 낮출 필요가 있겠다. 예컨대 아파트나 오피스텔의 임대 수익률이 연 5∼6% 이상만 되어도 고수익이 되기 때문이다. ‘고수익 고위험’의 투자원칙을 감안하면 부동산 투자 역시 기대수익을 낮출수록 위험요인 또한 줄어든다는 사실을 염두에 둘 필요가 있다.

넷째, 금리인상에 대비하는 지혜가 필요하다. 미국 등 세계경제가 회복세를 보이고 있기 때문에 경제성장률이 높아지면 금리 또한 오를 가능성이 높다고 하겠다. 벌써 미국 국공채와 모기지(mortgage) 채권은 물론이고 우리나라 장기국공채 금리도 상승세를 실현하고 있다. 금리가 오르면 주택수요가 줄어들고 금융부담을 감당하지 못한 매물이 쏟아져나올 수도 있다. 이러한 미래상황에도 미리미리 대비해야 한다는 말이다.
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글: 고종완 RE멤버스 대표 re119@unitel.co.kr
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