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권말부록|샐러리맨 10억 만들기

시대 변화에 발맞춘 땅 투자 기법

전원주택 살면서 펜션 임대로 일석이조

  • 글: 진명기 그린하우스21 대표 dol@greenhouse21.com

시대 변화에 발맞춘 땅 투자 기법

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  • ‘땅’은 거짓말을 하지 않는다. 정성을 쏟으면 쏟을수록 보답하는 것이 땅이다.
  • 그러나 미리미리 살펴야 할 것도 많다.
  • 용도지역을 꼼꼼히 살피고 주변 혐오시설도 챙겨봐야 한다.
시대 변화에 발맞춘 땅 투자 기법

전원주택 투자는 주거와 수익을 겸할 수 있어서 노후대비용으로 안성맞춤이다.

부동산의 가치는 법에서 나온다. 9월5일 발표된 아파트 투기 대책은 강남 재건축 시장을 중심으로 충격파를 확산시키고 있다. 반면 이번 대책에 대한 반작용으로 토지에 투자를 하려는 수요는 오히려 늘어날 전망이다. 그러나 토지의 가격을 결정하는 요인만큼 천차만별인 것도 없다. 토지에 투자하려는 사람은 가장 먼저 자연적인 조건과 환경을 고려해야 한다. 토지에 투자해 ‘10억’이라는 거금을 모으려 한다면 이러한 기초적인 요인부터 검토해야 한다. 지적도상 도로가 있는지도 확인해야 하고 주변에 혐오시설은 없는지 확인하는 것도 중요하다. 또 토지의 ‘팔자’를 정해주는 용도지역 역시 반드시 확인해보아야 한다.

출퇴근하면서 펜션 영업

수원에 살고 있는 김정수(42)씨는 낚시를 즐긴다. 그는 직장을 그만두면 펜션이나 낚시터를 운영하는 것을 꿈꾸고 있다. 그러나 당장 조달할 수 있는 자금이 얼마나 되는지 계산해보니 만기시 탈 수 있는 적금 3000만원과 퇴직금 중간 정산으로 받을 수 있는 8000만원이 전부였다. 결국 1억1000만원을 어디에 투자할 것인지를 놓고 여기저기 물색해 보았지만 부지 매입비용밖에 되지 않는 금액으로 할 수 있는 일이라고는 별로 없었다. 그러던 중 우연한 기회에 인터넷 사이트를 검색하다가 ‘저수지 접한 가든’이라는 급매 물건을 보고 눈이 번쩍 뜨이게 되었다.

김씨는 2002년 12월초 안성시 원곡면 저수지에 접한 이 급매 물건을 매입했다. 건평 60평, 방4개, 홀1개, 대지 150평, 답(畓) 290평 등 총 440평과 하천부지 700평에 사용권 인수 물건으로, 경매가 진행중인 상태에서 매도인과 합의하에 1억5000만원에 사기로 결정한 것이다.

그러나 이 과정에서 근저당을 해제하기 위해서는 원금 1억2000만원과 이자 2000만원을 포함해 1억4000만원을 농협에 지불해야 한다는 사실을 알게 됐다. 또한 이와는 별도로 매도자가 연체한 카드 금액 3000만원이 더 있다는 사실도 발견되었다. 게다가 매도인의 형으로부터 매도인이 수천만원대의 사채까지 떠안고 있어 자포자기 상태에 있다는 이야기까지 들을 수 있었다.

매도금액만으로는 저당과 사채를 해결하는 데도 부족하다는 이야기다. 자칫하면 위험한 계약이 될지도 모를 상황이었다. 그래서 전문가에게 컨설팅을 받은 끝에 계약상 위험요소를 없애기로 했다.

컨설팅 결과 계약서는 채권자인 농협에서 작성하는 것이 좋다는 결론을 내렸고 계약과 동시에 법원에 경매중지 신청을 하고 소유권 이전과 동시에 잔금을 지불하기로 합의했다. 그러고 나서 계약금 3000만원을 채권자인 농협에 지불하고 우선 경매가 중지되도록 농협측과 협상에 나섰다.

중도금 1억1000만원은 융자금 변제조건이라는 단서를 달았다. 제3자가 개입할 시간을 주지 않기 위해서였다. 애당초 김씨는 1억1000만원을 투자할 계획을 세웠지만 기타비용까지 감안하면 5000만원이 추가된 셈이다. 이 비용은 농협에서 융자해주기로 했다. 이렇게 투자한 물건이 현재는 2억7000만원 이상의 시세를 보이고 있다. 김씨는 앞으로 이 토지의 활용도를 높여 출퇴근을 하면서 부업으로 펜션사업에 나설 생각이다.

김씨가 직장이 있는 수원까지 출퇴근이 가능한 전원주택에 살면서 방2개만 사용하고 나머지 방 2개로 펜션사업에 나설 경우 성수기와 비수기의 가동률을 감안하면 연 3000만원 정도의 수입을 예상해볼 수 있다. 이 중에서 관리비와 이자를 제외한 2700만원 정도가 김씨 수중에 떨어지는 돈이다. 김씨의 본래 연봉은 3500만원. 펜션사업을 통해 본업의 70%가 훨씬 넘는 부수입을 챙길 수 있다는 이야기다.
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글: 진명기 그린하우스21 대표 dol@greenhouse21.com
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