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권말부록|샐러리맨 10억 만들기

시대 변화에 발맞춘 땅 투자 기법

전원주택 살면서 펜션 임대로 일석이조

  • 글: 진명기 그린하우스21 대표 dol@greenhouse21.com

시대 변화에 발맞춘 땅 투자 기법

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초기 투자에 들어간 은행 융자금을 상환하지 않고 방갈로를 지어 기업체 단체 손님을 받는다면 하루에 30만원 이상을 받을 수도 있다. 이 경우 연 1450만원의 추가 수입을 기대할 수 있다. 지가 상승률을 감안하고 일정금액을 목돈마련 저축성 예금에 가입한다면 김씨의 경우는 7년 정도 지나 10억원이란 목돈을 만들 수 있을 것이다.

보험설계사 이금자(55)씨는 얼마전 평소 알고 지내던 동네사람으로부터, 고양시 대장동에 사둔 그린벨트내 농지 1000평을 처분하라는 권유를 받았다. 평당 45만원을 받아주겠으니 처분하고 취락마을 내 토지를 구입하라는 권유였다. 평당 7만원에 구입했던 토지를 6배가 넘는 평당 45만원에 팔아주겠다고 하니 기분이 좋기도 했지만 한편으로는 두려운 마음이 들기도 했다.

조사시점에서 대장동의 그린벨트내 진흥지역 농지는 3호선 대곡역과 근접한 농지가 평당 30만원선이며 역에서 취락마을로 가는 길목의 철로변 자연지역 농지는 평당 50만원선이었다. 취락마을내 농지는 지역에 따라서 평당 60만 ~100만원선으로 조사되었다. 이씨 소유의 땅과 가까운, 경지정리가 잘된 농지의 가격은 27만∼32만원인 것으로 조사됐다. 특히 이 토지는 이씨가 의뢰한 땅보다 진입이 편리하고 객토를 하여 도로와 같은 높이로 되어 있다. 보기에도 가치가 있어 조사지와 같은 가격이라고 해도 비교우위가 있어 보였다. 이런 점들을 감안하면 이씨가 의뢰한 땅은 평당 30만원선이면 적정가격이라 여겨졌다.

한편 취락마을내 농지는 지구단위 계획이 수립되면 그린벨트지역에서 일부 해제되기 때문에 건물을 지을 수가 있다. 그렇게 되면 전철 역세권이면서 자연녹지지역이기 때문에 건폐율 20%, 용적률 100~150% 사이를 적용받을 수 있어 쾌적한 주거환경지구가 될 것이다. 시간이 경과된 뒤 그린벨트가 해제될 경우 건물을 지을 수 있는 농지는 평당 150만∼200만원 이상 지가가 상승할 것으로 판단된다. 진흥지역 농지와는 비교할 수 없을 정도로 높은 투자가치가 보장될 것이다.

따라서 필자는 이씨가 진흥지역 농지를 32만원선에 구입하려고 하는 것을 말리고 취락마을내 농지 600평을 평당 70만원에 매입하라고 권유했다. 그후 이씨가 취락지역 토지를 65만원에 매입했다는 이야기를 들었다. 현재 이 땅 역시 평당 100만원을 뛰어넘었다고 한다. 3∼5년 뒤 그린벨트에서 해제되면 최소 가격이 평당 150만원 이상은 될 것으로 보인다. 다른 직장인들처럼 ‘티끌모아 태산’식 저축에 나서지 않더라도 5년 후엔 10억은 무리없이 만들 수 있을 것으로 보인다.



테마가 있는 펜션을

공무원 김지만(27)씨는 산을 좋아하면서 낚시도 자주 다니는 편이다. 가진 돈은 적지만 부동산에 투자를 하고 싶어 정보는 놓치지 않고 수집하고 있다. 1년 전 강원도 내린천변에 낚시를 다니면서 평소 눈여겨봐둔 농가주택이 급매로 나온 사실을 알고 직장 동료 3명과 공동으로 대지 340평, 전(田) 1660평, 답(畓) 200평, 농가 25평을 7500만원에 사들였다. 자녀들의 자연학습 겸 낚시를 즐기기 위해서였다. 그런데 올해 들어 이 지역에 펜션바람이 불면서 팜스테이 펜션을 하려는 사람들이 어떻게 알았는지 찾아와 이 농가를 처분하라고 한다는 것이다. 가격은 매입 당시 가격의 두 배에 가까운 1억3000만원을 주겠다는 것이다. 김씨가 이 농가주택에 투자한 돈은 2500만원이다. 현재 이 농가주택을 처분하지 않고 펜션 운영자에게 맡길 경우 한달 100만원의 수입이 예상된다. 관리비 10만원을 빼더라도 투자자 1인당 30만원의 수입은 가능하다는 이야기이다. 2500만원의 투자금으로 연360만원의 수입을 올릴 수 있다면 상가와는 비교할 수 없는 고수익인 셈이다.

특히 김씨와 공동투자한 나머지 2명은 3년 후 이 주택을 처분할 계획을 밝힌 바 있다. 이때쯤이면 김씨는 아예 이 농가주택을 인수해 단독으로 팜스테이 펜션을 운영할 계획이다. 이 무렵 김씨는 명예퇴직을 통해 5000만원의 퇴직금을 추가 투자할 수 있는 여력도 확보할 수 있다. 특히 김씨에게는 그동안 취미삼아 모아둔 분재가 8t 분량이나 된다. 이 분재들을 활용하면 김씨만의 색깔이 있는 ‘테마가 있는 펜션’을 꾸밀 수 있기 때문에 펜션의 부가가치는 더욱 높아질 것이 분명하다. 김씨는 10년 후쯤 10억원의 자산을 모으겠다는 계획을 세우고 있다.

이처럼 펜션 투자는 무언가 특색 있는 테마를 잡는 것이 무엇보다 중요하다. 펜션이나 전원주택 투자를 통한 10억 모으기는 금융 재테크처럼 고차 방정식을 필요로 하지 않는 대신 더욱 꼼꼼한 준비를 필요로 한다. ‘땅’이 거짓말을 못 하는 것처럼 부동산 재테크 역시 꾸준히 연구하고 현장을 누비는 사람을 이겨낼 방도는 없는 것이다.

신동아 2003년 10월호

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글: 진명기 그린하우스21 대표 dol@greenhouse21.com
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