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법률지식·권리분석·현장답사 3박자 갖춰야 성공 직행

  • 김길태 지엔비그룹 회장 reitsarena@naver.com

법률지식·권리분석·현장답사 3박자 갖춰야 성공 직행

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한번쯤신문에서 ‘법원 경매 부동산의 입찰 매각공고 안내’라는 광고를 본 적이 있을 것이다. 신문에 게재된 부동산은 7~14일 이내에 관할 법원에서 경매가 진행된다. 매각공고는 대부분 신건 경매(처음 경매되는 부동산)와 재경매(낙찰됐지만 매수인이 매각대금을 납부하지 않아 재입찰된 것) 그리고 구건 경매(유찰된 부동산, 1회 유찰될 때마다 20~30%씩 낮아진 가격으로 다시 입찰에 부쳐지는 것)로 나뉜다. 어느 누구에겐가 낙찰될 때까지 경매는 계속된다.

호가제 시절, 경매는 ‘어깨들’의 전유물

경매는 빚을 갚지 않아 시작되는 경우가 대부분이다. 빌려준 돈을 돌려받지 못할 때 보통 민사소송을 낸다. 소송을 제기하는 데 필요한 서류는 차용증, 현금보관증, 지불각서, 송금영수증 등 금전거래가 이루어졌다는 증서다. 이것만으로도 민사소송을 통해 판결을 받을 수 있다. 부동산을 강제집행하려면 승소한 판결정본과 판결확정증명원 그리고 송달증명원을 첨부해야 한다. 민사소송의 번거로움 없이 집행하려면 공정증서(공증법률사무소를 방문하여 작성)를 받아두거나 부동산을 담보로 근저당을 설정하면 된다. 여기에서 판결정본이나 공정증서로 강제집행하는 것을 부동산 강제경매라고 말한다. 저당권 설정으로 강제집행하는 것은 담보권 실행에 의한 임의경매라고 한다.

과거 부동산 경매는 매수 희망자끼리 마주 서서 가격경쟁을 벌이는 구두 호가(呼價)방식으로 진행됐다. 호가제는 1993년 5월까지 시행된 법원 부동산 경매 방식이다. 호가제 시절, 좋은 물건은 인상을 쓰는 ‘어깨들(조직폭력배)’의 전유물이었다. 이 때문에 많은 사람이 경매에 참여하기를 꺼렸다.

법원에서 진행하는 동산 경매와 법원 집행관이 직접 주도하는 골프회원권 경매는 아직도 호가제로 시행된다. 비리 발생 소지가 많다. 미술품 경매도 호가제를 선호한다. 부동산 경매는 서면입찰 방식으로 진행된다. 용지를 받아 칸막이가 있는 기록대에 들어가 가격을 적어넣으면 된다. 입찰 마감 후 입찰서를 개봉하여 최고가 매수금액을 제시한 자에게 낙찰된다.

법원 경매방식이 호가제에서 서면입찰로 바뀌면서 일반인의 발길이 크게 늘었다. 경매가 공정해진 덕분이다. 그러나 ‘어깨’가 사라진 자리에 악덕 경매 브로커들이 활개를 쳤다. 이들은 법률을 악용해 경매를 지연시키기도 하고, 특정인에게 낙찰되도록 교묘한 수법을 동원하기도 했다. 이 같은 악덕 경매 브로커의 개입을 차단하기 위해 법원은 민사소송법에서 민사집행에 관한 부분을 분리하여 시행했다. 채무자가 함부로 이의신청하는 것을 막고, 지루한 명도소송을 폐지했다. 낙찰자에게 유리하도록 절차를 개선한 것이다.



남의 불행을 최소화하는 길

부동산 경매는 국세청이 세금을 내지 못한 사람의 부동산을 처분하는 과정에서 적용되는 ‘국세징수법에 의한 압류재산공매’와 금융기관에서 채권회수를 위해 유입한 ‘비업무용 부동산 공매처분’ 그리고 법원에서 시행하는 ‘부동산경매’의 세 가지 방식이 있다.

압류재산 공매와 비업무용 공매는 자산관리공사에서 진행하지만, 부동산 및 동산 경매는 법원에서 진행한다. 따라서 법원 경매 부동산은 물건을 팔고자 하는 사람(채권자)이 법원에 강제매각 의뢰를 하면(신청 접수) 경매법원이 여러 사람에게서 매수신청(응찰)을 받아서 가장 높은 가격으로 사겠다는 최고가 매수 희망자에게 물건(채무자 소유 부동산)을 낙찰시킨다.

경매사업을 하다보면 경매가 파산에 몰린 채무자의 재산을 강탈하는 것으로 오해하는 사람이 의외로 많음을 알게 된다. 그렇지 않다. 입찰자는 채무자(또는 담보제공자)와 연관이 없으며 또 채무자가 입찰자의 거래 상대방도 아니다. 입찰자는 법원이 제시한 부동산을 사는 것뿐이다. 따라서 경매신청의 기입등기가 완료되는 시점부터 채무자의 재산은 이미 자기 것이 아니다.

채권자가 담보로 잡아둔 부동산을 처분할 때, 그 부동산에는 여러 법적권리가 얽혀 있다. 얽힌 부분을 공정하게 풀어내기 위해서는 법원의 구실이 중요하다. 만일 개인이 모든 문제를 해결해야 한다면 법질서는 혼란스러워진다. 경매 제도는 이렇듯 불가피한 제도다. 채권자나 임차인을 위해서도 경매의 이미지는 좋아져야 한다. 경매가 이기적인 행위라고 하면 응찰자가 줄어들어 낙찰가는 떨어질 것이다. 그러면 채권자나 임차인에게 돌아갈 변제의 몫은 줄어들고, 후순위 권리자나 경매부동산 소유자 역시 조금도 배당받지 못한다.
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김길태 지엔비그룹 회장 reitsarena@naver.com
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