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권말부록│ 실전 경매 마스터 코스

현장에서 바로 통하는 ‘미다스’ 실전사례Ⅰ

분석할 때는 탐정처럼, 협상할 때는 목사처럼, 다툴 때는 검사처럼

  • 김길태 지엔비그룹 회장

현장에서 바로 통하는 ‘미다스’ 실전사례Ⅰ

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사건 개요

등기부상의 권리관계를 보면 1997년 11월11일 현 소유주 이순명이 전소유주 김하봉을 상대로 8643만원의 채권이 있다면서 가압류를 했다. 이에 승소하여 2000년 5월3일 부동산처분금지가처분을 한 것으로 나타나 있다. 그리고 김하봉과 합의, 2004년 8월5일 소유권을 넘겨받았다. 그러나 김하봉은 일주일 뒤 이순명을 상대로 강제경매 신청했다.

건물구조

철근 콘크리트조 슬래브(평) 지붕의 4층 건물. 1997년 10월28일 소유권보존등기가 된 건물로 대지 10평, 건평 17.01평으로 24평형이다. 토지 가격은 4200만원, 건물은 7800만원으로 책정됐지만 8년 된 빌라여서 노후 정도에 따라 건물의 가치가 떨어질 수 있다. 언젠가는 재개발되겠지만, 지은 지 8년 밖에 되지 않아 재개발에 시간이 걸릴 것으로 예상된다.

등기부등본 분석

말소기준권리는 원칙상 1997년 11월11일 가압류지만, 가압류권자가 소유자이므로 그 효력이 소멸된 상태다. 만약 가압류권자가 제3자였다면 선순위 가압류이므로 가압류 이후의 배당에서 전체가 안분(평등)배당에 해당된다. 이럴 경우 모든 권리는 낙찰자에게 부담되지 않고 말소된다.

임대차 관계 분석

임차인 박근배의 전입일이 2004년 8월2일, 확정일자가 2004년 11월15일이고, 전세보증금은 3930만원이다. 임차인 이옥선의 전입일은 2004년 8월25일이고 확정일자는 알 수 없다. 전세보증금은 2000만원. 임차인 최현강의 전입일은 2005년 5월25일이고, 역시 확정일자는 확인할 수 없다. 전세보증금은 1600만원. 이들은 모두 위장 임차인일 가능성이 매우 높다. 이옥선과 최현강의 전입신고일이 같고(8월25일), 이 날짜는 경매신청일(8월12일) 이후다. 낙찰자를 상대로 이사비용을 뜯어내기 위한 수단으로 보인다.

종합 분석

입찰에 참여하기 전에 할일이 있다. 전입신고를 마치고 실제 거주하는 세입자 상황을 확인한 뒤 선순위 저당권자 또는 가압류권자나 경매신청기입등기일(경매신청일)을 비교해야 한다. 이 경우 경매신청일은 2004년 8월12일이고 근저당권이나 가압류는 없다. 서류상으로만 세입자처럼 보이는 박근배의 전입신고일은 2004년 8월2일. 배 떨어지면 까마귀 난다는 속담이 있듯 경매신청기입등기 10일 전에 전세 계약을 체결한 뒤 전입신고를 했다. 그는 강제경매가 들어온다는 것을 예측했다고 볼 수 있다. 전입일자도 의심이 가지만, 하필이면 전세보증금이 4000만원도 아닌 3930만원이다. 서울의 경우 4000만원 미만이어야 최우선변제금을 받을 수 있다는 점을 알고 이 금액으로 거래한 것처럼 위장한 것으로 해석된다.

임차인 이옥선과 최현강도 위장 세입자라는 판단이 선다. 경매가 진행되는 상태에서 임대차 계약을 체결한다는 것은 있을 수 없다. 경매에 들어간 후 임대차 계약을 체결했다면 이는 법률상 사기행위다. 형사처벌 대상이다. 가짜 임차인은 임대인(집주인)과 짜고 서류를 꾸미는 사람이다. 집주인이 대항력을 높이기 위해 가상의 임차인을 둬 경매를 지연시키려는 게 목적이다. 최우선변제권을 노린 가짜도 상당수다.

위장 임차인은 형사처벌 대상이기 때문에 명도할 때 문제될 것은 없다. 단 진정한 선순위 임차인의 경우엔 이사비용을 주기도 한다. 통상 5000만~6000만원의 임대차보증금이 있는 임차인이라면 이사비용으로 1000만원을 준다. 이는 선순위 임차인 덕분에 입찰가가 내려가 낙찰자가 이익을 봤다는 측면을 고려한 것이다.

입찰가 산정

위 빌라가 들어선 동네는 토지투기지역과 투기과열지역으로 고시됐지만, 입찰 경쟁자가 많지 않다. 입찰예상가격은 대략 감정가의 50% 전후. 이 가격으로 응찰하면 낙찰될 가능성이 높다. 투자대비 수익성도 높을 것으로 판단된다.
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김길태 지엔비그룹 회장
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