사건 개요

등기부상의 권리관계를 보면 1997년 11월11일 현 소유주 이순명이 전소유주 김하봉을 상대로 8643만원의 채권이 있다면서 가압류를 했다. 이에 승소하여 2000년 5월3일 부동산처분금지가처분을 한 것으로 나타나 있다. 그리고 김하봉과 합의, 2004년 8월5일 소유권을 넘겨받았다. 그러나 김하봉은 일주일 뒤 이순명을 상대로 강제경매 신청했다.

건물구조

철근 콘크리트조 슬래브(평) 지붕의 4층 건물. 1997년 10월28일 소유권보존등기가 된 건물로 대지 10평, 건평 17.01평으로 24평형이다. 토지 가격은 4200만원, 건물은 7800만원으로 책정됐지만 8년 된 빌라여서 노후 정도에 따라 건물의 가치가 떨어질 수 있다. 언젠가는 재개발되겠지만, 지은 지 8년 밖에 되지 않아 재개발에 시간이 걸릴 것으로 예상된다.



등기부등본 분석

말소기준권리는 원칙상 1997년 11월11일 가압류지만, 가압류권자가 소유자이므로 그 효력이 소멸된 상태다. 만약 가압류권자가 제3자였다면 선순위 가압류이므로 가압류 이후의 배당에서 전체가 안분(평등)배당에 해당된다. 이럴 경우 모든 권리는 낙찰자에게 부담되지 않고 말소된다.

임대차 관계 분석

임차인 박근배의 전입일이 2004년 8월2일, 확정일자가 2004년 11월15일이고, 전세보증금은 3930만원이다. 임차인 이옥선의 전입일은 2004년 8월25일이고 확정일자는 알 수 없다. 전세보증금은 2000만원. 임차인 최현강의 전입일은 2005년 5월25일이고, 역시 확정일자는 확인할 수 없다. 전세보증금은 1600만원. 이들은 모두 위장 임차인일 가능성이 매우 높다. 이옥선과 최현강의 전입신고일이 같고(8월25일), 이 날짜는 경매신청일(8월12일) 이후다. 낙찰자를 상대로 이사비용을 뜯어내기 위한 수단으로 보인다.

종합 분석

입찰에 참여하기 전에 할일이 있다. 전입신고를 마치고 실제 거주하는 세입자 상황을 확인한 뒤 선순위 저당권자 또는 가압류권자나 경매신청기입등기일(경매신청일)을 비교해야 한다. 이 경우 경매신청일은 2004년 8월12일이고 근저당권이나 가압류는 없다. 서류상으로만 세입자처럼 보이는 박근배의 전입신고일은 2004년 8월2일. 배 떨어지면 까마귀 난다는 속담이 있듯 경매신청기입등기 10일 전에 전세 계약을 체결한 뒤 전입신고를 했다. 그는 강제경매가 들어온다는 것을 예측했다고 볼 수 있다. 전입일자도 의심이 가지만, 하필이면 전세보증금이 4000만원도 아닌 3930만원이다. 서울의 경우 4000만원 미만이어야 최우선변제금을 받을 수 있다는 점을 알고 이 금액으로 거래한 것처럼 위장한 것으로 해석된다.

임차인 이옥선과 최현강도 위장 세입자라는 판단이 선다. 경매가 진행되는 상태에서 임대차 계약을 체결한다는 것은 있을 수 없다. 경매에 들어간 후 임대차 계약을 체결했다면 이는 법률상 사기행위다. 형사처벌 대상이다. 가짜 임차인은 임대인(집주인)과 짜고 서류를 꾸미는 사람이다. 집주인이 대항력을 높이기 위해 가상의 임차인을 둬 경매를 지연시키려는 게 목적이다. 최우선변제권을 노린 가짜도 상당수다.

위장 임차인은 형사처벌 대상이기 때문에 명도할 때 문제될 것은 없다. 단 진정한 선순위 임차인의 경우엔 이사비용을 주기도 한다. 통상 5000만~6000만원의 임대차보증금이 있는 임차인이라면 이사비용으로 1000만원을 준다. 이는 선순위 임차인 덕분에 입찰가가 내려가 낙찰자가 이익을 봤다는 측면을 고려한 것이다.

입찰가 산정

위 빌라가 들어선 동네는 토지투기지역과 투기과열지역으로 고시됐지만, 입찰 경쟁자가 많지 않다. 입찰예상가격은 대략 감정가의 50% 전후. 이 가격으로 응찰하면 낙찰될 가능성이 높다. 투자대비 수익성도 높을 것으로 판단된다.



등기부등본 분석

1순위 저당권자 구로2동 새마을금고의 저당설정일이 2002년 7월3일 이후 모든 권리는 직권말소된다. 다만 1순위 저당권에 관계없이 본건 빌라에 대해 강연원으로부터 8000만원의 유치권이 신고돼 있다. 유치권이 성립되느냐 여부에 따라 입찰 참가 여부와 입찰가격이 결정된다.

유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 빚을 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말한다(상법 제58조). 예컨대 가구업자는 가구 수리대금을 받을 때까지 수리한 가구의 반환을 거절할 수 있다. 공사를 해주고 돈을 받지 못했다면 공사한 건물을 건축주에게 양도하지 않고 점유하는 것도 유치권 행사의 사례다. 그러나 영업을 위한 리모델링이나 건물에 필요한 수리를 제외하고, 건축주의 동의나 승낙 없이 임차인이 임의로 수리한 부분은 대부분 유치권이 인정되지 않는다. 이 권리는 소유주가 변동돼도 권리를 행사할 수 있다. 경매로 부동산을 구입했더라도 유치권이 성립되면 유치권의 권리에 해당되는 돈을 낙찰자가 지급해야 한다.

그러나 이 경매 대상 물건에 권리신고한 유치권은 성립되기가 어려울 것 같다. 이 권리문제만 없으면 낙찰자가 인수하는 것은 문제없다.

임대차 관계 분석

임차인 김미영은 2005년 1월11일 배당요구를 신고했다가 4월15일 철회했다. 이것으로 보아 김미영은 진정한 임차인이 아닐 가능성이 높다. 진정한 임차인이라면 경매 후 발생할 피해를 줄이려는 것이 정상이다. 그러나 김미영은 이런 권리(소액임차인을 위한 최우선변제금 1600만원)를 포기한 것이다. 따라서 김미영은 소유주 이순철과 친인척 또는 지인일 가능성이 높다. 설혹 김미영이 배당요구를 철회하지 않더라도 낙찰자에게 부담되는 것은 없다.

종합 분석

본건 부동산은 유치권을 주장하는 강연원이 진정한 유치권자인지가 관건이다. 결론부터 말하자면 유치권의 권리가 없다. 이 빌라는 2002년 6월12일 준공된 새 건물이다. 새 건물을 보수한다는 것은 납득하기 어렵다. 물론 분양받은 소유자가 건물 내부를 자신의 취향에 맞게 고칠 수는 있다. 이런 상태에서 과연 내부공사인 리모델링 공사비를 가지고 유치권을 주장할 수 있는지 검토해야 할 것 같다.

내부공사를 한 시공업자는 소유주에게 공사비를 받을 때까지 유치권을 주장할 수 있다. 그러나 경매로 부동산을 취득한 낙찰자를 상대로 유치권을 주장할 수는 없다. 다시 말해 건물에 대해 꼭 보수공사를 해야 하는 상태라면 유치권이 성립 될 수도 있지만 필요에 의해 건물을 공사했다면 유치권이 성립하기 어렵다.

예를 들어 치킨점을 세 낸 임차인이 다른 음식점을 하기 위해 개조한 공사비는 소유권이 변동될 경우엔 유치권이 성립되지 않는다. 다만 음식점을 하기 위해 공사를 부탁한 임차인을 상대로 유치권을 주장할 수 있다.

이 빌라의 경우, 임차인이 있는 상황에서 유치권이 발생해 권리를 인정받기가 힘들 것이다. 설령 유치권의 권리가 인정되는 공사를 했더라도 공사업자가 유치권을 주장하지 않고 공사비를 추후에 받기로 하고(외상 공사) 건물을 집주인에게 넘겨주었다면 유치권의 권리를 포기한 것으로 보아 유치권이 소멸된다.

입찰가 산정

입찰가를 예상할 때, 감정평가금액을 기준으로 하기보다 현장을 직접 방문하여 실제 거래가격이 얼마나 되는지 파악하는 것이 좋다. 실거래가와 감정평가액을 고려할 때 이 빌라의 입찰가격은 대략 7000만원에서 7500만원 사이가 적당하다고 본다. 통상 아파트의 경우는 최초가의 90%, 빌라는 60%에서 낙찰될 확률이 높다.



사건 개요

채무자는 주식회사 동아상사이고 담보제공자(소유자)는 최옥자다. 최옥자는 1983년 12월22일부터 대지 소유 권리가 있었다. 2001년 1월26일 동아상사가 신한은행에서 3억5000만원(채권최고금액 4억2900만원)을 대출받은 뒤 다시 2004년 6월7일 외환은행에서 30억원을 대출받았다.

이 부동산의 경우 채무자가 소유자의 가족일 가능성이 매우 높다. 특히 최옥자가 20년 이상 대지를 소유했다는 사실로 미루어보아 소유자 최옥자의 아들일 확률이 높다. 채무자 동아상사가 2004년 6월7일 외환은행에서 대출받은 뒤 이자를 납부하지 않아 외환은행이 대출한 지 불과 4개월 만에 경매 신청한 사건이다.

부동산 분석

이 대지는 서울 강남구 청담동에 있으며 주변에 아파트와 단독주택 및 다세대 주택 등 주거용 건물이 혼재해 있다. 버스정류장과 지하철역에서 불과 걸어서 2분 거리여서 교통 환경이 매우 좋다. 현재 건축야적장으로 사용하고 있으며, 대지 형태는 장방형으로 평탄하다. 장방형이란 앞쪽 부분이 직사각형으로 전면이 길게 도로와 접하는 모양이다.

2종 일반주거지역으로 7층 이하 높이로 건물을 지을 수 있으며 주택투기지역과 토지투기지역으로 고시돼 있다. 주택거래신고지역으로 양도세 실거래 신고를 해야 하는 강남의 중심지역이다.

법률분석

이 부동산은 임대차 계약과 전혀 상관이 없는 순수한 대지다. 따라서 1순위 저당을 기준으로 낙찰자 부담 여부를 판단하면 된다. 선순위 가처분 또는 가등기만 없으면 된다. 등기부등본상 이 땅은 낙찰자에게 인수(부담)되는 권리가 없이 모든 권리가 말소대상이다.

종합 분석

이 땅을 낙찰받는 데 아무런 문제가 없다. 단지 입찰가를 얼마로 결정하느냐가 관건이다. 반드시 주변시세를 정확하게 파악하고 그에 상응하는 가격을 기준으로 낙찰가를 정해야 한다. 게다가 이 대지는 서울 강남구 청담동에 있어 첫 경매에 낙찰될 가능성이 매우 높다.

입찰가 산정

입찰가는 감정평가금액을 참고해야 하나, 감정평가일이 2004년 9월15일이다. 경매는 2005년6월, 지난해와 올해 서울 강남 지역의 부동산 가격이 상승했다는 점을 감안해야 한다.



사건 개요

1992년 2월10일 삼송공업이 사업거래상 필요에 의해 삼익악기 소유 토지에 저당권을 설정한 것으로 분석된다. 삼익악기는 법정관리를 받을 정도로 자금난에 봉착, 거래관계가 악화되자 2004년 9월1일 삼송공업에서 경매 신청한 사건이다. 개인적 판단으로 이 건은 취하될 가능성이 매우 높다. 대지 위에 건물이 있어(지상권 성립) 대지만 낙찰받았을 때 권리행사가 어렵기 때문이다.

등기부등본 분석

이 토지는 공법상 제한이나 낙찰자가 인수(부담)해야 할 것은 없다. 그러나 대지 위에 7층 건물(삼익악기 사옥)이 있고 법정지상권이 성립돼 재산상의 권리행사를 하는 데 어려움이 따른다. 1순위 저당권자 삼송공업이 아닌 타 저당권자나 가압류권자에겐 배당에 어려움이 따르지만 낙찰될 경우 모든 저당권과 가압류 및 지상권은 소멸된다. 임대차 관계가 없는 대지여서 낙찰자와 관계없다.

눈에 띄는 것은 임차내역에 ‘조사중’이란 내용이 있다는 점이다. 대부분 사는 사람이 있는데 만날 수 없는 경우를 말한다. 이럴 때는 응찰자가 현장을 찾아가 직접 조사해야 한다. 등기부등본을 열람해 임차 내역을 확인해야 낙찰 후에도 별 탈이 없다.

입찰가 산정

이 건을 꼭 낙찰받아야겠다고 생각한다면 대지에 대한 수익률 발생 또는 매각하는데 최소한 1년 이상 소요된다는 점을 감안해야 한다.

입찰 예상가는 낙찰가의 30% 미만이 적절하다. 그러나 경매가 취소될 가능성이 있다는 것을 염두에 둬야 한다.



등기부등본 분석

1순위 저당권자인 용산신협보다 빠른 선순위 가처분, 가등기가 없어 모든 권리가 말소된다. 다만 1순위 저당권 권리보다 빠른 선순위 임차인이 존재한다는 내용의 전입신고, 그리고 확정일자가 있어 이 점을 유의해야 한다.

임대차 관계 분석

2003년 3월26일에 전입신고된 최정희가 있다. 권리분석상 가장 조심해야 할 부분이다. 최정희의 전입신고는 여러 가지 의문점이 있다. 최정희는 유철구가 용산신협에서 2003년 3월28일 대출받기 이틀 전에 임대차 계약을 했다. 유철구는 용산신협을 상대로 사기행각을 한 것이다. 실거래 가격이 8000만~9000만원인 건물에 대해 8000만원을 대출받기 전, 6500만원에 전세를 준 것은 용산신협에 피해를 줄 수 있다. 유철구는 임차인 최정희와 사전에 공모하여 위장 임차인으로 등재한 뒤 용산신협에서 대출 받았을 가능성이 매우 높다.

보통 금융기관은 현장을 답사하여 실질적으로 거주하는 임차인이 있는지 확인하고 2~3일 뒤에 대출해준다. 유철구는 이 같은 시간의 공백을 이용했다. 용산신협 대출 담당자가 임차인이 없다는 것을 확인하고 난 뒤 그는 최정희에게 주민등록을 옮기도록 한 것으로 추측된다.

따라서 임차인 최정희가 누구와 임대차 계약을 체결했는지 확인해야 한다. 최정희가 주민등록 전입신고를 마치고 받은 확정일자가 유철구의 소유권 이전일자보다 이틀 앞선다. 최정희는 현 소유주와 임대차 계약을 체결하지 않고, 전 소유주 김민재와 임대차 계약을 체결한 것이다. 소유권 없는 유철구와 임대차 계약을 체결한다는 것은 있을 수 없다.

최정희가 임대차 계약을 체결하고 주민등록을 이전하면서 확정일자를 받은 것으로 미루어보아 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘다는 상식은 있을 것으로 추정된다. 그렇다면 현소유주가 실질적인 소유주라 하더라도 등기부등본 명의자인 김민재와 임대차 계약을 체결하는 것이 정상이다. 만약 유철구와 임대차 계약을 체결했다면 위장 임차인일 가능성이 매우 높다.

이렇게 된다면 전 소유주 김민재가 실질적인 소유주이고 현 소유주 유철구는 명의만 빌려준 채무자일 수 있다. 상식적으로도 용산신협의 대출 금액은 부동산 시가에 비해 터무니없이 많다.

종합 분석

이 경매물건은 취소될 가능성이 매우 높다. 위에서 설명한 바와 같이 선순위 임차인 최정희의 임대보증금은 6500만원, 반면 현재 최저입찰가는 3481만6000원이다. 문제는 선순위 임차인을 확실한 근거 없이 위장 임차인으로 판단, 입찰에 참여했다가 진정한 임차인으로 판명될 때는 막대한 피해가 예상된다. 위장 임차인으로 의심이 가도 신중하게 진정한 임차인으로 보고 입찰에 참가해야 한다.

따라서 입찰이 진행되려면 무조건 선순위 임차인의 보증금 6500만원과 구로구청 세무과에서 압류한 세금 그리고 경매집행비용을 합해 최소 7500만원 이상의 입찰가를 써야 낙찰받을 수 있다. 경매 신청자에게 배당되는 금액이 없으면(법률상 ‘잉여가망이 없다는 판단’이라고 한다) 법원이 직권으로 경매를 취소할 수 있기 때문이다. 모든 선순위 배당자에게 배당하고 난 뒤 경매 신청자에게 배당될 금액이 남아 있어야 경매가 진행된다.

입찰가 산정

선순위 임차인이 없다면 5500만~5800만원선에서 입찰가가 결정될 것이다. 그러나 선순위 임차인의 임대보증금이 6500만원이라 경매 진행은 불가능해 보인다. 어떻게 해야 경매가 진행될 수 있을까. 용산신협에서 채무자 유철구를 상대로 형사고소(사기)를 하면 된다. 일단 사기로 형사고소를 하면 수사관이 유철구에 대해 형사조사를 하게 되고, 임차인 최정희에 대한 임대차 관계가 밝혀질 것이다.

최정희가 진정한 임차인이라는 것을 입증하려면 먼저 임대차 계약을 하게 된 동기와 어디서, 누구를 통해 계약을 체결했는지, 임대보증금에 대한 자금출처와 흐름을 밝혀야 한다. 위장 임차인이 아니라면 경매에 참여할 필요가 없다. 손해 볼 수 있다.



사건 개요

채무자 하종성이 전소유자 김재용으로부터 2002년 10월16일 빌라형 아파트를 매입했다. 하씨는 김재용이 대출받은 1억4000만원(채권최고금액 1억6800만원)에 대해 면책적 채무 인수를 받았거나 소유권 이전과 동시에 대출 받은 것으로 나타나 있다(소유권이전과 저당권 설정일이 같다). 그러나 채무자 하종성이 우리은행으로부터 대출받은 뒤 이자를 지불하지 못해 2004년 9월21일 우리은행에서 임의경매를 신청한 것이다.

등기부등본 분석

채무자 하종성이 전소유자 김재용으로부터 2002년 10월16일 부동산을 매입하면서 같은 날 우리은행에서 매매잔금 1억4000만원을 대출받았다. 그 후 채권자 이성식에게 2004년 1월10일 1억원(채권최고금액 1억3000만원)을 차용한 뒤, 4개월 뒤 삼성카드가 가압류를 신청한 것으로 보아 하종성은 채무변제 능력이 없는 것 같다.

2순위 저당권자 이성식이 본건 부동산의 시가대비 1순위 대출금이 있음에도 불구하고 다시 1억원을 빌려주었다는 것은 사회통념상 납득하기 힘들다. 추측하건대 2순위 채무금은 가공 채권일 확률이 높다. 왜냐하면 3순위 가압류권자가 삼성카드인데 여기서 카드결제대금 1049만원에 대해 가압류를 하려면 적어도 6개월이 소요된다. 2003년 12월 삼성카드가 하종성에게 가압류 통지를 했다는 얘기다.

하종성이 2순위 저당권자 이성식에게 대출을 받았다는 저당일자가 2004년 1월10일이므로 이때는 이미 채무변제 능력이 사라진 상태. 하종성과 채권자 이성식이 사전에 가공채권을 만들어 방어 전략을 세운 것으로 파악된다.

임대차 관계 분석

하종성은 이미 채무변제 능력이 없어 거주지에 자주 들어오지 못한 것으로 판단된다. 그리고 조만간 우리은행의 경매신청을 예측하고 이에 대비했다. 소액임차인의 최우선 변제금을 받아내기 위해 2004년 9월6일 장인 남진숙의 명의로 1800만원의 임대차계약서를 작성하고 주민등록전입신고를 마쳤다. 우리은행에서 2004년 9월21일 경매신청을 하자 배당요구종기 마지막 날인 2005년 1월3일 임대차계약서에 확정일자를 날인 받고 배당을 신청한 것으로 분석된다. 그러나 임차인 남진숙이 진정한 임차인이든 아니든 낙찰자에게 부담(인수)되는 것은 없다.

종합 분석

임차인으로 등재된 남진숙은 소유자의 장인으로, 법원에서 조사한 자료에 의하면 임대차 보증금 없이 무상 거주하는 것으로 나타나 있다. 임대차 승계는 낙찰자와 관계없이 말소된다.

입찰가 산정

본건 빌라는 2002년 10월16일 소유권보존등기를 완료한 새 건물이고 주변이 주거단지라 주거환경이 좋다. 최저입찰가의 저감률을 비교할 때 4회차는 3회차 입찰가 기준인 9800만원~1억원 사이면 낙찰될 확률이 매우 높다. 그러나 명심할 것은 본건 부동산이 아파트 단지에 둘러싸여 있다는 점. 빌라는 아파트에 비해 매매거래가 활발하지 않고 구입 후 가격 상승이 미미해 거주용의 목적일 경우엔 합당한 물건이지만 투자수익을 기대한다면 거래기간이 오래 걸릴 수도 있다. 경쟁자는 많지 않을 것 같다.



사건 개요

현 소유자 우현갑이 전 소유자 조영표에게 소유권을 넘겨받으면서 국민은행 사당동 지점에서 매매잔금 납부용으로 2억4500만원을 대출받았다(통상 아파트와 빌라는 저당금액으로 대출금의 120%를 잡고, 그 밖의 물건은 130%를 잡는다). 그러나 우현갑은 대출금을 갚을 계획은 세우지 않은 것으로 판단된다. 국민은행이 불과 8개월 만에 경매신청한 것을 보면 알 수 있다.

등기부등본 분석

1순위 저당권자이자 경매 신청자인 국민은행보다 빠른 가처분이나 가등기가 없어 낙찰자에게 부담스러운 것은 없다. 다만 1순위 저당권보다 빠른 임차인 강상현(전입신고일 2003년 12월2일)과 이근희(2003년 12월3일)를 유의해야 한다.

임대차 관계 분석

임차인 강상현과 이근희는 서류상 1순위 저당권자인 국민은행보다 선순위다. 따라서 두 임차인이 진정한 임차인이라면 낙찰자가 인수해야 한다. 이 경매물건에선 임차인 모두 배당을 요구했기 때문에 낙찰자와는 관계없다. 모두 말소된다.

그러나 만약 임차인들이 배당을 요구하지 않았다면 어떻게 될까. 결론적으로 두 사람의 임차보증금 전액을 낙찰자가 반환해야 한다.

소액임차인 강상현과 이근희는 1, 2순위로 먼저 1600만원씩 배당받는다. 3순위는 용산구청 세무과(당해세금은 소액임차인과 3개월분의 임금채권 금액을 공제한 후 배당받는다). 4순위는 강상현의 임차보증금 2000만원 중 최우선순위 배당금 1600만원을 공제한 나머지 차액 400만원을 전액 배당받는다. 5순위는 이근희로 차액이 남은 한도 내에서 임대보증금 3000만원 중 최우선변제금으로 받은 1600만원을 제외한 차액 1400만원을 배당받는다. 6순위는 국민은행으로 배당이 모두 끝나고 남은 차액 중, 2억9900만원 한도 내에서 배당받는다. 만약 배당 뒤 남은 금액이 3000만원이면 국민은행은 3000만원만 회수하게 된다.

종합 분석

소유자 우현갑은 국민은행에서 대출받기 전, 계획적으로 임차인 강상현과 이근희에게 세를 놓았거나 이들과 공모하여 임대차 계약서를 작성한 것으로 보인다. 임차인 강상현의 주민등록전입일이 1순위 저당권 지정일보다 이틀 빠르고, 주택임대차보호법상 대항력 발생일은 2003년 12월4일이다. 왜냐하면 채무자 우현갑 명의로 소유권이전 등재가 된 순간부터 효력이 발생하기 때문이다.

이근희의 대항력 발생일(전입일 다음날) 역시 2003년 12월4일 새벽 0시다. 국민은행의 저당권 발생과 같은 날이지만 시간상으로 대항력이 먼저 발생하여 임차인이 선순위가 된다. 채무자 우현갑 명의로 소유권 이전을 마치고 다시 근저당설정이 등재될 때부터 효력이 발생하기 때문. 따라서 채권자 모두 같은 날 권리가 발생한다.

이 때문에 채권자 국민은행은 예상치 못한 피해를 보게 된 것이다. 국민은행의 저당권 효력은 채무자 우현갑 명의로 소유권이전등기를 마친 뒤 저당권 설정을 한 순간부터 발생한다.

임차인이 2003년 12월2일과 2003년 12월3일에 각각 우현갑과 임대차 계약을 체결하고 주민등록 전입신고를 마친 뒤 확정일자를 받았더라도 주택임대차보호법상 대항력이 없다. 임차인들이 임대차 계약한 상대방 우현갑은 등기부등본에 등재된 소유자가 아니기 때문이다.

임차인들의 대항력은 채무자 우현갑 명의로 소유권 이전과 동시에 효력이 발생한다. 그런 뒤에 국민은행의 저당권설정에 대한 권리가 발생하기 때문에 임차인들의 권리가 국민은행의 권리보다 간발의 차이로 앞선 것이다.

입찰가 산정

임차인들이 모두 배당을 요구한 상태라 낙찰자에게 별도로 부담되는 것은 없다. 입찰 예상가는 1억8500만원에서 1억9000만원 사이.



사건 개요

1997년 11월21일 채권자 흥국생명보험이 채무자 엄철배에게 1억5000만원(채권최고금액 1억9600만원 설정)을 대출해주었으나, 엄철배가 이를 갚지 못했다. 그래서 2004년 10월13일 흥국생명이 임의경매(담보권실행에 의한 경매)를 신청한 것으로 보인다.

등기부등본 분석

흥국생명의 저당일 1997년 11월21일이 말소기준 권리일이다. 1순위 저당권자 흥국생명보다 앞선 가처분이나 가등기가 없어 낙찰자에게 부담되는 것은 없다. 세입자(임차인)도 없으며 채무자가 점유하고 있어 명도받는 데 아무런 문제가 없다.

다만 소유자의 처 유옥자가 2005년 1월7일 전세보증금 1억3000만원이 있다며 선순위 세입자로 신고했지만, 선순위로 인정받기는 힘들 것이다. 만약 유옥자가 소유자의 처가 아닌 제3자인 경우, 임차인이 배당요구를 하지 않았다면 전세보증금은 낙찰자가 인수해야 한다. 물론 선순위 임차인이라 하더라도 배당요구를 했다면 낙찰자가 부담하지 않아도 된다.

임대차 관계 분석

임차인으로 신고한 유옥자의 전입신고일이 1순위 저당일보다 빠른 것으로 돼 있다. 그러나 유옥자가 실질적인 세입자가 아닌 소유자의 처로 나타나 있어 낙찰자가 전세보증금 1억3000만원을 인수하지 않아도 된다. 이뿐만 아니라 유옥자가 2005년 1월7일 배당을 요구했기 때문에 낙찰자와 아무런 관계가 없다(경매 정보를 보면 배당일과 배당종기일이 나온다. 배당일은 세입자가 배당을 신청한 날짜, 종기일은 배당신청 마감일).

만에 하나 유옥자가 채무자이자 남편인 엄철배와 이혼, 제3자가 됐다면 어떻게 될까. 만약 채무자가 흥국생명에서 대출받을 당시 부부였고, 대출받은 뒤 이혼해 위자료로 전세보증금에 해당되는 임대차 계약을 체결했다면, 이는 선순위 저당보다 늦어 인정받지 못한다. 다시 말해 말소기준권리일은 이혼한 날을 기준으로 해야 한다.

흥국생명은 대출해줄 당시, 대출 신청자의 주민등록등본을 확인하면서 세입자가 채무자의 부인이라는 점을 확인했을 것이 틀림없다.

종합 분석

임대차 관계에 하자는 없으나, 경매 정보 내용을 꼼꼼히 살펴봐야 있다. 2005년 5월12일 최고가 매수인이 2억3100만원에 응찰하여 낙찰을 받았으나(경쟁자 6명) 2005년 5월19일 낙찰에 대한 불허가 결정이 나 취소됐다. 낙찰받은 뒤 낙찰허가결정이 불허되거나 재경매가 자주 나타나면 주의해야 한다.

그러나 이번 건의 경우 채무자가 경매 대상 아파트에 대해 재감정을 신청한 것으로 보인다. 2004년 10월11일 경매가 진행되는 중에 아파트 가격이 상승하자 과거 감정가에 의한 경매는 부당하다는 이유로 채무자가 낙찰허가불허가 신청을 했다. 법원은 이런 재감정 신청을 받아들여 낙찰불허가 결정을 한 것으로 분석된다.

입찰가 산정

경매가 진행되는 도중에 감정가보다 시가가 크게 상승하거나, 하락하는 경우가 종종 있다. 이 때문에 입찰에 참여할 때 감정평가금액을 기준으로 가격대를 예상해서는 안 된다. 반드시 현장을 답사해 정확하게 시세를 파악한 뒤 어느 선으로 입찰가를 써내야 할지 결정해야 한다. 이 경매는 응찰자가 8명이 참여한 가운데 3억1500만원에 낙찰됐다.



등기부등본 분석

1순위 저당권자(한남상호저축은행) 외 다른 압류나 저당권이 없어 낙찰자가 인수해야 하는 선순위 가처분 또는 가등기가 없다. 유의할 점은 선순위 임차인 이혁주의 확정일자다. 그가 비록 배당요구를 했으나 확정일자도 1순위 저당일보다 빠른지 확인해야 한다. 임대차계약서상 확정일자가 저당권보다 빠르다면 낙찰자가 인수하는 것은 없다. 그러나 확정일자가 저당권보다 늦거나 받지 않았고, 배당을 받지 못한다면 낙찰자가 임차인 이혁주의 전세보증금 5000만원을 인수해야 한다.

임대차 관계 분석

임차인으로 신고한 이혁주의 전입신고일이 1순위 저당일보다 빨라 신경을 쓰고 살펴야 한다. 이혁주가 배당 종기일인 2005년 1월13일에 배당요구에 참여했다는 것을 참고로, 그가 임대차계약서에 확정일자를 받았는지, 받았다면 확정일자 받은 날이 1순위 저당일자보다 빠른지 반드시 따져야 한다. 확정일자가 빠르다면 선순위 임차인으로 낙찰자가 인수해야 한다. 그러나 임차인이 배당을 요구했기 때문에 낙찰자는 임차보증금 승계 의무가 없다.

확정일자가 늦거나 받지 않았다면 선순위 임차인이 아니어서 낙찰자 승계 의무는 없다. 이 경우 배당을 요구한 임차인의 배당순위는 2순위. 여기서 중요한 것은 임차인의 전입일이 저당일보다 빠르기 때문에, 대항력이 있는 것으로 간주된다는 점이다. 따라서 배당을 받지 못하면 낙찰자가 인수해야 한다.

그런데 여기에서 또 하나 알아두어야 할 것은 이혁주의 전입신고일이 1997년 3월27일이라는 점이다. 이는 수차례에 걸쳐 임대차 계약을 갱신했다는 뜻으로 갱신할 때마다 확정일자를 받아놓았는지 확인할 필요가 있다. 이는 쉽지 않은 일인데, 이혁주에게 직접 가서 물어보는 것이 좋다. 만약 그가 얼버무리거나 말하지 않는다면 확정일자를 받아놓지 않았을 가능성이 크다.

종합 분석

자세히 살펴보면 1순위 저당권보다 빠른 임차인의 전입신고일(1997년 3월27일)이 경매 대상 아파트의 준공검사일, 즉 보존등기일(1997년 4월30일)보다 1개월 이상 앞서 있다. 뭔가 이상하다. 이혁주는 어떻게 소유권보존등기보다 빠르게 주민등록전입신고를 할 수 있었을까.

우선 이혁주는 최초 분양받은 자와 임대차 계약을 체결했다고 가정할 수 있다. 1997년 3월27일 이전에 이미 아파트 단지가 준공됐지만 분양받은 자가 소유권보존등기를 늦게 했고, 이혁주는 그 전에 관할 동사무소에 주민등록전입신고를 한 셈이다. 세월이 흐르면서 이 아파트의 소유주는 이혁주의 임차보증금을 승계한 것으로 간주할 수 있다.

그렇다면 이혁주가 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 시점을 언제로 봐야 할까. 그가 실제 임차인이라고 가정하면, 효력 발생은 주민등록전입일이 아닌 소유권보존등기일로 보아야 한다. 그리고 이혁주가 확정일자를 받았어야 배당 1순위 저당권자인 분당상호저축은행보다 앞서서 배당을 받을 수 있다. 임대차계약을 갱신할 때마다 증액한 임대보증금에 대해 임대차계약서상에 확정일자를 받아야 대항력이 생긴다.

만약 이혁주가 가족으로 보이는 전 소유자 김숙자 명의의 아파트에서 살다가 2003년 10월16일 최인숙에게 매매하고 소유권을 이전했다면 대항력 발생일은 최인숙에게 소유권이전등기가 기재된 순간부터다. 그렇다면 효력발생일은 2003년 10월16일이다.

입찰가 산정

입찰가는 이혁주가 임대차계약서 확정일자를 언제 받았느냐에 따라 달라진다. 확정일자가 1순위 저당일보다 빠르면 1억1500만~1억2000만원(경매 최초가의 80% 수준) 이면 적정하다. 그러나 확정일자가 없다면 6500만~7000만원 사이에 낙찰받아야 한다. 낙찰 뒤 추가로 전세입자 이혁주의 임차보증금 5000만원을 인수해야 하기 때문이다.



사건 개요

채무자 박영희가 이 아파트를 담보로 2002년 8월22일 제일은행에서 1억원(채권최고금액 1억2000만원)을 대출받았다.

그러나 박영희가 대출금을 변제하지 못하자 제일은행이 2004년 1월24일 그가 소유한 아파트를 가압류하고 2004년 7월29일 임의경매신청을 한 것이다.

등기부등본 분석

이 지역은 신흥아파트 개발지역인 경기도 용인시 동백지구와 가깝고 교통이 편리한 지역이다. 수목이 우거져 있고 조만간 이전할 경찰대학교 부지에 공원이 조성되거나 새로운 부동산 개발지역으로 고시되면 기대수익률이 높을 것이다.

2001년 12월14일 이 아파트가 준공되고, 2002년 1월17일 채무자 박영희가 소유권보존등기했다. 그런데 이 아파트에 최두현이 2002년 3월11일 전입신고를 마친 뒤 박영희는 2002년 8월22일 제일은행에서 1억원을 대출했다. 제일은행 여신부는 채권변제를 위해 2004년 1월24일 이 아파트를 가압류했다. 1순위 저당일 2002년 8월22일보다 최두현의 전입일이 빨라 그가 진정한 임차인이냐 아니면 박영희의 남편 또는 가족이냐에 따라 낙찰자에게 부담이 되는 사안인지 파악해야 한다. 나머지 저당권, 가압류 등은 모두 말소대상이다.

임대차 관계 분석

1순위 저당권자보다 빠른 전입신고자 최두현이 채무자 박영희와 어떤 관계냐에 따라 권리해석이 달라진다. 최두현은 박영희의 직계가족인 것으로 보인다. 설혹 최두현이 진정한 세입자라 하더라도 주택임대차보호법상 우선순위자로서 배당 또는 낙찰자에게 전세보증금을 승계받으려면 주민등록의 전입, 임대차계약서의 확정일자 날인과 해당 부동산을 반드시 점유하고 있어야 한다.

그런데 법원 집행관실에서 현장 조사한 결과 소유자뿐 아니라 어느 누구도 점유하지 않은 상태, 즉 ‘폐문’ 부재로 기재돼 있다. 따라서 낙찰자에게 인수되는 점유권(전세보증금의 승계)이 소멸될 수 있다고 분석된다.

두 번째 입찰에서 최두식 명의로 1억2500만원에 낙찰받았다가 포기한 사실이 나타나 있다. 아마 박영희가 가족명의로 낙찰을 받으려 했으나 경락잔금이 부족해 뜻을 이루지 못하고 다시 재경매에 부쳐진 것으로 파악된다. 경매신청 당시 감정가는 1억5000만원이다. 다만 이 지역의 부동산 가격이 지속적으로 상승하고 있다는 점을 염두에 둬야 한다. 투자 유망지역으로 손꼽히면서 가격이 단기간에 급격히 상승한 지역이다. 입찰 예상가는 최초 입찰가의 83~85%선인 1억2400만~1억2500만원. 이 선에서 입찰가를 적어 낸다면 낙찰될 확률이 높다. 향후 높은 수익률도 기대해볼 수 있다.

종합 분석

이 아파트는 가격이 올라갈 가능성이 높은 성장지역에 있다. 친환경적인 주변 입지조건과 대단위 아파트가 형성돼 있어서다. 더군다나 경찰대학교가 이전할 경우엔 수익률이 더욱 높아질 것이다. 이곳과 가까운 용인 동백지구에 아파트 입주가 시작되면 환경조건이나 발전 가능성이 매우 높다. 단지 아파트의 평수가 작다는 것이 흠이다. 만약 38평형이나 40평형 이상이라면 입찰에 참여하는데 적극적이어야 한다.

입찰가 산정

걸림돌이 되는 선순위 세입자나 가장 임차인이 없고 이미 폐문 부재 상태라 명도하는 데 어려움이 없을 것으로 전망된다. 향후 기대수익률을 감안한다면 1억2500만원 선에서 무난히 낙찰받을 수 있다고 본다.



등기부등본 분석

하나은행이 선순위 저당권자이기 때문에 선순위 저당권보다 빠른 다른 이해관계인이나 예고등기(가처분 및 가등기 등)가 없어 낙찰자에게 부담되는 권리가 없다. 모두 직권말소된다.

임대차 관계 분석

임차인으로 2003년 2월7일 전입신고한 이동규가 있다. 그는 그해 11월13일 배당요구를 한 상태. 그러나 아파트가 낙찰돼도 배당받을 수 없다. 또 낙찰자에게 임대보증금을 요구할 수 없다. 왜냐하면 이동규의 보증금이 4600만원이기 때문에 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 받을 수 있는 최우선변제 배당 대상 임차인이 아니다. 서울시와 수도권밀집지역의 소액임차인으로 최우선변제를 받으려면 임대보증금이 4,000만원을 넘어서면 안 된다.

그렇다면 이동규가 임대보증금 4600만원의 피해를 보전하기 위한 유일한 길은 1순위 저당권보다 주민등록전입과 확정일자가 빨라야 한다. 그러나 불행하게도 이동규의 전입신고일이 1순위 저당일과 같다. 1순위 저당권자인 하나은행의 저당권은 저당일인 2003년 2월7일부터 효력이 발생되지만, 이동규의 대항력은 주민등록전입일 다음날인 2003년 2월8일 0시부터 발생한다. 임차인 이동규는 낙찰자에게 임대보증금 4600만원을 요구할 권리가 없다. 낙찰자가 인수해야 하는 선순위 임차인은 없다.

그러나 이 아파트의 권리를 차분히 검토해보면 ‘아주 무서운 함정’이 숨어 있다는 것을 알 수 있다. 임차인 이동규는 임대보증금 4600만원을 잃는 것일까. 필자가 보기엔 절대 그렇지 않다. 오히려 낙찰자가 세심한 부분을 간과하면 손해를 볼 수 있고 이동규는 피해를 줄일 수 있다. 그는 어떻게 해야 피해를 줄일 수 있을까. 입찰에 응하는 사람은 무엇을 조심해야 할까.

만약 임차인이 1순위 저당권자 하나은행의 빚 1440만원을 변제하면 어떻게 될까. 이동규가 소유주 변연우를 대리해 갚은 뒤 1순위 저당권을 말소시키면 이동규가 1순위 권리자가 된다. 배당을 받을 수 있는 것이다. 혹은 배당을 취소한 뒤 낙찰자에게 임대보증금 반환을 요청할 수 있다.

따라서 입찰에 응하고자 할 경우엔 반드시 관할 경매법원에 경락잔금을 납부하기 직전까지 임차인 이동규가 1순위 저당권인 하나은행 채권을 대위변제하고 저당권을 말소했는지, 말소를 진행하고 있는지 살펴야 한다. 만약 낙찰자가 경락잔금을 납부하기 전에 1순위 저당권을 말소시키면 그 즉시 경락허가결정에 대한 취소신청서를 경매법원에 제출해야 한다.

종합 분석

만약 이동규가 대위변제하고 저당권을 말소시킨 상태에서 배당요구의 권리를 지속한다면 경매신청자인 이희수에게 돌아갈 배당금이 없다. 경매는 진행되지 못한다. 반대로 이동규가 배당요구를 철회하면 임차인 이동규의 임대보증금 4600만원은 선순위 권리자가 된다. 임대보증금 전액을 낙찰자가 반환해야 아파트를 명도받을 수 있다. 이 경우 낙찰자는 아파트를 비싸게 매입하는 것이다.

입찰가 산정

이동규가 1순위 저당권에 대한 대위변제를 하지 않는다면, 입찰가는 평균 6500만~6800만원 사이로 예상된다. 이동규가 1순위 저당권에 대해 대위변제를 한다면 임대보증금 4600만원과 당해세금 그리고 경매집행비용 등을 감안해야 한다. 경매신청자 이희수에게 단돈 100만원이라도 배당될 수 있는 금액을 감안하여 입찰가를 써야 한다. 이 경우 6800만~7000만원 사이에 입찰가를 써야 한다.

임차인의 관리비 미납에 대한 낙찰자 부담 여부

낙찰자가 연체 관리비를 부담할 수 없다는 대법원 판례가 있다. 다만 아파트 공동관리비 부과금은 낙찰자가 부담해야 한다고 판시했다.



등기부등본 분석

선순위 저당권이 없어 전체 권리자가 안분배당 대상이다. 경매신청자보다 앞선 가압류가 있지만, 낙찰되면 안분배당 대상이다. 따라서 낙찰자가 인수하는 권리는 없다. 경락 허가가 된다면 모든 권리(압류 및 가압류 등)가 말소된다.

임대차 관계 분석

1998년 1월10일(확정일자도 같은 날) 전입신고한 방수일의 임차권이 문제로 떠오른다. 임차인 방수일이 강제경매 신청한 사건이지만 신청 내용을 살펴보면 채권금액이 500만원이다. 그런데 별도로 방수일의 전세보증금 1억원이 있고, 2004년 1월6일 배당을 신청했다. 그렇다면 이 다세대주택을 낙찰받는다 해도 방수일이 배당을 요구해 낙찰가가 1억2000만원을 넘어야 한다. 그렇지 않으면 경락이 결정되지 않는다.

만약 1억원에 낙찰받으면 경매신청자인 방수일(전세보증금 외의 강제경매신청금액 500만원)에게 돌아갈 배당금이 없다. 이 경우 법원직권으로 취소된다.

종합 분석

방수일은 이 건물을 공사한 시공자일 가능성이 매우 높다. 왜냐하면 건물의 준공일이 1997년 10월13일이고 그의 전입신고일이 1998년 1월10일이다. 1998년 2월26일자로 가압류한 금액도 1억3700만원이다. 채권자로 추정할 수 있는 근거다. 법원은 주택임대차보호법의 대항력 중 채권회수를 위한 임대차계약은 인정되지 않는다고 판결한 바 있다. 반면 채권회수를 위해 임대차계약을 하고 실질적으로 채권자가 해당 건물에서 살고 있다면 임차인의 지위가 인정된다는 판례도 있다. 방수일이 채권회수를 위해 임대차 계약을 체결하고 확정일자를 받은 뒤 실질적으로 점유 사용하고 있다면 임대차인의 지위가 인정된다.

그러나 방수일만 점유하고 있을 뿐, 가족은 다른 곳에서 살고 있다면 이는 채권회수를 위한 임대차 계약이기 때문에 진정한 임차인으로 인정받지 못한다. 따라서 방수일과 가족이 진정하게 점유, 사용하고 있는지 주변에서 탐문하고 확인해야 한다. 만약 방수일이 진정한 임차인이라면 입찰에 신중해야 한다.

입찰가 산정

입찰가를 적어도 1억5000만원 이상으로 가정해야 한다. 이 금액 이하라면 경락허가가 나지 않는다. 이런 경우 법원은 경매신청자에게 우선매수권리를 부여하고 경매신청자에게 배당될 수 있는 금액 이상으로 낙찰가를 제시한다. 만약 이를 거부하면 경매가 법원 직권으로 취소된다.