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창간특집 | 대한민국 부동산 지도

대한민국 집값, 15년의 기록

세종 4배, 서울 2.2배 올랐다

  • | 김유림 기자 mupmup@donga.com

대한민국 집값, 15년의 기록

  • ● 文 정부 출범 후 서울 12.58% 상승, 비수도권 2.79% 하락
    ● 15년간 가장 많이 오른 곳 세종, 제주, 울산, 광주 순
    ● 가장 적게 오른 곳 대전광역시(59.1%)
    ● 8월, 서울 평균 아파트 값 7억 원 돌파
대한민국 집값, 15년의 기록
현 정부의 부동산 정책이 ‘노무현 정부의 데자뷔’란 지적을 받고 있는 가운데, ‘신동아’는 참여정부 출범 시기인 2003년부터 현재까지, 대한민국 집값 추이를 살펴봤다. 

우리나라 부동산은 IMF 외환위기 이후 파격적인 규제 완화 정책으로 2000년 초 과열되기 시작했다. 2003년 노무현 정부는 출범 초기부터 고강도의 부동산 규제 정책을 내놨지만 집값을 잡지 못했다. 2007년까지 상승세를 이어간 집값은 2008년 글로벌 금융위기로 폭락한 뒤 2009년 한 차례 폭등했다가 2013년까지 하락세를 이어갔다. 이후 집값은 박근혜 정부에 들어 다시 상승세를 타기 시작해 문재인 정부 출범 직후인 지난 1년 반 동안 급상승했다. 


대한민국 집값, 15년의 기록
그사이 서울과 지방 집값은 더욱 벌어졌고, 무주택자들의 상대적 박탈감도 커졌다. 정부는 폭등하는 집값이 “서민 주거 안정을 위협하고, 자원 배분을 왜곡하는 등 국민경제 전반의 활력을 저해한다”며 수차례에 걸쳐 강도 높은 규제책을 내놨지만, 아직까지 집값은 쉬 잡히지 않고 있다. 그렇다면 지난 15년간 집값이 가장 많이 오른 곳과 가장 적게 오른 곳은 어디일까.


세종시, 15년 전 비해 평당 가격 861만 원 올라

대한민국 집값, 15년의 기록
부동산 빅데이터 플랫폼 부동산114 자료에 따르면 지난 15년간 전국적으로 집값이 가장 많이 오른 곳은 세종시(394.9%)다. ‘행정중심 복합도시’를 표방하는 세종시는 2012년 7월 정식 출범 후 빠른 속도로 상승세를 이어갔다. 그 뒤를 이어 제주도 216.3%, 울산광역시가 173.1%, 광주 137.5%, 부산134.6%, 대구 130%, 강원도 125.3%, 전북 123.8%, 경북 123% 순으로 올랐다. 


대한민국 집값, 15년의 기록
3.3㎡당 아파트 매매 가격으로 비교하면, 2003년 서울 1158만 원, 경기도 654만 원, 인천 501만 원, 대전 472만 원, 부산 416만 원, 대구 413만 원, 경남 347만 원, 충남 331만 원, 제주도 325만 원, 울산 302만 원, 충북 268만 원, 광주 264만 원, 경북 247만 원, 강원도 241만 원, 전북 235만 원, 전남 218만 원, 세종시(당시 충남 연기·공주·충북 청원 일대) 218만 원 순이다. 


대한민국 집값, 15년의 기록
노무현 정부 시절 아파트 값이 상종가를 친 2007년에는 서울 1790만 원, 경기도 1006만원, 인천 706만 원, 울산 524만 원, 대전 514만 원, 대구 499만 원, 부산 486만 원, 경남 448만 원, 제주도 437만 원, 충남 429만 원, 충북 379만 원, 세종시 371만 원, 경북 339만 원, 광주 335만 원, 강원도 334만 원, 전북 317만 원, 전남 286만 원 순이다. 


대한민국 집값, 15년의 기록
2008년 글로벌 금융위기가 끝나고 다시 아파트 가격이 오름세로 돌아선 2013년에는 서울 1630만 원, 경기도 902만 원, 인천 758만 원, 부산 733만 원, 울산 716만 원, 대구 680만 원, 대전 680만 원, 세종시 676만 원, 경남 661만 원, 제주도 602만 원, 충남 563만 원, 충북 548만 원, 광주 495만 원, 전북 490만 원, 경북 485만 원, 강원도 448만 원, 전남 417만 원 순이다. 

문재인 정부 출범 1년째인 2018년 5월 기준, 서울 2542만 원, 경기도 1122만 원, 세종시 1079만 원, 제주도 1028만 원, 부산 976만 원, 대구 953만 원, 인천 916만 원, 울산 825만 원, 대전 751만 원, 경남 704만 원, 광주 627만 원, 충남 618만 원, 충북 593만 원, 경북 551만 원, 강원도 543만 원, 전북 526만 원, 전남 477만 원 순이다. 

서울 지역만 비교하면, 2003년부터 2018년까지 25개 구 중 가장 많이 오른 곳은 종로구 182.3%다. 그 뒤를 이어 성동구 173.3%, 마포구 160%, 서초구 156.1%, 용산구 129.7%, 영등포구 127.5%, 강남구 124.2% 순이다. 반대로 가장 적게 오른 구는 중랑구 88.9%, 금천구 91.6%, 송파구 92%다. 이들 3구를 제외한 나머지 구는 지난 15년간 집값이 2배(100%) 이상 상승했다. 송파구는 상승률이 낮을 뿐 3.3㎡당 아파트 매매 가격은 3470만 원으로 강남구(4828만 원), 서초구(4490만 원) 다음으로 높다.


15년간 전국 대부분 2배 이상 올라

2003년부터 2018년까지 전국적으로 가장 적게 오른 곳은 대전광역시(59.1%)다. 그 뒤로 경기 71.5%, 인천 82.8%, 충남 86.7%, 경남 102.8%, 전남 118.8%, 서울 119.5%, 충북 121.2% 순이다. 대전·경기·인천·충남 지역을 제외한 나머지는 모두 15년 사이 2배 이상 올랐다. 

하지만 기간을 문재인 정부 출범 이후 1년 5개월로 산정하면 수도권(서울, 인천 및 경기 일부)과 지방의 차이가 극명하게 드러난다. 수도권 집값은 5.72% 상승한 반면, 비수도권 집값은 2.79% 떨어졌다. 이 중 가장 하락 폭이 큰 곳은 경남으로 지난해 3.81%, 올해 6.59% 하락했다. 다음으로는 울산 8.97%, 경북 8.17%, 충북 6.21%, 충남 6.15% 순으로 하락했다. 

특히 지방은 집값 하락에 결정적인 영향을 미치는 미분양주택이 지속적으로 쌓이면서 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출 보증 사고액수도 올해 1000억 원을 넘겼다. 신용평가사들이 위험관리지역으로 분류하는 경기 화성·안성·평택·김포·시흥·남양주와 경남, 충북 지역은 더딘 입주로 분양 잔금 회수가 지연되고 있다.


서울 아파트 값 평균 7억 원 돌파

문재인 정부 출범 이후 서울 아파트 매매 가격은 12.58% 올랐다. 이는 같은 기간(1년 5개월) 노무현 정부 시절(9.06%)보다 더 높고, 이명박 정부(5.86%), 박근혜 정부(0.69%) 때와 비교해도 압도적이다. 

리얼리티뱅크부동산연구소에 따르면 2017년 8·2대책 이후 1년 동안 전국에서 아파트 매매가가 가장 많이 오른 지역은 성남시 분당구다. 이 기간 분당구 아파트 값은 14.14% 오르며 전국 상승률 1위에 올랐다. 그 뒤로 서울 송파(11.53%), 용산(8·76%), 광진구(8.58%) 순으로 올랐다. 5위는 대구 수성구(8.44%)로 지방 도시 중 유일하게 10위권에 들었다. 6위는 서울 동작구, 7위 서울 마포구, 8위 서울 강동구, 9위 서울 강남구, 10위 서울 중구 순이다. 

순위 안에는 없지만 지방에서 새롭게 눈에 띄는 곳은 광주광역시(3.37%)다. 올해 내내 지방 도시와 대부분의 광역시 아파트 값이 맥을 못 춘 것과 달리 광주는 신규 공급이 많지 않았던 탓에 상승세를 이어갔다. 

한편 8·2대책이 발표되기 전 1년 동안을 비교해보면, 전국에서 아파트 값이 가장 많이 상승한 곳은 강원 속초시(8.52%)다. 그 뒤를 이어 경남 진주시(8.48%)와 부산 해운대구(8.18%) 등이 상위권을 형성했다. 

앞서 2014년에 전년 대비 1.13% 오른 서울 집값은 2015년(4.6%), 2016년(2.14%), 2017년(3.64%), 2018년 9월(5.42%)까지 오름세가 이어졌다. 지난 8월 서울 아파트 값은 사상 최고치를 경신했다. 서울의 8월 아파트 평균 주택가격은 7억238만 원으로, 전월 6억9593만 원 대비 0.92% 상승했다. 조사 표본 아파트(1만5886호) 중 서울 지역의 단순 평균이다. 지난해 11월 조사표본을 재설계한 이후 서울의 아파트 값 평균이 7억 원을 돌파한 건 이번이 처음이다.


2005~2009년까지 서울 집값 42.3% 올라

[뉴시스]

[뉴시스]

2003년 노무현 정부에서 발표한 10·29 부동산 대책은 지난해 8·2대책과 매우 비슷하다. 10·29대책의 내용은 종합부동산세 2년 뒤 도입, 3주택자 양도세 강화(60%), 투기지역 LTV 40%, 투기과열지구 분양권 전매 금지, 재건축 초과이익환수제 추진, 주택거래신고제 도입 등이다. 이 같은 고강도 규제에 시장은 순간 위축됐지만 대책 발표 후 3개월 만에 강남 3구 부동산은 다시 반등하기 시작했다. 2004년 8개월가량 조정 장세를 거친 후에는 상승세가 더욱 강해졌고, 2005~2009년까지 42.3%나 올랐다. 

이번 9·13 부동산 대책으로 서울 전역 아파트 값은 당분간 ‘관망세’가 지속될 것으로 전망된다. 대책 발표 후 한 달간 오름세가 마이너스로 전환되지는 않았지만 상승률은 이전과 비교해 둔화되는 양상이다. 부동산 전문가들 역시 올 하반기부터 내년 초까지는 서울 집값 움직임을 예의 주시해야 한다고 조언한다. 지난해 8·2대책이 발표됐을 때도 1~2개월간은 매수 심리가 위축돼 아파트 가격 상승세가 주춤했지만, 올해 상반기부터 다시 오름세로 전환했다. 이미윤 부동산114리서치센터 책임연구원은 “대책에 대한 시장의 평가가 이뤄진 뒤 집값의 방향이 정해지는 만큼 무주택자들은 주택 구입에 좀 더 신중해야 한다”고 조언했다.


신동아 2018년 11월 호

| 김유림 기자 mupmup@donga.com
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