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논점 2014

국회 통과하면 경기회복 특효약 통과 못 하면 장기침체 독약

재건축 초과이익환수제 폐지

  • 고종완 │한국자산관리연구원 원장 re119@unitel.co.kr

국회 통과하면 경기회복 특효약 통과 못 하면 장기침체 독약

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국회 통과하면 경기회복 특효약 통과 못 하면 장기침체 독약

재건축한 서울 시내 아파트 단지.

재건축시장이 들썩인다. 강남 재건축시장이 바닥을 치고 오르면서 주택시장을 견인한다. 강남 재건축-수도권 재건축-강북 재개발로 시장 온기가 확산되는 양상이다. 특히 강남 재건축시장은 거래 급증과 급매물 소진으로 지분가격이 가파르게 오르고 있다. ‘신 3인방’으로 불리는 잠실주공 5단지 전용면적 76㎡의 경우 지난해 초의 8억6000만 원에서 지금 11억5000만 원으로, 반포주공 1단지 148.84㎡의 경우 19억 원에서 23억 원으로 뛰는 등 1년 새 20~30% 급등했다.

이런 움직임은 예사롭지 않다. 수도권 전체 재건축시장으로 봐도 일단 저점을 찍은 상황이다. 지난 5~6년의 긴 동면에서 깨어나 바닥권 탈출과 함께 상승 사이클로 전환한다는 분석이 설득력을 얻는다. 주택 경기를 예측하는 기법 중 하나인 벌집 순환 모형으로 보건대, 수도권 주택시장은 거래 증가-가격 보합 국면인 경기회복 가시화 국면(제6국면)을 지나 거래 증가-가격 상승의 경기회복 국면(제1국면)에 진입하려는 전환점에 있는 것으로 추정된다.

“규제 풀어 부동산시장 살려야”

한마디로, 강남 재건축이 주택시장을 선도하면서 시장 흐름을 근본적으로 변화시키는 기폭제 가 된 셈이다. 과거에도 재건축은 시장 회복의 신호탄 구실을 해온 게 사실이다.

그렇다면 재건축시장이, 부동산시장이 살아나는 힘의 근원은 무엇일까? 그것은 재건축 초과이익환수제 폐지 논란과 같은 박근혜 정부의 부동산 규제 완화 움직임이라고 할 수 있다.

강남 재건축은 2006년 말~2007년 초 고점을 찍은 뒤 5년 이상 장기하락을 겪으면서 고점 대비 30~40% 급락했다. 그러다 정부의 잇따른 규제완화 정책과 저점 매수세 유입으로 상황이 급변한 것이다.

가용택지가 절대 부족한 서울 지역에서 재건축은 가장 확실한 주택 공급원이다. 서울 재건축의 숨통을 틔워 주택시장의 온기를 전국으로 확산하고자 한 정책 의도가 주효했다. 과거와 달리 주택시장의 패러다임이 바뀌고 투기수요도 사라졌다. 부동산시장의 바로미터인 강남 재건축의 부활 없이는 주택시장의 체력 회복을 기대하기 힘들다는 게 전문가들의 공통된 주장이었다.

이런 가운데 올해 말까지의 재건축 초과이익환수제 유예, 전매기간 완화, 법정용적률 300% 완화 조치는 꽁꽁 언 재건축시장에 온기를 불어넣기에 충분했다. 이어 정부는 2월 26일 재건축 초과이익환수제의 완전 폐지, 소형 평형 의무비율 완화 방침을 밝혔다. 그러자 재건축시장이 급물살을 타는 것이다. 이런 조치들은 소유주들의 추가부담금을 줄이고 사업의 수익성을 개선해 사업 전반에 탄력을 붙게 한다. 재건축 추진에 가속도가 붙을 것은 분명하다.

특히 초과이익환수제 폐지는 만약 실행된다면 재건축시장을 되살릴 호재가 될 것으로 보인다. 방침만 밝혔음에도 재건축 속도가 빠른 단지로만 몰리던 투자자의 관심이 초기 단계 단지로 확산된다.

그러나 파열음도 들린다. 초과이익환수제 폐지안이 과연 국회의 문턱을 넘을 수 있을지에 대한 의문이 제기된다. 초과이익환수제는 주택시장이 과열된 2006년 5월 투기 억제 및 집값 상승 방지를 위해 도입된 제도다. 재건축 추진위원회 구성 시점부터 입주 시점까지의 평균 집값 상승분에서 공사비, 조합운영비 등 개발비용을 뺀 3000만 원 이상의 초과이익에 대해 0~50%의 누진율로 이익 환수금을 부과하는 제도다.

“투기 재연, 강남 특혜, 부자 감세”

폐지론자들은 “투기 수요가 사라진 흐름과는 맞지 않을뿐더러 반(反)시장적 대못 규제”라고 말한다. 이들은 “언제까지 시민이 낡은 아파트에 살아야 하나. 쾌적하고 아름다운 주거공간을 많이 짓는 것은 복지이자 도시 경쟁력을 높이는 일”이라고 주장한다.

반면 야당 등 유지론자들은 “초과이익환수제 폐지는 투기재연, 강남특혜, 부자감세를 부를 것”이라고 주장한다. 이들은 “전국 재건축 단지가 어느 정도 혜택을 받을 수 있겠지만 강남권이 가장 큰 수혜자다. 양극화 문제가 심화된다”고 말한다.
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