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부동산 시장변화 앞서가는 족집게 투자법

재건축 추가 규제완화 불가피 소액투자자는 재개발 예정지 공략하라!

  • 장인석 부동산 컨설턴트 jis1029@naver.com

부동산 시장변화 앞서가는 족집게 투자법

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  • 정부 정책이 국민경제와 생활에 미치는 영향은 지대하다. 특히 상품이기 전에 거주공간인 부동산에 대한 정책의 영향력은 막강하다. 이런 까닭에 부동산 정책은 한꺼번에 발표되는 일이 별로 없다. 후폭풍이 감당키 힘들 정도로 불어 닥칠 수 있기 때문이다. 부동산 대책은 시장의 반응을 봐가면서 후속 대책이 여러 번에 걸쳐 나올 것이 확실하다. 중요한 것은 시장을 급반등시킬 강력한 대책이 언제 나오느냐다. 아무리 정책의 파장이 염려스러워 조심스러운 대책들을 내놓는다 해도 ‘화룡점정’을 하지 않으면 소용이 없다. 권투선수가 ‘잽’만 날릴 수 없는 것과 같다. ‘잽’에 이은 ‘연타’나 ‘일발필도’가 언제 어떻게 나올지를 예측해야 한다.
이명박 정부가 부동산 경기 진작책으로 내놓은 8·21 부동산 대책과 9·1세제 개편이 기대에 미치지 못한다는 실망의 목소리가 높다.

대통령으로 당선되기 전부터 도심재개발에 의한 공급확대와 부동산 경기 부양책의 필요성을 끊임없이 피력했기에 재건축 규제 및 전매 제한 완화, 양도세와 종합부동산세 감면 등에 대한 기대치가 높았던 것이 사실이다. 그러나 이명박 정부가 들어선 후 6개월이 지나서야 내놓은 ‘지각 대책’은 알맹이는 없고 변죽만 울린 소위 ‘껍데기 정책’에 불과하다는 의견이 지배적이다. 나름대로 여러 개선안을 망라하긴 했지만 침체된 부동산 거래를 활성화시킬 방안이라 보기에는 규제 완화의 폭과 강도가 매우 미약하기 때문이다.

현재 부동산시장은 전반적으로 거래 실종 상태에 있다. 부동산시장이 더욱 침체될 것으로 전망하는 사람이 많기 때문이다. 시장을 반등시키려면 호재가 있어야 한다. 이 호재 중 대표적인 것이 바로 재건축 규제 완화였다. 재건축 규제가 완화되면 강남 재건축이 활성화되면서 부동산 경기부양을 기대할 수 있기 때문이다. 강남 재건축은 가수요가 많은 시장 특성에 의해 그동안 주택 경기의 신호탄 구실을 해왔다.

재건축 규제 중 투기과열지구 내에서 조합원 명의 변경 금지와 중소형 평형 의무비율, 분양가상한제, 용적률 및 층수 제한 등이 그동안 재건축 추진의 발목을 묶는 족쇄였다. 특히 중소형 평형 의무비율은 강남의 중층 아파트 사업 추진 자체를 불가능하게 만들었고, 분양가상한제는 조합원의 투자 수익을 감소시키는 결정적인 변수로 재건축시장을 침체에 빠져들게 한 주원인이었다.

그러나 이번 조치에서는 투기과열지구 내 조합원 명의 변경 금지 철폐, 층수 제한 완화, 안전진단 완화에 그쳤다. 재건축 입주권의 자유로운 거래가 가능해진 것은 다행스러운 일이나 중소형 평형 의무비율 완화를 비롯 용적률 상향 조정, 분양가상한제 철폐 등 핵심 요소는 빠졌다. 이명박 정부가 도심재개발에 의한 공급확대 정책을 펴나갈 의지가 있는지 의심스러운 대목이다.

알맹이 빠진 재건축 규제 완화

거래세가 인하되지 않은데다, 양도세율 역시 소폭 인하에 그쳐 이에 대한 불만도 높다. 그동안 부동산 업계에서는 침체된 거래 활성화를 위해 거래세 인하를 요청해왔다. 과거에는 취·등록세 과세표 기준이 시가표준액이어서 세 부담이 그리 크지 않았다. 그러나 2007년 1월1일부터 과세 기준이 실거래가로 바뀌면서 집을 사고 팔 때 내는 세금 부담이 가중돼 거래가 침체되는 이유 중 하나가 됐다.

1가구2주택 이상 보유자의 양도세 중과 완화 여부도 관심사였다. 양도세율이 2주택 중과 대상자는 50%, 3주택 중과 대상자는 60%에 달해 양도세 부담을 우려한 다주택 보유자들이 매물을 내놓지 않아 거래가 부진하다는 분석도 있다. 그러나 이번 조치에선 지방 광역시의 중과 대상을 기준시가 3억원 초과 주택으로 상향 조정하여 지방주택 보유자의 부담을 덜어주었을 뿐 수도권에 대해서는 현행대로 유지함으로써 실질적인 양도세 완화 효과는 미미하다.

이명박 정부는 1주택 장기보유자의 장기보유특별공제율을 상향 조정하고 비과세 기준인 현행 6억원(양도가액)을 9억원으로 올려 고가 1주택 보유자의 거래 활성화를 유도했다. 사실 고가주택 기준의 상향 조정은 예견된 일이었다. 3년만 보유했어도 양도가액이 6억원 이하이면 비과세 대상인데 양도가액이 6억원을 초과한다고 해서 10년 이상 산 집을 비과세 받지 못하는 것은 형평의 원칙에 어긋나기 때문이다. 고가주택의 기준인 6억원은 1999년부터 적용된 것으로서 10년이 지난 지금은 현실성이 없다.

그런데 정부는 1주택자의 비과세 요건을 강화하는 제도를 병행함으로써 사람들을 놀라게 했다. 현행 1주택자의 비과세 요건은 3년 보유를 원칙으로 하되 서울과 과천, 분당 등 5대 신도시에 한해 2년 거주 요건을 충족해야 했다. 그런데 수도권은 3년 보유에 3년 거주 요건을 충족해야 하고, 수도권 이외 지역은 2년 거주 요건을 충족해야 비과세 혜택을 받게 됐으니(소득세법 시행령 공포일 이후 취득분부터 적용되므로, 기존 주택은 해당되지 않음) 규제 완화가 아니라 대폭 강화된 셈이다.

그나마 다행인 점은 수도권 공공택지와 민간택지의 전매 제한을 완화했다는 사실이다. 수도권 공공택지는 전용면적 85㎡ 이하는 10년, 초과는 7년간 전매가 제한됐으나 이번 조치로 수도권 과밀억제권역의 전용면적 85㎡ 이하는 7년, 초과는 5년으로 완화됐다. 과밀억제권역이 아닌 경우에는 전용면적 85㎡ 이하는 5년, 초과는 3년간 전매가 제한된다. 그러나 이 조항은 소급적용되지 않고, 2008년 8월21일 이후 분양승인 신청분부터 적용되기 때문에 당장의 효과를 기대하기는 무리다. 수도권 민간택지의 전매 제한도 현행 5~7년에서, 최대 5년 최소 1년으로 완화됐다.
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장인석 부동산 컨설턴트 jis1029@naver.com
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