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권말부록│ 실전 경매 마스터 코스

현장에서 바로 통하는 ‘미다스’ 실전사례Ⅱ

분석할 때는 탐정처럼, 협상할 때는 목사처럼, 다툴 때는 검사처럼

  • 김길태 지엔비그룹 회장

현장에서 바로 통하는 ‘미다스’ 실전사례Ⅱ

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등기부등본 분석

이 부동산의 지상에는 공사하다 중단한 건축물이 있다. 그러나 등기부등본상 낙찰자가 인수(부담)해야 하는 것이 없이 모든 권리가 말소(소멸)된다. 1순위 권리자 평화은행보다 빠른 가처분이나 가등기가 없어 모든 권리가 소멸된다.

임대차 관계 분석

임차인이 없어 낙찰자에게 인수(부담)되는 권리가 없다.



종합 분석

경매대상 부동산의 임의경매 신청자는 2순위 저당권자인 산도개발이다. 따라서 본건 경매대상 부동산에 대한 경매가 진행되려면 1순위 저당권자인 평화은행 대출금 130억원과 경매집행비용을 합한 금액 이상으로 입찰에 참가해야 한다. 만약 낙찰가가 130억원 이하라면 법원에서 직권으로 경매를 중단시키거나 취소할 수 있다.

그렇다면 누가 이 경매물건 입찰에 참여할 수 있을까. 필자가 보기엔 아무도 없다. 있다면 경매신청자인 산도개발뿐이다. 하지만 산도개발도 자사의 채권금 31억9500만원을 회수하기 위해 1순위 저당권자의 대출금 130억원을 투자해야 한다. 경험상 이 같은 경매대상 부동산 입찰은 진행되기 어렵다. 그렇다고 1순위 저당권자인 평화은행이 130억원 이상 가격으로 낙찰받을 수도 없다. 더군다나 경매진행을 위해 자신의 채권보다 높게 응찰할 수 없다. 다만 1순위 저당권자인 평화은행측에서 첨부경매를 하여 경매를 진행한다면 130억원 이하로 낙찰받아도 취소되지 않아 낙찰자에게 아무런 문제가 없다.

입찰가 산정

평화은행에서 첨부경매 또는 임의경매를 신청하여 경매가 재개될 경우엔 15억~20억원 사이가 적정하다. 본건 경매대상 부동산 위에 공사가 중단된 건축물이 있고, 언제 다시 공사가 재개돼 재산권 행사를 할지 모르는 상태다. 더군다나 유치권을 주장하는 시공회사가 있어 유치권 분쟁에 휘말릴 경우 최소한 1년 이상이 소요된다. 자금 부담이 없는 저가로 낙찰받는 것이 적정하다.

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김길태 지엔비그룹 회장
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