지난 10월28일 개관한 국립중앙박물관(위)과 지난해 10월 개관한 삼성미술관 리움(아래)은 용산을 새로운 문화밸리로 만들었다.
최근 저서 ‘대한민국 재테크사’를 펴낸 김대중 교보증권 자산관리영업지원부장은 “정부가 지난 30년간 강북 개발을 억제하고 강남 개발에 주력해온 데 반해 향후 부동산정책은 강남을 억제하고 강북을 개발하는 방향으로 잡혀 있다”며 “이런 점을 감안하면 도심이나 강남까지 자동차나 지하철로 10∼15분이면 진·출입이 가능한 사통팔달의 교통망과 주거의 쾌적성, 빼어난 조망권을 확보하고, 동부이촌동으로 대표되는 부촌에 인접해 ‘상류층 프리미엄’까지 기대된다는 점에서 용산은 투자 전망이 밝다”고 말한다.
이런 주변 여건이 호재로 작용하면서 용산에 새로 들어서는 주상복합아파트 시세는 평당 2000만원 안팎에 달한다. 인근 부동산중개업소에 따르면 국립중앙박물관에 인접한 시티파크 43평형이 8억6000만∼9억6000만원, 54평형은 11억2500만∼12억7500만원이다.
다만 8·31 부동산종합대책 이후 거래는 뚝 끊겼다. 시세도 약보합세다. 시티파크 바로 옆에 지어지고 있는 파크타워는 지난 4월 분양 후 공원 조망이 가능한 51평형(오피스텔)에 최고 1억원의 프리미엄이 붙었으나 8·31 대책 이후 5000만∼8000만원으로 하락한 뒤 약보합세를 유지하고 있다는 게 부동산중개업소 관계자의 설명이다.
“평당 3000만원까지 오른다”
부동산 컨설팅업체 NDC의 이갑노 이사는 “올초까지 한강로 주변 주상복합아파트에 대한 문의가 많았으나 최근엔 전화문의조차 없다”면서도 “민족·역사 공원 건립과 국립중앙박물관 개관 등 호재가 잇따르고, 용산지역 개발에 대한 기대심리가 작용해 아파트 소유자들이 매매가를 낮추지 않고 있다”고 전한다.
최근의 보합세와 부동산 거래 공백이 용산지역 부동산 가격이 제자리를 찾는 기회라는 해석도 있다. 안명숙 우리은행 PB사업팀 부동산재테크팀장은 “8·31 대책 발표 이후 용산뿐 아니라 부동산시장 전반에서 매매가가 하락하고 거래가 줄었다”며 “용산의 경우 과도하게 거품이 낀 터라 지금의 거래 급감은 투기수요가 줄고 실수요자 중심으로 교통정리가 되는 단계라고 본다”고 말했다.
안 팀장은 또 “용산은 부동산 투자자들이 강남 다음으로 관심을 갖는 곳이지만 그 가치는 향후 1, 2년 사이에 판가름나는 것이 아니라 민족·역사공원과 국제업무단지 조성이 완료된 뒤 빛을 보게 될 것”이라고 덧붙였다. 그는 “용산은 강남과 입지 조건이 비슷한 만큼 장기적으로 평당 3000만원까지 오를 가능성이 높다”며 “우선 2008년 시티파크 입주 무렵이면 용산의 가치가 재평가될 것”이라고 전망했다.
그러나 용산을 국제정보, 업무관리, 주상복합 기능을 갖춘 국제업무단지로 건설하겠다는 서울시와 용산구의 야심찬 계획 앞에는 많은 과제가 산적해 있다.
우선 각종 개발계획이 예정돼 있으나 실질적으로 개발이 구체화된 곳은 몇 곳 안 된다. 용산역사 주변 국제업무단지 조성계획부터 불투명하다. 서울시와 철도청이 철도차량정비창 이전에는 합의했으나 비용 조달과 부지 확보 등 구체적 사안들은 아직 결정되지 않았다.
철도차량정비창 이전계획의 불확실성은 신공항철도에도 영향을 미쳤다. 용산구청 관계자는 “인천공항과 도심을 연결하는 신공항철도가 용산을 통과해 서울역에 정차하는 것으로 결정됐고, 용산역 개통은 철도차량정비창 이전시기가 확정되고, 국제업무단지 조성계획이 가시화된 뒤로 미뤄진 것으로 안다”고 전했다.
용산·이태원·한남 지구단위계획 구역이 정해졌지만 지구단위계획은 일종의 관리계획이라는 점도 한계로 작용한다. 지구단위계획안은 토지를 합리적·체계적으로 개발 또는 관리하기 위해 각종 규제를 완화하고, 건폐율 또는 용적률을 완화하는 것일 뿐 실질적인 개발은 필지별 토지 소유주의 의지에 달려 있다. 큰 틀에서 통일성을 갖고 개발되도록 공공이 나서 기준을 정해놓지만 사업 추진은 어차피 민간이 주도해야 한다.
지구단위계획이 확정된 뒤 사업계획을 협의하고 시행사를 선정하는 것은 같은 구역 내에 토지를 소유한 지주들 소관이다. 그러나 이 과정에서 조율이 간단치 않다. 용산 지구단위계획안이 2001년에 확정됐음에도 대부분의 구역에 재개발조합조차 설립되지 않은 것은 이 때문이다. 그나마 옛 상명여고 부지나 세계일보 부지, CJ공장 부지 등 필지가 넓고 소유자가 단일한 곳은 주상복합아파트 공사가 진행되고 있다.
