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이방주 현대산업개발 부회장의 부동산 ‘新바람’論

“세컨드하우스, ‘마음族’, 세대 분화… 주택시장 성장 에너지 넘친다”

  • 이방주 부동산 칼럼니스트

이방주 현대산업개발 부회장의 부동산 ‘新바람’論

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강남 한강변 아파트 재건축 허용도 간단한 문제가 아니다. 강남지역의 고가 아파트 문제도 같은 맥락에 있다. 희소성을 계속 유지하게 함으로써 가격은 안 떨어지고 오히려 반대방향으로 나아가고 있다. 강남의 고가 아파트가 희소성을 유지하는 이유는 세 가지로 볼 수 있다.

첫째, 주택업체가 기술과 자본이 부족해 고층 아파트를 못 지을 경우. 둘째, 기존의 고가 아파트에 살고 있는 주민이 다른 사람의 고가 아파트 진입을 억제해 공급할 수 없을 때. 셋째, 현실적·제도적으로 허용이 안 될 때다. 우리의 경우는 세 번째다.

물론 정책 당국자의 처지도 충분히 이해할 수 있다. 비유한다면 교통체증이 빚어지는 2차선 도로를 1~2년간 더 심한 교통체증을 예상하고도 4차선으로 지금 확장할 것인지, 그렇지 않으면 다른 우회도로가 생길 때까지 기다려볼 것인지의 문제다. 어느 것이 옳은 선택인지는 시간이 말해줄 것이다.

물질보다 마음의 풍요

주택공급 증대를 위해서는 토지공급의 확대가 선결조건이다. 획기적인 토지공급 문제를 심도 있게 검토할 때가 됐다. 우리나라 전국토 중 도시지역이 6.1%로 선진국 평균 10%와 비교하면 국토를 좁게 쓰고 있다. 임야보다는 농지를 전용하는 것이 환경 문제를 고려해서도 효율적이라는 견해가 많다.



주택시장의 구조를 보는 시각도 바뀔 필요가 있다. 현재는 ‘표4’에서 보는 바와 같이 소형, 임대주택, 중대형주택, 고급주택으로 구분하거나, 분양방법에 따라 임대주택, 재개발·재건축주택, 일반분양주택으로 구분한다. 이는 주택공급자의 관점에서 시장을 해석한 결과다.

그러나 관점을 달리해 고객(수요자) 처지에서 주택시장을 바라본다면 최초 구입자, 질향상 추구자, 투자자로 구분할 수 있다. 부분별로 그들은 누구이며 무엇을 생각하고 있는지에 대해 심층연구가 필요하다.

우선 최초 구입자 시장을 보자. 이 시장 수요자는 신혼부부 등 젊은 세대와 장기 무주택자로 구분할 수 있다. 수요억제 정책의 하나로 최초 구입자에게 주어지던 장기저리융자 제도가 지난해 말경에 폐지됐다. 한편 최근에 결정된 청약 가점제는 장기 무주택자에게 인센티브를 줬다. 부양가족이 많고 나이가 많은 가장에 대한 배려로 생각된다. 그 결과 상대적으로 불리한 젊은 무주택자는 수도권 아파트라면 위치나 브랜드를 따지지 않고 청약하고 있다. 수요 계층별로 병목현상이 발생한 것이다.

인구학적 측면에서 이 시장의 미래를 예측하는 것도 의미가 있다. 현재 한국은 결혼적령기 인구가 점차 줄어들고 있다. 25~35세 인구가 2006년 810만명에서 2012년에는 730만명으로 줄어들 것으로 예상된다. 이런 흐름은 시장의 활력을 줄일 것이고 앞으로 그 추이를 주시할 필요가 있다.

둘째, 질향상 추구자의 시장을 보자. 질향상 추구자는 스스로의 힘으로는 주거생활의 질을 향상할 수 없는 경제적 약자와 스스로 성취할 수 있는 능력은 있으나 아직 기회를 잡지 못하고 있는 중상류층으로 나뉜다.

최소 주거기준(3인 가족 기준 8.8평)에 미달되는 255만가구의 저소득층에게는 임대주택을 열심히 지어 공급하고 임대료 보조제 등을 실시할 필요가 있다. ‘참여정부’에서 그 수치가 많이 줄어 2000년 334만가구에서 2005년 255만가구로 줄었다. 바람직한 결과다.

중상류층으로 구성된 질향상 추구자는 앞으로 소비생활에 많은 변화를 일으킬 것이다. 국민소득 2만달러 시대에는 소비생활의 패턴이 바뀐다. 물질적 풍요의 의미가 퇴색하고 마음의 풍요와 여유를 중시하게 된다. 양의 충족보다 질을 추구한다. 이들은 소비의 중추적 역할을 하며 우리 경제를 이끌어가는 엔진이다.

또한 감성적인 면을 중요시해 디자인 및 이미지를 추구한다. 응접실에 달랑 하나 있던 TV가 대형 벽걸이 TV로 교체되고 안방에도 들여놓는다. 자동차도 1가구 2대가 보편화된다. 다시 말하면 복수 소유 성향이 강해지고 대형화가 특징이 된다.

약자도 태워라!

주택 분야도 예외일 수 없다. 주택은 좀더 대형화한다. 세컨드하우스에 대한 욕구도 강해질 것이다. 이들에게 소비할 수 있는 기회를 줘야 한다. 그렇지 않으면 이들은 개방시대에 외국에 투자할 것이다. 투기지역 외에서는 세컨드하우스에 중과세를 적용하지 않는 방안을 검토할 필요가 있다. 투자 목적이 아니라 순수한 마음으로 자기 고향에 세컨드하우스를 갖기 원하는 사람도 많기 때문이다. 이들은 주택 투기와는 관계없다. 결과적으로 어려운 지방경제를 지원하는 효과도 볼 수 있다.

이방주  현대산업개발 부회장의 부동산 ‘新바람’論

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