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불황기에 더 빛나는 高手들의 주식·부동산 황금법칙

  • 진행·정리 최영철│동아일보 신동아 기자 ftdog@donga.com│

불황기에 더 빛나는 高手들의 주식·부동산 황금법칙

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▼ 부동산

경매, 땡처리, 대물(代物) 아파트, 싼 가격에 길게 보고 매입


강연·박원갑│스피드뱅크 부동산연구소 소장

불황기에 더 빛나는 高手들의            주식·부동산 황금법칙

부동산시장은 이제 ‘경제학 교과서’로 돌아갈 것이다. 이제 ‘ V’자형 급반등은 없다.

부동산시장에 급매물이 쏟아지고 있다. 그동안 집값이 상대적으로 많이 올랐던 버블7 지역을 중심으로 낙폭이 커지는 상황이다. 2006년 4/4분기 대비 강남은 20~25% 정도, 경기 용인이나 분당은 30% 정도 하락했다. 이들 지역 아파트 값은 앞으로 더 떨어질 수밖에 없다. 그동안 나홀로 상승해왔던 서울 강북과 수도권 외곽 지역도 상황은 마찬가지다.

부동산은 글로벌 주택가격 하락, 거시경제의 침체, 금융시장 불안, 거기에 지난 5~6년간 가격급등에 따른 후유증 등 온갖 외부 악재들이 시장을 워낙 짓누르는 까닭에 빠른 시기 안에 가격이 상승하리란 기대는 하지 않는 게 좋다. 따라서 2009년 부동산시장에 참가하려는 투자자는 ‘보수적’전략으로 임해야 한다. 종합부동산세와 양도소득세의 인하, 재건축 규제완화 등 정부의 규제완화는 제한적일 수밖에 없다. 지금은 이런 규제완화 대책에 대해 과도한 기대를 걸면 안 된다. 지금은 정책변수에 의해서 가격이 오르거나 거래가 활성화되는 구조가 아니다. 오히려 실물경기와 금리와 같은 외부 변수가 가격결정 구조에서 차지하는 비중이 더 높은데 경기는 쉬 살아나지 않고 금리는 올라갈 확률이 높다.



우리 부동산시장을 마라톤 경기에 비교해보자면 지금은 한 게임을 마치고 쉬고 있는 양상으로 보면 된다. 체력이 급격하게 떨어져 다시 뛰기 위해 쉬고 있는 형국이다. 다시 뛰려면 상당한 시간이 걸릴 수밖에 없다. 말하자면 국지적인 장세, 일시적인 반등 같은 것은 올 수 있을지 모르겠지만 전체적으로 체력이 급격하게, 시장 에너지가 저하된 상태이기 때문에 곧바로 반등하기는 힘들다는 얘기다.

환금성과 안전성에 초점

부동산 가격은 언젠가 회복되겠지만 10년 전 IMF 관리체제 때처럼 V형의 회복은 힘든 구조다. 가격이 너무 많이 올랐기 때문이다. IMF 때만 하더라도 1990년 초반 200만호 건설 쇼크로 인해서 5~6년간 주택가격이 조정을 받았다. 주택가격이 많이 떨어지고 외생변수에 의해서도 쇼크를 받은 상황이었다. 그러다 실물경기가 회복되자 그간 저평가된 가격이 V자 형태로 급반등했다. 하지만 지금은 그렇지 않다. 그때와 다르게 거의 꼭짓점에서 외부의 쇼크를 받았기 때문에 회복되더라도 완만한 형태가 될 것이다. 실물경기의 호전과 동행해 오른다기보다는 한참 후행해서 오를 가능성이 크다. 그동안 우리 부동산 가격은 저금리와 과잉이동성 때문에 실물경기와 괴리해서 너무 많이 올랐다. 앞으로 부동산 가격도 어떻게 보면 경제학 교과서 시절로 돌아간다고 말할 수 있다. 회복되더라도 L자형과 U자형을 합친 형태의 완만한, 그것도 아주 지루하게 상승할 가능성이 있다. 그것도 2009년에는 힘들고 2010년 이후에 가서야 완만한 회복세가 시작될 것이다.

그렇다면 이런 불황기에 우리는 어떻게 해야 할 것인가. 우선 시장지향적 마인드를 갖춰야 한다. 지금과 같은 하락기의 장 때는 무리하게 재산을 불리기보다 자산의 가치를 보존하는 데 초점을 맞춰야 한다. 추가 가격 하락에 대비해 보수적인 입장을 택해야 한다. 수익이 난다는 확신이 들 때까지는 방어적 투자전략이 바람직하다. 추가하락에 대한 리스크를 피하기 위해선 무조건 매입가격을 낮춰야 한다. 시세 대비, 분양가 대비 약 30~40%까지 싸게 나오는 미분양 땡처리 매물, 시행사의 대물 물건 같은 것들, 경매물건, 파격적으로 싼 급매물, 이 정도의 매물이 아니고선 선택하지 말라는 것이다. 지금 부동산 투자의 최대 키포인트는 매입가격을 낮추는 것이다.

상가는 손을 안 대는 것이 좋다. 그동안 가격이 많이 올랐기 때문이다. 상가 가격 대비 임대수익률이 서울 강남도 보통은 3~5%, 아주 잘 나오는 데가 7% 정도밖에 안 된다. 거의 은행 이자도 되지 않는다는 말이다. 금융상품에 비해 경쟁력이 없다. 인터넷을 통한 소비패턴에도 유의해야 한다. 묻지마 투자 바람이 불었던 재개발·재건축은 원위치로 돌아갈 가능성이 크다. 모든 부동산 개발 행위는 시간이 지나면 지날수록 가격이 오른다는 지가의 우상향 곡선을 전제로 하는데 지금은 지가가 계속 오른다는 보장이 없다. 따라서 이 부분도 보수적으로 임해야 한다.

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진행·정리 최영철│동아일보 신동아 기자 ftdog@donga.com│
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