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“‘부동산 폭망론’이 富者 탄생 막는다”

아파트 투자 귀재 박정수 PJS컨설팅 대표

  • 김진수 기자|jockey@donga.com

“‘부동산 폭망론’이 富者 탄생 막는다”

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  • ● 소형 아파트·오피스텔 300여 채 소유 자산가
  • ● 공기업 직원→보험설계사→투자 전문가 변신
  • ● 2차례 이혼, 위암 3기 판정에도 근성 투자
  • ● 전세가율 85% 아파트 타깃…‘갭투자’ 고수
  • ● “진정한 부자? 자유 확보한 사람!”
여기, 300여 채의 아파트를 가진 사내가 있다. 박정수(44) PJS컨설팅(박정수의 부동산&금융연구소) 대표. 아무리 발버둥쳐도 평생 자기 집 한 채 장만하지 못해 전·월세살이를 전전하거나, 지속되는 경기둔화로 그나마 가졌던 집 한 채마저 처분해 생활비로 충당하는 이들이 점점 느는 대한민국의 서글픈 현실과는 천양지차다.

박 대표는 PJS컨설팅 외에도 국내 최초의 민간인 기업형 주택 임대법인 ‘쇼하우스(showhouse)’도 이끈다. 지난해 4월 설립한 PJS컨설팅에선 그와 직원 10명이 회원을 대상으로 한 부동산·금융 상담, 부동산 투자 대행 및 임대 관리 업무를 본다. 쇼하우스는 정부의 뉴스테이 정책에 맞춰 대기업에 뒤지지 않는 다양한 주거서비스를 제공하려 6월 중 문을 연다. 우선은 선진국에 비해 뒤떨어진 우리나라 중개서비스 시장을 점차 바꿔나가기 위해 실수요자 맞춤형 아파트단지 추천 서비스부터 개시할 예정이다.

부동산 자산가로서의 명성뿐 아니라 박 대표의 지난 삶 또한 파란만장하고 드라마틱하다. 이런 그에겐 자연히 각종 인터뷰 요청이 잇따랐을 터. 하지만 모두 거절했다고 한다. 죄다 부동산 투자 관련 내용을 앞세웠기 때문이란다. 그는 ‘신동아’ 인터뷰 제의에도 며칠 망설였지만, 살아온 인생 이야기를 듣고 싶다는 말에 결국 응했다. 당연히 이번 만남은 최초의 언론 인터뷰다.



‘대책 없는’ 아이

현재 본인 소유 부동산 규모는.
“오피스텔을 포함해 소형 아파트 300여 채다. 소형이니 수도권의 경우 주로 32평형, 지방은 24평형 이내다. 아파트 대 오피스텔 비중은 3 대 1 정도.”



그 부동산들로 임대사업을 하나.
“물론이다. 100% 전세를 준다. 임대수익은 한 채당 전세가가 500만 원쯤 올랐다고 치면, 300채이니 45억 원쯤 되지 않을까. 전세 만기가 2년이니 연간으로 따지면 대략 22억 원쯤 되겠지.”

그 아파트들을 매매 시세로 환산하면 어마어마하겠다.
“계산해본 적 없다. 매매가 자체는 그리 중요치 않다. 어차피 전세를 끼고 있으니.”
유다른 부동산 자산가이니 박 대표가 사는 곳 역시 궁금하지 않을 수 없다. 그는 경기 용인시의 한 타운하우스에서 아내, 두 아이와 함께 산다. 대지 130평, 연면적 80여 평인 2층짜리다.

박 대표 소유 부동산은 주로 어느 동네에 투자한 건가. 여러 지역에 흩어져 있을 법한데.
“과거엔 광주·대전 등 지방 주요 도시에 주로 했는데, 현재는 수도권이 더 많다. 서울시내는 소수다. 구체적 지역명은 과열 우려가 있어 밝히기 곤란하다.”

전북 전주가 고향인 박 대표는 대학에 가기 전까지는 부모님을 걱정에 빠뜨리던 못난 아들이었다. 마냥 순진하고 착했지만 공부는 물론이고 어떤 일에도 도통 열의가 없었다. 관심사라는 게 아예 없었다. 한마디로 ‘대책 없는’ 아이였던 셈이다. 게다가 초등학교 교장을 지낸 아버지(작고)가 워낙 엄한 데다 1남1녀 중 장남인 박 대표에게 거는 기대가 너무 커 한때 반감마저 가졌을 정도였다고 한다.

그러다 뒤늦게 공부해 전북대 토목공학과(91학번)에 입학한 박 대표는 대학시절과 군복무를 무사히 마친다. 하지만 1998년 2월 대학을 졸업하기도 전에 IMF 외환위기를 맞았다. 취업 빙하기임에도 그는 이듬해 한국고속철도건설공단(KTX)에 입사해 부모님의 걱정을 단번에 없애드린다. 그러곤 입사 3년 만에 노조 문화국장까지 맡아 회사 내에서 모르는 이가 없을 정도로 친화력을 지닌 직원으로 5년을 보냈다.


이직, 이혼, 암 판정

슬슬 끼가 발동한 건 2003년. 박 대표는 소위 ‘신의 직장’이라는 공기업 KTX를 멀쩡하게 잘 다니던 중 사표를 덜컥 냈다. 미국계 P보험사로 옮겨 부모님 가슴에 대못을 박은 것.

왜 이직을 택했나.
“성격 탓이랄까. 내가 남 돕는 걸 되게 좋아한다. 그래서 그 사람이 잘되는 모습을 보면 희열을 느낀다. 그런 끼를 한껏 펼쳐보고 싶었다. 또한 P보험사가 ‘우린 남을 도와줘야 하는 직업이다’라는 미션을 가진 대표적 회사라는 게 마음에 들었다. 셋째는 남이 들으면 어떻게 생각할지 모르지만 공기업이라는 안정된 직장에서 평생 살아간다면 도전할 수 있는 게 하나도 없겠다 싶었다.”

그러나 결과는 참담했다. P보험사 입사 이후 2년간 보험설계사 영업실적 꼴찌. 급기야 2001년 결혼한 아내와 전혀 의도치 않은 일로 인해 이혼까지 하게 됐다. 다행히 시간이 흐를수록 고객의 인정을 받아 2006년 지점 내 영업실적 1등을 하기에 이른다.

기쁨도 잠시. 박 대표는 2007년 청천벽력과도 같은 위암 3기 판정을 받고 수술 후 항암치료를 받게 됐다. 그런 와중에서도 3개월 만에 공인중개사 시험에 합격하고, 미친 듯 일에 몰두해 항암 투병 중임에도 2008년엔 지점 내 1등, P보험사 전체 보험설계사 1600명 중 9등의 영업실적을 거둔다.

하지만 다시 시련이 밀어닥쳤다. 2009년 아버지의 췌장암 발병과 별세, P보험사에서의 예상치 못한 일(동료 보험설계사의 위장계약서 건에 대한 본사의 특별감사)에 휘말린 데 따른 해고 조치였다. 박 대표가 소형 아파트 투자에 관심을 갖게 된 건 그때부터다. “인생은 나의 의도와 관계없이 억울한 일을 당할 수도 있고 망할 수도 있다”는 사실을 크게 깨달은 것. 인간에 대한 배신감과 실망감도 컸다.

많은 부동산 종류 중 하필 소형 아파트에 눈 돌린 까닭은.
“당시 언론보도와 인터넷의 부동산 정보를 살피다보니 앞으론 소형 아파트가 뜰 것이라는 내용들이 나오기 시작하더라. 게다가 부동산 투자는 하고 싶은데 상가·토지 등 다른 것엔 도저히 자신이 없었다. 아는 정보도 거의 없고, 시간을 많이 낼 수도 없었다. 그래서 거기에 그냥 집중했다.”



소형 아파트 100채 달성

P보험사에선 해고됐지만, 박 대표는 고객의 성원에 힘입어 P보험사 계열사인 P&P에 입사할 수 있었다. 초보 부동산 투자자로서 통장 잔고 2000만 원을 종자돈 삼아 소형 아파트 투자를 시작하면서 P&P에서도 고군분투해 입사 1년 만인 2010년 영업실적 1등을 차지했다.

P보험사 해고 당시 사람은 힘을 가져야 한다는 걸 절감한 박 대표는 소형 아파트 100채 소유에 도전하기로 결심한다. 오기로 똘똘 뭉쳐 전국을 이 잡듯 돌아다니며 발품을 팔았다. 시행착오와 실패도 적잖이 겪었고, ‘수업료’도 톡톡히 치렀다. 그러던 중 전남 광주에 아파트 2000여 채를 소유한 남성 신모 씨의 존재를 우연히 알게 된 박 대표는 그를 만나려 한 달 보름간 집 앞에서 기다리고 우편함에 수십 차례 편지를 남긴 끝에 마침내 대면에 성공한다. 하지만 조언을 듣지 못한 채 돌아온 박 대표는 이후 광주에서 신씨와 우연히 재회했고, 결국 부동산 투자에 관한 핵심 힌트를 얻는다. 그의 조언대로 실천하며 ‘정주행’한 끝에 박 대표는 마침내 2011년 12월 본인 명의 아파트 100채를 갖게 됐다. 엄청난 부동산 자산가가 된 것이다.

하지만 또 날벼락. 그사이 P&P는 누적된 적자를 감당하지 못하고 1년 반 만에 갑자기 청산됐다. 동료들은 모두 P보험사로 고용승계됐지만, 박 대표는 예전 P보험사에서의 해고 전력 탓에 다시 해촉되는 아픔을 겪었다.

아파트 100채를 소유했을 당시 기분은.
“와~ 진짜 심장이 찢어지는 줄 알았다. 펑펑 울었다. 야, 내가 기어이 이뤄냈구나 하는 성취감. 지금껏 살면서 그렇게 기뻤던 때는 없었다. KTX 입사 때보다도 기쁨이 더 컸으니까.”

그런데 이 무슨 운명의 장난일까. 아버지의 소개로 만나 재혼한 두 번째 부인에게서 아이가 생기지 않자 부부 사이가 소원해졌다. 결국 2012년 협의이혼을 하면서 박 대표는 당시 본인 명의 아파트 50채를 위자료조로 내줘야 했다. 절반으로 줄었지만, 그는 다시 아파트 100채 구입에 도전해 가열찬 노력 끝에 2013년 새롭게 목표를 달성한다. 이후론 눈덩이가 굴러가며 커지듯 순식간에 100채에서 200채, 2016년엔 300채로 보유 아파트 수가 급속도로 늘어 거부(巨富) 반열에 올랐다.

300채를 소유했을 때의 느낌은.
“100채 때와는 비교가 안 됐다. 감흥이 크지 않았다. 100채까지 불려간 과정은 온전히 내 땀으로 이룬 거지만, 그 이후 300채를 마련하기까지는 땀만으로 된 게 아니니까. 돈이 돈을 부른다고, 이미 시스템이 갖춰져 가능했기에 그다지 큰 쾌감을 느끼진 못했다.”

P&P에서 해촉된 박 대표는 2014년 종합재무컨설팅기업 (주)리치앤코에 들어가 재무설계사와 마케팅 상무를 거쳤다. 거기서 만난 여성 동료(재무설계사)와 이듬해 세 번째 결혼을 했다. 위암도 완치 판정을 받았다.

소유한 아파트가 300채를 넘자 아파트 수를 늘리는 게 큰 의미가 없다고 여긴 박 대표는 더는 아파트 구입에 미련을 두지 않는다.

대신 자신의 성공과 실패 스토리를 담은 첫 저서 ‘왕초보도 100% 성공하는 부동산 투자 100문 100답’(평단 펴냄, 2016)을 내면서 자신만의 성공 노하우를 전격 공개하기에 이른다. 이 책은 현재 33쇄를 돌파했다. 베스트셀러 작가로도 변신한 셈이다. 두 번째 책 ‘나는 갭 투자로 300채 집 주인이 되었다’(매경출판, 2016)와 세 번째 책 ‘부동산&금융 100문 100답’(공저, 평단, 2016) 등도 인기다. 올해 3월엔 자전적 실화소설 ‘바보 부자’(평단)도 출간했다. ‘바보 부자’라는 제목은 그가 자신의 부동산 투자 노하우를 공유하겠다는 뜻에서 붙인 것이다.



투자 노하우 공유

왜 300여 채에 머물렀나. 조용히 부(富)를 축적해가면 될 것 아닌가. 그리고 책을 낸 이유는.
“‘너로 하여금 주변 사람들을 기쁘게 하라!’는 아버지의 유훈(遺訓)과 ‘진정한 부자는 하루하루를 선하게 열심히 살아가는 사람들에게 부자 되는 노하우를 알려줘야 한다’는 나의 지론 때문이다. PJS컨설팅을 설립한 이유도 거기에 있다. 땀 흘리고 노력하며 사는 사람이 그에 따른 부산물로서 소형 아파트에 투자하는 건 바람직하지만, 여기저기서 돈만 끌어다 뛰어드는 사람은 절대 부동산 투자를 해선 안 된다. 내가 300여 채를 갖게 됐을 때 가장 하고 싶었던 게 보험설계사와 재무설계사로 일할 당시의 고객과 현재 PJS컨설팅 회원을 나와 같은 부자가 되게끔 돕자는 거였다. 또한 300채 있으나 1000채 있으나 어차피 내가 쓰는 돈 액수는 크게 다르지 않을 테니 300채 이상 소유하는 건 별 의미가 없다고 생각했다. 독식하는 것과 여럿이 나누는 건 본질적으로 다르다. 그래서 난 내 책을 아무나 읽지 않았으면 한다.”

하루하루를 선하게 열심히 살아가는 사람들은 차고 넘친다.
“그런데 그렇지 않은 사람도 굉장히 많다. 내 책을 읽곤 직장마저 때려치우고 부동산 시장만 좇아다니겠다는 사람도 적지 않더라.”

박 대표 조언대로 투자해서 부자가 된 사람은 어느 정도인가.
“내 회원 중에 아파트를 제일 많이 소유한 경우가 52채다.”

박 대표가 부동산 투자에서 고수하는 원칙은 일명 ‘갭(gap)투자.’ 매매가와 전세가의 차액이 적은 아파트를 골라 전세를 끼고 소액의 투자금만으로 매매가와 전세가 간 차액만 부담하며 사들이는 투자 기법이다. 앞서 말한 신씨에게서 얻은 힌트도 이에 기반을 두고 있다. 박 대표의 갭투자 타깃은 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 85%에 육박하는 지역의 아파트다. 다만 전세가가 급등한 게 아니라 시간이 흐르며 서서히 오른 곳이라면 수도권 어느 지역도 괜찮다는 게 그의 견해다.

그러나 갭투자는 아파트 가격이 오르면 투자금에 대비해 고수익을 올릴 수 있지만, 가격이 내리면 큰 손실을 보게 될 위험성이 높다. 소자본으로 갭투자를 하는 경우 아파트 가격이 떨어지면 아파트를 팔아도 전세보증금을 되돌려주기 힘들어서다. 최근 수도권 부동산 경기 과열로 갭투자는 급증 추세다.



“주식보다 갭투자”

갭투자는 ‘전세가는 계속 오른다’는 걸 전제로 한다. 하지만 장기화된 저금리 기조로 전세보다는 수익률이 높은 월세로의 전환이 급속도로 이뤄지고 있지 않나. 또한 부동산 경기라는 게 관련 정책의 영향을 크게 받는데, 갭투자를 과신하는 것 아닌가.
“전세의 월세 전환은 금리가 너무 낮아서다. 1%대 저금리 시대이니 사실 전세를 준다는 게 어찌 보면 말이 안 되는 상황인 거다.그렇기에 최근 전세가가 급상승한 거고. 그런데 이렇게 전세 대비 월세 총량이 늘다보면 임대시장에서 전세 공급량도 점점 줄어든다. 전세가 귀해지는 거다. 그래서 전세가는 앞으로도 계속 오를 거라 보는데, 가장 큰 근거는 일단 물가가 오른다고 보기 때문이다. 디플레이션이 온다면 당연히 문제가 되겠지만, 정부는 어떻게든 그걸 막을 거고. 내가 전세가에 대해 어느 정도 확신을 갖는 건 전세가엔 거품이 없기 때문이다.

전세를 투자 목적으로 들어가진 않으니까. ‘아, 이 정도 금액에다 이 동네의 교통여건, 교육환경, 편의시설도 괜찮으니 전세 들어가겠다’고 하는 거지. 갭투자는 전세라는 무이자 레버리지를 최대한 이용하기에 고수익을 낼 수 있다. 향후 조금씩 조세제도가 바뀌어 세금이 발생할 순 있겠지만, 현재는 소형 아파트 전세에 대해선 세금을 거의 부과하지 않기 때문이다. 월세가 늘수록 되레 갭투자가 더 월등하다.”

본인의 부동산 투자 성공 비결의 핵심이 뭐라고 보나.
“우직하게 한길만 갔다는 것. 내가 소형 아파트 구입에 뛰어들 당시 주위에서 말이 많았다. 2008년 글로벌 금융위기 때 수도권 집값이 확 떨어졌는데, 그때 남들이 ‘너, 아파트 사면 큰일 난다’고 했을 것 아닌가. 그런데도 난 계속 샀다. 그때 그렇게 할 수 있는 사람이 몇 됐겠나. 신문·방송에서 아파트값 폭락한다고 떠들어댔으니. 근데 난 반대로 한 거다.”

얼마 전 코스피가 사상 최고치를 경신하는 등 주식 투자에 대한 세인의 관심이 높아지는데.
“제아무리 주식시장이 좋다고 해도 갭투자를 따라올 수 있을까. 예를 들어 매매가 2억 원짜리 아파트를 1억8000만 원짜리 전세를 끼고 사면 결국 내 돈은 2000만 원만 주고 산 거다. 그런데 만일 전세 만기인 2년 후 시세가 올랐다면 내가 들인 금액의 2배 정도는 번다. 주식은 이걸 못 따라온다. 갭투자가 2년 만에 끝날까. 아니다. 이후 2년째엔 또 오른다. 그다음 2년째도. 이런 수익률은 어디에도 없다.”

집을 한 채만 가진 사람이 갭투자를 하려면 여유자금이 별로 없지 않나.
“대부분 2000만 원쯤은 마련할 여력이 있지 않나. 다만 없는 건 확신이지. 사람들은 제대로 된 부자를 못 만나봐서 대출받길 겁낸다. 그런데도 부자는 되고 싶어 한다. 물론 노동을 통해 부자가 돼야겠지. 그래서 난 그 노동을 바탕으로 축적한 자금을 활용해 부자가 되는 방법을 가르쳐주려는 거다.”



“부동산 가격? 계속 오른다”

부동산 경기가 과열 양상이다. 수도권과 지방 부동산 간에 양극화도 심하다. 향후 국내 부동산 시장에 대한 전망은.
“제일 어려운 건데….”(웃음)

부동산 컨설팅을 하면서 그 정도 조언을 못한다면 어불성설 아닐까.
“계속 오른다. 안 오를 수 없다. 다른 부동산은 몰라도 아파트 가격만큼은. 부정적인 데이터를 들이밀며 부동산 폭망론을 계속 주장하는 사람들이 일반인의 부자 탄생을 막는다. 그들이 떠들수록 누가 좋은지 아나? 내가 좋다. 사람들이 부동산을 안 사니까, 내가 산다. 부동산 폭망론 덕분에 돈 번 게 나다. 즉, 나 같은 부자들이 더 큰 부자가 되는 거다. 일반인은 부자가 못 된다. 똑똑하고 책도 많이 쓴 사람들이 집값 떨어진다네 하니, 그들 말을 믿으니까. 더욱이 데이터를 들이대니까. 그런데 부자들이 무슨 데이터 갖고 얘길 하는 것 봤나? 자기 경험 갖고 얘기하지.”

그럼 누가 돈을 벌까.
“정부가 벌겠지. 사실 문재인 정부는 절대 집값이 떨어지도록 놔둘 수 없다. 복지 등 해야 할 정책이 많으니까. 그런데 부동산을 통한 세원은 엄청나다. 일단 거래부터 활발해야 취득세, 양도세, 재산세도 신나게 거둘 텐데, 집값이 떨어지면 문재인 정부의 정책들은 아마 제대로 이뤄지기 힘들 거다. 그래서 기본적으로 부동산 가격이 떨어지는 규제는 함부로 취하지 못할 것이다.”

보통 사람은 박 대표의 성공 스토리와 부동산 투자 기법에 쉽사리 수긍하기 힘들 듯한데.
“내 얘기를 안 믿어줘서 어쩌면 참 다행이다. 내 책은 1등이다. 판매량이 아니라 인터넷의 한줄 평 등에 악성 댓글 달리는 게 1등이다. 댓글 중 60%가량이 그렇다. ‘희대의 사기꾼이다’ ‘너 때문에 내가 집을 못 산다’ ‘너 같은 놈들 때문에 우리나라 부동산시장이 이 모양이다’ ‘말도 안 되는 쓰레기 책이다’ 등등. 그런데 갭투자만큼 보통 사람이 단기간에 부를 이룰 수 있는 방법은 없다.”



“‘인성학교’ 세우고 싶다”

진정한 부자란 무엇이라 생각하나.
“베푸는 사람. 그리고 경제적·시간적 자유, 선택의 자유를 확보한 사람.”

앞으로의 계획은.
“솔직히 내 개인적으로 부에 대한 목표는 이뤘다. 당초 100채가 목표였는데, 300채를 넘으니까. 이젠 내가 진정으로 돕고 싶은 회원을 1000명으로 잡고 있는데, 그들이 갭투자를 통해 얻은 전세가 상승분을 십시일반으로 모아 그 재원으로 학교를 세우고 싶다.”

어떤 학교인가.
“인성을 제대로 가르치는 학교, 성공의 대변자인 우리 회원들이 한 달에 한 번씩 방문해 강연도 할 수 있는 그런 학교를 세우는 게 목표다. 더불어 회사를 직원들이 놀이터처럼 여기고 자신의 모든 걸 펼칠 수 있는 곳으로 거듭나게 하고 싶다.” 




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