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안정일의 ‘착한’ 부동산 경매

“반값 아파트, 정권 실세 비자금 조성용?”

부동산 투자 15년, 황당무계 사기 사건들

  • 부동산 경매전문가 안정일

“반값 아파트, 정권 실세 비자금 조성용?”

  • ●급매물 소개하며 ‘감정평가서’ 요구
    ●계약금 20억을 들고 날다!
    ●이중계약 해놓고 일방 취소
    ●‘내용증명’ 꼼수로 형사처분 면했지만…
“반값 아파트, 정권 실세 비자금 조성용?”
부동산 투자 경력이 15년 정도 되다 보니, 그간 별의별 일을 다 겪었다. 내가 실제 사기를 당한 적도 있고, 혹은 당할 뻔한 경우도 적지 않다. 이번 호에서는 이 글을 읽는 독자들이 부동산 사기에 휘말리는 일이 없기를 바라는 마음으로 필자가 겪은 다양한 사기 사례를 털어놓겠다. 

먼저 2006년의 일이다. 경기도 성남에서 낙찰받은 빌라를 되팔기 위해 유명 구인구직 사이트에 매물을 올렸는데, 얼마 안 돼 서울(강서구 등촌동)에 있는 OO부동산의 이호준 대리(가명)란 사람이 전화를 걸어 왔다. 빌라를 사려는 사람이 있으니 상의해보고 전화를 주겠다는 거였다. 

다음 날 오전 이 대리로부터 다시 전화가 왔다. 매수자가 빌라를 사고 싶어 하니 내일 만나서 계약하자고 했다. 그러면서 그는 “매수자가 해당 물건의 가치를 알고 싶어 해서 ‘매매용 감정평가서’를 한 부 떼어 와달라”고 했다. 감정평가 금액이 6300만 원 이상 되면 바로 물건을 살 거라는 얘기를 덧붙였다. 나는 ‘드디어 빌라가 팔리는구나’ 하고 기대에 부풀었다. 그렇다면 감정평가서는 어디서 어떻게 뗀단 말인가. 처음 들어보는 말에 어리둥절해하자, 이 대리는 자신이 아는 감정평가원을 연결해주겠다고 했다. 그러더니 바로 △△감정기획원의 임윤석 과장(가명)의 전화번호를 알려줬다. 임 과장에게 전화해서 감정평가 금액이 얼마 정도 되는지 물어본 뒤 내일 아침 9시까지 평가서를 OO부동산으로 보내달라는 거였다. 

전화를 끊고 바로 이 대리가 시키는 대로 했다. 전화기 너머로 임 과장은 “해당 빌라 감정평가액은 6500만 원 정도 된다”고 말했다. 감정평가서도 원하는 대로 발급해주겠다고 했다. 단 한 가지 조건이 붙었다. 내일 오전까지 서류를 받으려면 오늘 12시 이전에 접수해야 해서 발급 수수료 42만 원을 바로 입금하라는 것이었다. 하지만 당시 내 통장엔 현금이 한 푼도 없었다. 어쩔 수 없이 이호준 대리에게 다시 전화를 걸었다.


조급한 마음 파고든 사기 행각

나: 평가 금액은 다행히 6500만 원 정도 나온다고 합니다. 



이 대리: 잘됐네요. 매수자가 바로 계약할 겁니다. 

나: 그런데 지금 제가 당장 42만 원이 준비가 안 돼서요. 내일 계약할 거니까 지금 이 대리께서 저 대신 수수료 좀 입금해주시면 안 될까요? 내일 바로 드리겠습니다. 

이 대리:
아… 그건 좀 힘들어요. 어떻게 방법을 찾아보세요. 12시까지 준비가 안 되면 입금 시간을 좀 늦추더라도 선생님께서 꼭 입금하세요. 그리고 매수자가 이 물건을 꼭 사고 싶어 하니까 매수자 마음이 변하기 전에 내일 만나서 아예 잔금을 치르도록 하죠. 

나: 네? 이 물건은 아직 명도(기존 임차인을 내보내는 일)도 안 끝났는데요? 

이 대리: 그건 한 달 정도 여유를 주면 되니까, 걱정하지 마세요. 알아서 하겠습니다. 

전화를 끊고 뭔가 찜찜한 기분이 들었다. 경매 물건을 명도도 안 된 상태에서 사겠다고 하는 경우는 매우 드물기 때문이다. 순간 고민이 됐다. 그렇다고 무작정 수수료 42만 원을 입금하기도 그렇고, 다시 이 대리에게 전화를 걸었다. 복비를 100만 원 더 얹어줄 테니 수수료를 대신 처리해달라고 했다. 그런데 역시나 이번에도 힘들다는 대답이 돌아왔다. 그러면 2~3일 정도 돈을 구할 시간을 달라고 했더니 매수자가 다른 집을 알아보고 계약할 수 있으니 내일 당장 계약해야 한다고 우기기 시작했다. 

이 정도면 의심이 확신으로 바뀔 수밖에 없다. 당장 “너 사기꾼이지?” 하려다가 꾹 참고 전화를 끊었다. 그로부터 서너 시간 뒤 이 대리한테서 전화가 왔다.
 
이 대리: 사장님 수수료는 준비가 되셨어요? 

나: 네. 해결했습니다. 

이 대리: 잘됐네요. 그럼 내일 계약하시죠. 

나: 네. 법무사 하는 친구가 있는데, 그 친구가 아는 감정평가사를 연결해줘서 그쪽에서 서류를 떼기로 했어요. 내일 아침에 제가 직접 사무실로 찾아가겠습니다. 

이 대리: (갑자기 목소리 톤이 변하며) 어…저…그…. (힘없이 느린 말투로) 감정평가사무소가 어디…인가요? 

나: 친구가 알아서 해준대서 그건 잘 모르겠네요. 

이 대리: 그냥 친구분께 돈을 빌려서 입금하시죠(끝까지 입금을 강요한다!). 

나: 그럴 필요 뭐 있습니까. 일단 떼어준다고 하니 내일 뵙겠습니다.

더는 오지 않을 것 같은 전화가 30분 후에 다시 왔다.

이 대리: 이를 어쩌죠. 매수인께서 갑자기 일이 생기셨답니다. 장모님이 ‘위태로워서’ 지금 가봐야 한다고 합니다. 

나: 그래요? 어디 가시는데요? 

이 대리: 장모님이 전라도에 계시는데 3일장을 치러야 해서 며칠 뒤에 온다고 합니다.

10년도 훨씬 넘은 일인데 아직까지 또렷하게 기억난다. 위독한 것도 아니고 ‘위태로운’ 장모님이 갑자기 몇 초 만에 3일장의 주인공으로 바뀌다니. 어찌 됐든 매수인의 장모님이 위태로워지는 관계로 이 사건은 그렇게 일단락됐다. 

누군가의 조급한 마음을 파고드는 사기 수법은 지금 이 순간에도 여전히 일어나고 있다. 잘 안 팔리는 상가나 건물, 토지 등이 주요 타깃이다. 그렇기에 안 팔리는 물건일수록 주의를 기울여야 한다. 물건을 파는 데 그 가치를 증명하기 위한 감정평가서(또는 시세확인서) 같은 건 애초에 필요가 없다. 혹시라도 이런 문건을 요구하는 사람이라면 상대조차 하지 말자.


계약 당사자 아닌 사람에게 입금했다가…

1년 뒤 또 다른 일이 벌어졌다. 그동안 거래를 몇 번 했던 부동산에서 ‘급매물이 떴다’며 전화를 해 온 것이다. 물건 내역을 들어보니 마음에 쏙 들었다. 급매로 5000만 원에 나온 빌라였는데 시세보다 1000만 원 정도 쌌고, 당시는 시세가 한창 오르던 때라 잘만 하면 2000만 원 수익도 가능할 거라는 생각이 들었다. 전화를 끊고 바로 계약금 500만 원을 송금했다. 

예상대로 한 달 만에 가격이 올랐다. 잔금을 치르는 날 나는 기분 좋게 부동산을 찾아갔다. 그런데 뭔가 이상했다. 부동산이 있어야 할 자리에 부동산이 없는 것이다. 분명 편의점 옆에 세탁소, 그 옆에 부동산이 있어야 하는데 텅 빈 상가의 문 앞에는 각종 고지서와 읽지 않은 신문이 널브러져 있었다. 그렇다. 부동산 사장이 잠적한 것이다. 내가 입금한 보증금을 들고 말이다. 

사연은 이랬다. 내가 보증금을 입금한 곳은 매도인 계좌가 아닌 부동산 사장의 개인 계좌였다. 계약을 하다 보면 이런 경우가 가끔 생긴다. 급매물을 잡기 위해 중개사한테 먼저 계약금을 입금하고, 나중에 중개사가 집주인에게 입금하는 식이다. 몇 차례 거래했던 곳이라 믿고 입금했는데, 나에게 이런 황당한 일이 벌어질 줄은 꿈에도 몰랐다. 

알고 보니 나만 당한게 아니었다. 부동산 사장은 처음부터 작정하고 다른 거래의 계약금과 중도금, 잔금을 모두 다 본인 계좌로 받았다. 심지어 다른 부동산 중개사도 여러 명 당했다. 그렇게 해당 중개사가 들고 튄 돈이 무려 20억 원에 달했다. 그중에는 1억 원이나 사기를 당한 사람도 있었다. 

부동산 중개사가 ‘사고’를 치면 해당 거래를 한 피해자는 일종의 보험 처리를 받을 수 있다. ‘부동산중개사협회’에서 운영하는 공제조합에서 손해를 보전해주는 것이다. 부동산 거래를 해본 사람이면 한 번쯤 본 적이 있을 것이다. 계약서 파일 맨 뒤에 끼워주는 종이 문서다. 

일반적으로 공제 금액은 1억 원 정도 된다. 피해자 한 명당 1억 원이 아니라 피해액에 상관없이 총 지급되는 금액이 1억 원이라는 얘기다. 이 사건의 경우 총 피해액은 20억 원에 달한다. 결국 나는 피해액 500만 원에 대해 25만 원만 보상받았다. 그 일 이후 나는 부동산 거래를 할 때 제3자 명의로 입금할 경우 반드시 당사자의 위임장을 받는다. 여기서 말하는 제3자란 배우자도 포함한다. 배우자에게 입금하는 경우에도 위임장을 받지 않고서는 절대로 입금하지 않는다.


정권의 실세라던 김 회장

2018년 8월 서울 송파구 잠실주공5단지 아파트 상가 내 한 부동산중개소에서 국토교통부 부동산거래조사팀이 부동산 실거래 내역을 조사하고 있다. [전영한 동아일보 기자]

2018년 8월 서울 송파구 잠실주공5단지 아파트 상가 내 한 부동산중개소에서 국토교통부 부동산거래조사팀이 부동산 실거래 내역을 조사하고 있다. [전영한 동아일보 기자]

2008년 어느 날, 나는 평소 A씨로부터 묘한 얘기를 들었다. 정부의 핵심 고위층이 비자금 조성을 목적으로 서울 잠실에 있는 재건축 아파트를 반값에 판다는 얘기였다. 당시는 잠실 주공 1~4단지 아파트가 잠실 엘스, 리센츠, 트리지움 등으로 재건축을 완료하고 입주를 막 시작할 때였다. 동시에 정권도 새롭게 바뀐 때였다. 

당시 잠실의 새 아파트는 109㎡ 기준 9억~10억 원 정도 했다. 그런데 A씨는 이 아파트를 반값인 5억 원에 몰래 팔 계획이라고 했다. 비자금을 조성해야 하기 때문에 흔적이 남지 않아야 한다고 했다. 그런데 이걸 A씨는 어떻게 알아냈을까? 어쨌든 사실인지 아닌지 궁금했다. 혹시라도 사실이라면 이건 당연히 대박이다. 사자마자 되팔아도 한 채당 4억~5억 원이 남으니 말이다. 

그래서 A씨를 만나러 갔다. 만남의 장소는 성남 모란역 근처의 지하 다방. 마치 첩보영화에 나오는 주인공처럼 나는 담배연기가 자욱한 지하다방으로 걸음을 옮겼다. 다방 주인장은 시대극에나 나올법한 갈색 엽차 잔에 보리차를 담아왔다. A씨는 주위를 한번 살피더니 일급 비밀인 양 조용하게 말을 꺼냈다. 바깥으로 새나가면 절대로 안 되는 정보라면서 먼저 내게 돈이 있는지 물었다. 돈은 충분하다고 했더니 A씨는 ‘김 회장’이란 사람을 소개해주겠다고 했다. 김 회장이 정권 실세와 끈이 닿아 얘기가 잘되면 잠실 아파트를 반값에 받을 수 있다는 거였다. 그러면서 잔고 증명이 필요하니 최소 10억 원이 들어 있는 통장을 복사해서 가져가라고 했다. 나는 ‘어디까지 하는지 한번 보자’는 생각으로 “잔고 증명 10억 원은 문제없다”고 했다. 

드디어 김 회장을 만나는 날, 나는 어찌어찌하여 10억 원 잔고 증명서를 준비해 강남 어디쯤에 있는 김 회장 사무실을 찾아갔다. 그곳에 들어선 순간 또 한 번 기시감이 들었다. 영화에서 본 것 같은 장면이 눈앞에 펼쳐졌다. 고급스러운 원목 책장에 등받이가 긴 의자, 그 뒤에 걸린 호랑이 가죽. 참으로 이질적이면서도 어딘가 모르게 그곳 분위기와 잘 어울렸다. 

김 회장은 “우리 큰일 한번 해봅시다” 하며 허허 웃더니, 어떻게 잠실 아파트를 반값에 살 수 있는지, 자기가 정권 실세와 얼마나 막역한 사이인지 등 장광설을 늘어놓았다. 그러면서 그는 “안 사장님, 물건을 몇 개나 소화하실 수 있나? 내가 100채쯤 가져오면 다 소화하실 수 있나?(반말인지 존댓말인지 헷갈리는 말이다)” 하면서 실실 웃었다. 나는 한 치의 망설임도 없이 “당연히 가능합니다”라고 했고, 김 회장은 “좋소. 그럼 우리 잘해봅시다”하면서 본 작업에 들어갔다.

김 회장: 그럼 먼저 돈을 좀 준비해주시겠소? 고위층 몇 군데에 기름칠을 해야 하는데, 대략 2억 원 정도가 필요해, 안 사장. 

나: 아파트 매매 계약금이 아니고요? 

김 회장: 어허. 큰일 하실 사람이 이런 시스템을 모르면 되나. 

나: 2억 원은 무린데요. 회장님이 준비해주시면 안 될까요? 물건은 제가 다 소화할게요. 2억 원을 회장님께서 내시면 5채 팔아서 나온 수익 몽땅 회장님께 드리겠습니다. 

김 회장: 어허. 큰일 할 사람이 그런 푼돈에 연연하면 어떡해. 2억은 안 사장이 꼭 준비해주시게. 10억 잔고가 있는 사람이 왜 그러시나.

말끝마다 “큰일 할 사람”을 강조한 김 회장은 큰일 할 사람이 아니라 큰 ‘사고’를 칠 사람이 분명했다. 나는 “2억을 준비해서 다시 오겠다”고 하고 그 자리에서 벗어났다. 요즘도 잠실 석촌호수 주변을 지나갈 때면 그때 김 회장이 과연 큰일을 했을지, 큰 ‘일’을 냈을지 궁금해진다.


부동산 투자에는 왕도가 없다!

이중계약으로 내가 계약한 물건의 소유자가 바뀐 경우도 있다. 2008년쯤 일이다. 경기 의정부에서 빌라로 급매물을 하나 구입했다. 시세보다 1000만 원 정도 싼 물건이었다. 계약은 당연히 집주인과 문제없이 치렀다. 두 달 후 잔금일이 다가왔다. 그사이 집값은 조금 올라 있었다. 날씨도 좋고 기분도 좋았다. 바로 되팔아도 수익을 올릴 수 있으니 말이다. 들뜬 마음으로 부동산을 찾아갔는데 부동산 사장님 표정이 심상치 않았다. 

오전에 잔금을 치르기 전에 등기부등본을 열람했는데, 다른 사람으로 이미 소유권이 이전돼 있더라는 것이었다. 그길로 바로 집주인에게 전화를 걸었지만 받을 리 만무했다. 계약 시간이 다 돼가도록 집주인은 나타나지 않았다. 그 자리에 모여 있던 나, 부동산 사장, 법무사 직원 모두 패닉에 빠졌다. 결국 그날 나는 잔금을 치르지 못했다. 집주인은 끝내 나타나지 않았고 계약금 전부를 날렸다. 

사연은 이랬다. 나에게 계약금 1000만 원을 받은 집주인은 그 집을 바로 다른 사람에게 매도했다. 잔금 날짜를 나보다 빠르게 정해 잔금을 받고, 새로운 매수자에게 소유권을 넘겨주고 잠적해버린 것이다. 명백한 이중계약이고 사기 사건이다. 나는 즉시 전 소유주의 소재를 파악해 사기로 고소할 준비를 했다. 

그런데 나중에 알고 보니 전 소유주가 다른 사람에게 집을 넘기기 전에 나에게 내용증명을 하나 보낸 게 있었다. 당연히 나는 받은 적이 없다. 내용증명은 보내는 사람 처지에서 보냈다는 게 입증만 되면 되는 것이라, 당사자가 수령했는지 안 했는지는 중요하지 않다. 내용증명의 요지는 나와의 계약을 해지하겠다는 통보였다. 상대방과의 계약이 유효한 상태에서 제3자와 계약을 했다면 이중계약으로 사기죄가 성립되지만, 내용증명을 보내 계약해지를 통보하면 사기가 성립되지 않는다는 점을 악용한 것이다. 이 경우 단순한 ‘계약 파기’로 나에게 계약금의 2배를 물어주면 그만이었다. 

문제는 여기서 발생했다. 전 주인이 배액 배상을 하지 않고 잠적해버린 것이다. 형사 사건은 성립하지 않고 민사만 남은 상태이니 ‘버틸 때까지 버티자’는 심산이었던 것이다. 그렇다고 가만히 있을 수는 없었다. 일단 민사 소송을 통해 채무이행에 대한 판결을 받아놨다. 법적 근거가 있어야 다음 단계로 넘어갈 수 있기 때문이다. 나는 해당 판결문을 근거로 전 소유주의 재산을 조회했다. 예상대로 뭐 하나 나오는 게 없었다. 재산을 모두 정리한 것이다. 그렇다고 포기할 내가 아니다. 무작정 기다렸다. 그로부터 2년이 흘렀을 무렵 경기도 어느 작은 도시에서 전 소유자가 자신의 명의로 사업자등록을 했다는 걸 알게 됐다. 그 즉시 사업자 통장에 압류를 걸었다. 아마도 전 집주인이 2년 정도 흘렀으니 내가 잊어버리고 넘어갔을 거라고 생각한 모양이다. 

압류를 걸자마자 내게 전화가 왔다. 계약 관례대로 배액 배상을 하겠다는 것이었다. 화가 머리끝까지 차올랐다. 나는 일언지하에 거절하고 그동안 들어간 소송 비용부터 지연 이자, 정신적 위자료까지 다 청구해 받아냈다. 뭐든 끝까지 포기하지 않고 노력하면 그에 응당한 대가를 얻을 수 있다는 걸 새삼 느낀 사건이다. 

흔히들 ‘부동산 투자’ 하면 운이나 감으로 하는 거라 생각한다. 하지만 확신하건대, 부동산 투자에는 왕도가 없다. 열심히 발품 팔고 공부하고, 경험하는 것 말고 다른 비법은 존재하지 않는다.


“반값 아파트, 정권 실세 비자금 조성용?”

안정일 | IT 업계에서 10년간 일하다 2004년부터 본격적으로 부동산 경매에 뛰어들었다. 15년에 걸친 경매 경험을 바탕으로 온라인 카페 ‘홈336’과 함께 경매 교육 아카데미를 운영하고 있다. 경매의 기본인 권리 분석부터 좋은 물건 고르는 법, 법원 입찰 과정 등에 대한 정보를 섭렵했다.




신동아 2019년 8월호

부동산 경매전문가 안정일
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