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법률지식·권리분석·현장답사 3박자 갖춰야 성공 직행

  • 김길태 지엔비그룹 회장 reitsarena@naver.com

법률지식·권리분석·현장답사 3박자 갖춰야 성공 직행

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경매 입찰은 공익 차원에서 경제적으로 여유 있는 사람이 어려움을 당한 사람에게 적정한 현금화를 도와줌으로써 피해를 줄여준다. 빌린 돈을 제때 갚을 수 있으면 좋으련만 그렇지 못한 경우가 얼마나 많은가. 불행을 최소화하는 길은 더 많은 사람이 경매에 참여해 경매부동산이 높은 가격에 낙찰될 수 있도록 하는 것이다.

경매는 쉽지만 경매 전문가가 되기는 쉽지 않다. 법원 경매든 자산관리공사 공매든 경매는 간단하며 배우기도 쉽다. 고학력자나 전문적인 율사가 경매에 관여하는 일이 거의 드문 것은 경매가 너무 쉬운 일이기 때문인지 모른다. 그러나 이들이 정작 경매업에 종사하지 않는 이유는 부동산 전문가가 되는 것이 결코 쉽지 않기 때문이다.

그래도 경매에 투자자가 몰리는 이유는 투자대상으로 매력적이기 때문이다. 부동산 경매는 증권시장이나 부동산시장과 달리 경기를 덜 탄다. 오히려 경기가 어려울 때가 기회다. 법원경매가 새로운 재테크 수단으로 떠오른 것도 1997년 12월3일 IMF 구제금융 신청 이후다. 금융위기 이후 부동산 가격이 하락하면서 부도를 내는 기업체가 줄을 잇자 각 지방법원 경매계에는 하루에도 수백 건씩 경매신청이 쇄도했다. 물건은 평소보다 30~40% 늘어난 반면, 응찰자는 줄어 그만큼 유찰횟수가 늘자 입찰가격이 하락했다.

내 눈에 좋으면 남의 눈에도 좋다

또 다른 장점은 시가보다 30~40% 싸게 부동산을 구입할 수 있다는 것이다. 법원 경매 부동산은 현 시가를 반영하는 감정평가액을 최초 입찰가격으로 해 경매를 시작한다. 감정평가액은 권리금이 없고 부동산 투기 붐으로 형성된 거품이 배제된 가격이기 때문에 부동산 과열 현상에 따른 투자손실이 없다.



법원경매는 한 번 유찰될 때마다 최저 입찰가격을 20~30%씩 떨어뜨려 입찰 희망자를 유인한다. 보통 3~4회 유찰 되면 가격은 시세의 반값으로 떨어진다. 최저 입찰가가 1억원일 때 유찰됐다면 다음 경매의 최저 입찰가가 8000만원이 되고, 또다시 유찰되면 6400만원 그 다음에는 5120만원이 된다.

경매에 나온 부동산을 철저하게 조사하면 싸고 좋은 물건을 구입할 수 있다. 아파트를 분양받기 위해 모델하우스를 보고 다닐 정도의 성의만 있으면 된다.

무엇을 조사해야 할까. 우선 해당 부동산에 대한 하자를 살펴보아야 한다. 하자에는 선순위 세입자와 유치권 및 유익비(물건의 가치를 증가시키는 비용) 청구권이 있는지, 말소되지 않은 선순위 가압류와 가등기·가처분이 있는지 알아봐야 한다. 그 다음에 현장을 답사해 주변 환경, 교육여건과 건물이 낡은 정도, 리모델링 비용 등 세밀하게 조사해야 한다.

경매부동산 물건은 하자 여부를 사전에 알 수 있기 때문에 권리분석만 정확히 하면 손해 보는 경우가 없다. 일부 경매 전문가는 초보자에게 세입자가 많거나 선순위 세입자 또는 복잡한 권리가 있으면 경매에 참여하지 말라고 권유한다. 그러나 이런 생각은 잘못됐다. 내 눈으로 보아도 위치가 좋고 교통이 편리하며 건물이 깨끗한 데다 하자도 없다면 다른 사람도 같은 판단을 한다. 이러한 물건은 경쟁률이 높을 뿐만 아니라 최고가 입찰가격도 의외로 높아 매력이 별로 없다.



반대로 건물이 조금 낡아 보이고 권리관계가 복잡하여 짜증이 나는 경매물건이라면 인내심을 갖고 차분하게 살펴보아야 한다. 남의 눈에도 좋지 않게 보이는 물건이기 때문에 이러한 물건은 쉽게 경락(競落)되지 않아 수차례 유찰될 확률이 높다. 이런 물건을 차분하게 분석하는 것이 높은 수익을 올리는 비결이다.

법원 감정평가금액 맹신은 금물

경매 물건은 다달이 쉬지 않고 나온다. 싸고 좋은 물건이 계속 나오므로 조급해하거나, 서둘지 말아야 한다. 먼저 부담이 되지 않는 한도에서 경매 물건을 보아야 한다. 그 다음엔 지금 필요해서 사는 것인지, 먼 훗날을 위한 투자인지, 노후대책으로 임대 수익을 올릴 것인지 목적을 분명히 해야 한다. 이런 것들이 결정되면, 종목을 선택한다. 아파트, 주택, 상가, 임야, 농지, 공장 중에 선택하고, 또 범위를 좁혀가면서 경매에 참여해야 한다.

법원 경매 부동산은 토지거래허가 지역물건이라도 특별히 허가 받지 않아도 된다. 임야라도 임야매매증명을 떼지 않아도 된다. 그러나 농지만은 예외다. 논이나 밭, 과수원은 농지취득자격 증명원이 발급될 수 있는지 알아봐야 한다. 지금은 농지취득자격증명원 발급요건이 많이 완화돼 관할 사무소(읍·면·동사무소)에 영농계획서를 제출하면 농지 취득자격 증명서를 받을 수 있다.

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김길태 지엔비그룹 회장 reitsarena@naver.com
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