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봉준호의 ‘아파트’

성동

강남에 맞설 ‘강북 르네상스’ 첨병

  • 봉준호 부동산 컨설턴트 drbong@daksclub.co.kr

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현대건설의 ‘서울숲 힐스테이트’ 개념도. 오른쪽은 2006년 말 청약을 앞두고 모델하우스에 몰린 인파.

이곳에 상업지역 주상복합과 더불어 뚝섬 열풍이 불기 시작하면 압구정동을 능가하는 가격대가 형성될지도 모른다. 워낙 위치가 좋고 조망권이 뛰어난 곳이라 그렇다. 주택지 한가운데에 있는, 한강으로 통하는 ‘육갑문’을 나오면 한강이 그처럼 아름답게 보일 수 없다. 강북에서 바라보는 한강은 정남향일 뿐 아니라 훨씬 더 활기찬 까닭이다.

당연히 이곳도 몰려드는 투기세력으로 몸살을 앓고 있다. 2005년부터 2006년 상반기까지는 지방선거를 의식한 건축허가가 몰리며 총 가구수가 300가구 이상 늘어났고 지분가격도 2배 이상 급등했다.

이 근처의 대표적 아파트는 2002년 2월 입주한 성수동 강변건영아파트다. 28, 33평형 580가구. 근래까지 성수동에서 가장 비싼 아파트지만 단지 규모가 크지 않고 동간 거리가 짧다는 점, 전체적인 외관이 연한보다 다소 낡아 보인다는 점, 40평형대가 없다는 점 등은 추가 상승여력을 확신하기 힘들게 한다. 어쨌든 현재의 아파트 가격만큼은 서울숲 효과를 톡톡히 보고 있다. 2003년만 해도 4억원 미만이던 33평 시세가 벌써 8억원 근처에 와 있다.

“왜 그렇게 비싸요?”

“개발호재가 많잖아요. 나와 있는 물건도 별로 없어요.”



공인중개사의 판에 박힌 멘트가 그대로 통하는 곳이 이 지역이다.

성수동은 영등포구 양평동, 문래동과 더불어 서울시 준공업지역의 대명사다. 그 위의 모든 건물을 철거한다고 가정하면 개발의 잠재가치는 더욱 커진다. 교통이 좋을뿐더러 각종 기간시설이 모두 확보돼 있는 완전 평지이기 때문이다. 자동차 애프터서비스센터에서 금속, 인쇄, 정밀기계, 선반 등을 취급하는 공업상사들이 밀집해 있는데, 생계가 걸린 사업장들이 대부분이고 워낙 많은 수가 몰려 있어 이전과 개발에 시간은 걸리겠지만 아파트 지구로 변신했을 때의 효용가치는 매우 크다. 서울시는 당장 이곳을 주거지화할 수 없어서 도심형 첨단산업단지로 전환한다는 계획을 내놨다.

인근의 대표 아파트는 2003년 입주한 지하철 2호선 성수역 롯데캐슬파크와 현대아이파크다. 롯데캐슬파크는 준공업 단지 내에 박혀 있는 단층 연립들을 재건축한 것으로, 준공업지역이라는 불리한 조건에도 불구하고 새 아파트라서 인기가 높다. 롯데캐슬은 24~42평형 604가구, 아이파크는 32~42평형 656가구다. 성수공고 뒤편 성수동 2가 333-1 일대 KT전화국 부지도 근처에 있다. KT는 이 부지에 지구단위 계획을 수립, 아파트 허가를 받아 얼마 전 ‘서울숲 힐스테이트’의 시행사업을 완료했다. 성수동 준공업지역에선 앞으로도 이런 식의 아파트 단지 분양이 줄을 이을 것으로 보인다.

‘서울숲 힐스테이트’의 위력

시공사 현대건설은 수년간에 걸친 워크아웃, 그리고 친근하지만 세련되지 못한 브랜드 ‘홈타운’으로 한동안 최고의 자리에서 밀려나 있었다는 게 아파트 시장의 냉정한 평가였다. 그런 맥락에서 보자면 새 브랜드 힐스테이트와 새 모델 고소영을 기용한 첫 번째 작품이 외견상 대성공으로 스타트했다는 점은, 향후 프리미엄 아파트 시장의 판도변화에도 영향을 끼칠 듯하다.

‘서울숲 힐스테이트’는 사실 서울숲과는 거리가 있다. 서울숲까지 걸어서 10분 정도는 족히 걸린다. 굳이 실제 위치와 비슷한 이름을 대라면 ‘이마트 힐스테이트’가 아닐까 싶다. 그러나 뚝섬 상업용지에 평당가격 4500만원짜리 주상복합 아파트가 분양을 앞두고 있다는 언론보도를 보면 55평형 기준으로 평당가 2500만원의 분양가는 오히려 저렴해 보인다.

여하튼 시공사 선정 당시 1000만원으로 계획했던 평당 분양가는 2년 후 아파트 분양 시점에 2.5배가 올라갔다. 그 금액에도 힐스테이트는 청약경쟁률 75.4대 1을 기록했다. 앞으로도 KT는 곳곳에 보유한 전화국 부지를 활용해 아파트 개발사업을 벌일 전망이다.

18~92평형, 5개동 445가구로 이뤄진 서울숲 힐스테이트는 현대건설의 이미지를 고급화하는 데 적잖이 기여할 것 같다. 하긴 모델 고소영의 1년 전속료로만 7억원을 썼으니 현대건설이 얼마나 신경을 쓰고 있는지 짐작할 만하다.

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봉준호 부동산 컨설턴트 drbong@daksclub.co.kr
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