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‘플러스피’ 투자로 구축 빌라 공략해 보자

22년차 빌라 투자 전문가 황성수의 조언

  • 김건희 객원기자 kkh4792@donga.com

‘플러스피’ 투자로 구축 빌라 공략해 보자

  • ● 허름한 빌라에 인테리어+옵션 임대 경쟁력↑
    ● ‘공·대·공’으로 매매가 적정성 판단하라


“적은 투자 비용으로 우수한 주변 환경을 누릴 수 있고 시세 차익을 기대할 수 있다. 투자자로서는 서울 지역 역세권에서 소액 갭투자가 가능한 유일한 영역이다.”

빌라 투자 전문가 황성수 더키움 대표의 ‘빌라 투자’에 대한 평가다. 서울 아파트 가격이 급등한 후 주택 수요가 다세대·연립 등 빌라로 몰리고 있다. 6월 29일 서울부동산광장 통계에 따르면 2022년 상반기(1~6월) 서울의 주택 거래량은 2만7435건으로 집계됐다. 2021년(4만4363건) 대비 38.2%가량 감소한 수치다. 이런 가운데 거래량 중 빌라 비중은 꾸준히 높아지고 있다. 서울의 빌라 거래 비중은 2021년 상반기 43.6%에서 같은 해 하반기(7~12월) 55.3%로 아파트 거래를 추월했다. 월별로 살펴봐도 빌라 거래 비중은 지난해 11월 64.5%로 처음으로 60%를 넘은 이후 줄곧 60%대를 유지하고 있다.

이런 분위기에 놀란 이가 적잖다. 여러 온라인 커뮤니티에는 “서울 주요 입지의 빌라를 매매할지, 외곽 지역의 아파트를 매수할지 고민”이라는 댓글이 넘쳐난다. 한편에선 “빌라는 집값이 안 오르더라” “환금성이 떨어지고 시세 파악이 어렵다”며 빌라 투자를 회의적으로 바라보기도 한다. 황 대표에게 빌라 투자에 대한 평가를 부탁한 건 이 때문이다.

황 대표는 서울에서 21년째 공인중개사무소를 운영하는 빌라 투자 전문가다. 10여 년간 은행에서 직장 생활을 하다가 퇴사한 뒤 20년 넘게 빌라 및 부동산 투자를 통해 부를 축적했다. 투자 과정에서 노하우를 쌓은 그는 빌라 투자 강사로 사람들에게 빌라 투자법을 가르친다. ‘빌라 투자 방정식’이란 제목의 책도 썼다. 그에게 아파트 투자가 여의치 않은 지금과 같은 상황에서 빌라도 좋은 투자처가 될 수 있는지에 대해 의견을 말해 달라고 했다. 황 대표는 “1000만~5000만 원 정도면 투자할 수 있고 물건에 따라 매매가보다 전세가가 더 높은 ‘플러스프리미엄 투자’가 가능하니, 자본금이 적은 사회 초년생도 얼마든지 투자에 나설 수 있다”고 했다.



황성수 더키움 대표는 “검증을 거치면 빌라 투자도 수익성, 환금성, 안전성을 확보할 수 있다”고 말했다. [지호영 기자]

황성수 더키움 대표는 “검증을 거치면 빌라 투자도 수익성, 환금성, 안전성을 확보할 수 있다”고 말했다. [지호영 기자]

플러스프리미엄 투자

최근 플러스프리미엄 투자에 대해 이야기하는 사람이 많다. 플러스프리미엄 투자가 뭔가.

“매매가보다 전세가가 높은 부동산에 대한 투자를 의미한다. 간단히 줄여 플러스피(P)라고도 한다. 투자법은 빌라 투자금에 따라 마이너스프리미엄, 무(無)갭투자, 플러스프리미엄으로 나뉜다. 투자금이 소요되면 마이너스프리미엄, 투자금 없이 부동산을 구입하면 무갭투자, 부동산을 구입했는데 오히려 돈이 남으면 플러스프리미엄 된다. 내가 빌라 투자 시 즐겨 사용하는 방법은 플러스프리미엄 투자다.”

부동산을 샀는데 어떻게 돈이 남을 수 있나.

“매매가보다 더 높은 금액으로 전세를 놓으면 그 차익이 플러스프리미엄으로 남는 것이다. 빌라를 사는 동시에 돈이 생겨 그 여윳돈으로 다른 갭투자를 하기도 했으며 오피스텔, 지신산업센터, 상가 등에 투자하기도 했다. 구축 빌라는 오래 보유하면 그 빌라가 언젠간 재개발 또는 재건축이 진행돼 또 하나의 더 큰 수익을 불러주니 일거다득이다.”

요즘 어중간한 지역의 아파트 매수보다 입지 좋은 지역의 빌라 매수가 여러모로 더 매력적일 수 있다는 생각으로 빌라 투자를 고려하는 사람이 적잖다.

“지방의 나 홀로 아파트라고 하더라도 좋은 입지라면 최소 2억~3억 원 정도 투자금이 있어야 하므로 소액 투자자에겐 그림의 떡일 수밖에 없다. 반면 빌라는 소액 투자가 가능하고 물건에 따라 플러스프리미엄 투자가 가능할 때도 있으니 소액 투자자가 매력을 느끼는 것 같다.”

투자 기준 따라 선택하는 빌라 달라야

빌라 투자는 환금성이 떨어진다는 큰 약점이 있다.

“이제는 빌라도 잘 팔리는 시대가 됐다. 통계만 봐도 빌라 거래량이 아파트 못지않게 늘고 있다. 흔히 사람들이 우려하는 환금성은 기우일 수 있다는 의미다. 설사 투자한 빌라가 팔리지 않는다고 해도 묶이는 돈은 1000만~3000만 원 내외다. 시간이 지나면 전세가가 더 올라 팔리지 않아도 수익이 남는 플러스피 투자가 지속되기에 전전긍긍하지 않아도 된다. 따라서 입지 좋은 지역 빌라를 적정 가격에 매입하는 것을 살펴봐야 한다. 환금이 쉽지 않더라도 크게 걱정할 필요가 없다.”

투자 기준에 따라 빌라 선택 기준도 달라지나.

“건축연도에 따라 준신축을 포함한 신축, 구축, 노후주택 빌라로 구분할 수 있다. 준신축 및 신축 빌라는 건축한 지 10년 이하의 건물이다. 신축 빌라의 가격은 땅값, 건물값, 건축주 마진이 포함된다. 새 건물인 만큼 신혼부부가 선호해 전세가를 높일 수 있다. 역세권이나 개발압이 큰 곳일수록 분양이 잘된다. 신축 및 준신축 빌라를 선택할 때는 직장과 주거지가 가까운 지역의 물건에 투자하는 게 좋다. 방 두 개까지의 빌라 투자 시엔 역세권, 방 세 개짜리 투자 시엔 주변 초등학교를 살피는 게 좋다. 수요가 많아야 가격 상승을 기대할 수 있어서다. 신축 및 준신축 빌라는 전세가가 높아 갭투자 등 소액으로 투자하기 좋다.

구축 빌라는 건축한 지 10~20년 된 건물이다. 가격은 땅값, 건물값으로 구성된다. 전세가와 매수가가 비슷한 물건은 무갭투자를 할 수 있다. 앞서 설명했듯 매입가보다 전세가가 높은 곳도 있다. 원활한 임대를 위해 리모델링이나 인테리어 공사로 가치를 상승시키면 좋다.

노후주택 빌라는 건축한 지 20~30년 된 경우다. 오래된 만큼 매우 낡아 건물의 가치보다 토지의 가치에 중점을 둔다. 빌라 투자지만 실제는 해당 빌라가 가진 대지 지분에 투하는 것으로, 땅 투자와 다름없다. 소규모 재건축 또는 재개발로 인한 가격 상승을 기대할 수 있는 곳이다 보니 대지 지분 및 개발 가능성에 따라 가격이 다르다.”

서울의 한 빌라촌. [뉴스1]

서울의 한 빌라촌. [뉴스1]

주차 가능 여부 꼭 살피라

빌라 투자를 고려하는 투자자나 임차인에게 구체적으로 조언할 게 있나.

“다섯 가지 말씀을 드리겠다. 첫째, 역세권에 위치한 빌라에 투자해야 한다는 것이다. 1차 역세권은 도보 5분 이내 거리, 2차 역세권은 도보 10분 이내 거리를 뜻한다. 경기가 좋고 투자가 활성화될 때는 2차 역세권까지 고려하고, 경기가 좋지 않고 투자가 위축될 때는 1차 역세권 위주로 투자한다. 빌라를 팔아야 하는 경우에도 2차 역세권 빌라 위주로 팔되 1차 역세권 빌라는 팔지 않고 보유한다. 다만 무조건 1차 역세권이 더 좋다는 뜻은 아니다. 거듭 강조하듯 매매가 대비 전세가가 높을수록 투자 가치가 높다.

둘째, 필로티 구조 빌라를 매입해야 한다. 주차 가능 여부는 임대에 미치는 영향이 매우 크다. 플러스알파 공간이 있는지도 따져봐야 한다. 발코니가 있으면 보일러, 세탁기, 불필요한 짐을 넣을 수 있어 공간 활용도가 높다. 거실이 커야 한다. 투룸이나 스리룸은 방보다는 거실이 큰 게 좋다. 앞의 네 가지 조건을 맞춘 빌라가 여러 채 있다면 그중 가장 허름한 빌라를 산다. 빌라가 허름할수록 가격 협상에 유리하다.”

허름한 빌라는 전셋값이 저렴하지 않나.

“전세가를 높이려면 인테리어뿐 아니라 옵션을 같이 설치해야 한다. 붙박이장이 없는 곳은 붙박이장을 설치하고 싱크대가 낡은 곳은 새로 싱크대를 설치한다. 생각보다 큰돈이 들어가지 않는다. 이렇게 해놓으면 높은 가격에도 전세가 잘 나간다.”

앞에서 언급한 조건을 모두 만족하는 빌라를 찾았다고 가정해 보자. 그 빌라의 매매가가 과연 저렴한지, 비싼지 어떻게 알 수 있나.

“이럴 때는 공동주택 가격을 고려하면 도움이 될 것이다. 부동산 가격은 시세와 공시 가격으로 구분된다. 시세는 부동산이 실제 시장에서 거래되는 가격을 말하고 공시 가격은 정부가 조사 산정해 공시하는 가격을 가리킨다. 공시 가격은 부동산 공시 가격 알리미를 통해 알아볼 수 있다. 사이트에 들어가 ‘공동주택 가격 열람’을 클릭한 후 해당 주택의 주소를 입력하면 된다. 그동안 많은 빌라를 사고팔며 거래해 본 결과, 통상적으로 공시 가격이 매매가의 70% 이상이면서 공시 가격 비율이 높을수록 그 빌라의 매수를 고려해도 좋다.”

가격 적정성은 ‘공·대·공’으로 판단

투자 후보에 오른 빌라가 여러 채 있거나 공시 가격만으로 선택하기에는 불안감이 남을 땐 무엇을 알아봐야 할까.

“대지 평당 가격을 알아보자. 매수할 빌라가 위치한 지역 공인중개사무소를 방문해 물어보면 평당 어느 정도 가격에 거래되는지와 관련한 정보를 알 수 있다. 평당 가격을 알았으면 해당 빌라가 가진 토지의 가치를 알아볼 차례다. 대법원 인터넷등기소에서 등기사항전부증명서를 발급하면 해당 빌라에 부여된 대지권 면적을 알 수 있다. 이를 통해 대지권 면적을 알아내 해당 토지의 평단가를 곱해 보자. 예를 들어 대지권 면적이 8.7평이고 해당 주택의 토지 시세가 평당 3000만 원이라면 토지 가격은 2억6100만 원이 된다. 그런데 해당 주택의 매매가가 2억5000만 원에 나왔다면, 토지 가격보다 더 싸게 토지와 건물을 사는 셈이니 이득이다. 빌라를 투자할 때 이런 방식으로 접근하면 해당 빌라의 매매가가 싼지, 적정한지, 비싼지 가늠할 수 있다.”

그 외 다른 고려 사항이 있나.

“공시지가 가격 비율을 통해서도 매매가 검증이 가능하다. 토지와 건물의 가격을 합해 공시한 것을 공시 가격이라고 하며, 토지만의 가격을 나타낸 것을 공시지가라고 한다. 공시지가 가격 비율을 통해 알아보는 방법은 해당 빌라의 대지권 면적에 개별공시지가를 곱한 후 이를 매매가로 나누는 방식이다. 많은 빌라를 거래해 본 결과, 개별공시지가 비율이 35% 정도 이상이면 투자 가능성이 큰 경우가 많았다. 예를 들어 ㎡당 개별공시지가가 491만 원, 해당 대지권 면적이 28㎡, 매매가가 2억5000만 원인 경우를 계산해 보면 54%가 된다. 이는 시세 대비 개별공시지가 비율 기준인 35%를 훨씬 상회하므로 투자 가치가 높다고 보는 것이다. 정리하면 공동주택 가격 비율, 대비 평당 가격, 공시지가 가격 비율 살펴보기다. 이른바 ‘공·대·공’ 판단법이다.”

처음 빌라에 투자하는 사람은 어떻게 시작해야 할까. 황 대표는 ‘자신이 주로 활동하는 지역과 가까워 수시로 갈 수 있고, 시세 흐름을 파악하기 용이한 곳 정하기’가 첫걸음이 될 것이라고 조언했다.

“지역을 선정했으면 그 동네 공인중개사무소를 방문한다. 투자가 목적임을 밝히고 매매가 대비 전세가 비중이 높은 투자 건물을 소개해 달라고 하자. 매매가보다 전세가가 더 높은 투자 물건이면 더욱 좋다. 검증 단계에선 앞서 말했던 조건과 공·대·공을 적용해 본다.”



신동아 2022년 8월호

김건희 객원기자 kkh4792@donga.com
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