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보통 아줌마에서 억대 부동산 컨설턴트 된 김혜경의 재테크 노하우

소액단기투자, ‘묻어두기’식 아닌 ‘갈아타기’식 택하라!

  • 글: 김혜경 (주)포시즌컨설팅 토지컨설턴트 adeline2@naver.com

보통 아줌마에서 억대 부동산 컨설턴트 된 김혜경의 재테크 노하우

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아파트를 선택할 때는 투자목적에 따라 지역과 평형을 달리해야 한다. 내집 마련용일 땐 주거여건을 생각하고 투자용일 경우 인기지역인가 아닌가를 따져보고 지역 주민 수준에 맞는 평형, 단지규모 등을 고려해야 한다.

분양시장은 분양권 전매제한 조치로 인해 가수요가 크게 줄었다. 전매가능한 분양권이 인기일 수밖에 없고 분양시장은 침체로 돌아섰다. 앞으로 모기지론이 활성화되면 중소형 아파트값은 상승한다. 비투기과열지구의 분양권은 분양 초기에 프리미엄이 형성된 뒤 입주시점까지 가격이 상승하지 않을 것이다. 반면 투기과열지구의 분양권은 초기 프리미엄이 형성되지 않겠지만 전매제한 기간이 만료되는 시점에는 가격이 급등할 것이다.

투기과열지구의 기존 분양권은 희소성 때문에 더욱 인기를 누릴 것으로 전망된다. 경기가 불확실한 때일수록 환금성이 높은 분양권을 골라야 한다. 세대수와 학군, 편의시설, 교통여건 등 편의시설을 두루 갖춰 그 지역내의 시세를 주도하는 아파트 분양권을 선택해야 한다. 재건축과 재개발 억제 조치로 인해 대규모 단지의 분양권 투자에 관심을 가질 만하다.

[1. 강남권 재건축은 허가사항으로 투자가 좌우된다]

아파트 가격 상승의 원인이었던 강남의 재건축시장은 투기 억제책에 따라 분기별로 재건축 허가가 난다.



[2. 강북권은 뉴타운 재개발로 탈바꿈한다]

강북은 뉴타운 개발로 주택가격이 상승세를 타고 있다. 1차로 왕십리(2006년), 길음(2008년), 은평 뉴타운(2010년)에 이어 2차로 지정된 12곳의 개발 기본계획이 수립됐다.

은평 뉴타운은 리조트형 생태전원도시로 개발되며, 왕십리 뉴타운은 주거와 업무시설이 함께 들어서는 도심형으로 개발된다. 2012년까지 10곳이 추가되어 모두 25개의 뉴타운 지역이 지정된다. 뉴타운 사업이 완료되면 강북의 낡은 지역은 계획적인 주거지로 탈바꿈한다. 또 특수목적고 등 우수학교를 유치하기로 해 주택 실수요자들의 관심을 끌고 있다. 뉴타운은 일반 재개발보다 안정적이며 사업속도도 빠르고 투자가치도 매우 높다.

2차 뉴타운으로 지정된 지역은 교남, 한남, 전농 답십리, 중화, 미아, 가좌, 아현, 신정, 방화, 노량진이다. 10평 정도의 땅 지분을 가져야 30평대 아파트를 분양받을 수 있다.

[3. 판교신도시는 ‘제2의 강남’이다]

판교신도시(280만평, 2005년부터 분양, 2007년 입주)는 서울 강남 못지않은 입지여건과 쾌적성, 첨단시설을 갖춘 전원도시다. 또한 서울 강남의 주택수요를 분산할 대규모 주거지라는 점에서 ‘제2의 강남’으로 불린다. 특히 특수목적고, 강남의 분교, 자립형 사립고를 한데 모은 ‘교육집적단지’를 조성한다는 방침이어서 벌써부터 투자자들의 관심이 모아지고 있다. 벤처 및 업무단지도 들어서 성남시와 수도권 남부지역의 자족기능을 높이는 것도 판교신도시 개발 구상 중 하나다.

[4. 남부권은 도농 복합도시로 탄생한다]

난개발된 용인은 교통난 등으로 매력이 떨어져 주택업체들은 화성신도시로 몰릴 소지가 크다. 화성신도시(273만평, 2004년 분양 시작, 2006년 입주)는 수도권 남부의 몇 안 되는 택지공급지역 ‘제2의 용인’으로 불린다. 화성신도시는 전원 분위기와 첨단시설이 어우러진 도농 복합도시로 개발될 계획이다.

인구밀도를 분당이나 과천보다 낮추고, 전체주택의 30%를 단독주택으로 배치한다. 특목고와 자립형 사립고를 유치해 교육여건도 괜찮은 편이다. 지구 중심에는 10만평 규모의 중앙공원과 소규모 생태공원이 조성된다.

[5. 동부권은 한강 조망권 지역이다]

구리 토평지구는 택지지구지만 규모가 작고 전철망도 연결되지 않았다. 하지만 서울과 가깝고 한강을 볼 수 있는 데다 토평지구에서 천호대교를 잇는 4차선 강변도로가 개설됐다. 하남 풍산지구는 그린벨트를 풀어 주거단지로 조성한 곳으로 미사리 조정경기장 방향 오른쪽에 위치해 있다. 풍산지구는 아파트의 절반이 전용면적 18평 이하의 국민임대주택이다.

[6. 북부권은 환경친화형 도시로 개발된다]

경의선 도로 부분개통, 개성공단 특구 지정 등 남북간 교류의 기반조성 작업이 무르익고 파주에 신도시가 형성되면서 일산신도시를 중점으로 주변 아파트들까지 값이 오를 전망이다.

파주신도시(275만평, 2005년부터 분양, 2007년 입주)는 기존의 운정·교하 택지개발지구와 파주출판단지와 맞물려 건설된다. 녹지율을 높이고 인구밀도는 낮춰 환경친화형 저밀도도시로 만들 계획. 서울에서 15km, 일산에서 2km 떨어진 파주신도시는 남북통일에 대비한 관문도시의 성격을 지닌다. 이 지역은 5만평 규모의 농업생태공원을 만들어 주말농장과 인공습지, 생태수로를 꾸미는 등 도시 속 농촌체험을 할 수 있는 신도시의 모습을 갖춘다. 신도시 입주에 맞춰 제2자유로 등 도로 7개 노선을 새로 내거나 넓힌다.

고양 풍동지구는 대부분 주공 아파트와 민영 아파트이고 지구 안에 6개의 학교와 공원, 아파트형 공장이 들어선다. 일산신도시와 같은 생활권이다.

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글: 김혜경 (주)포시즌컨설팅 토지컨설턴트 adeline2@naver.com
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