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이방주 현대산업개발 부회장의 부동산 ‘新바람’論

“세컨드하우스, ‘마음族’, 세대 분화… 주택시장 성장 에너지 넘친다”

  • 이방주 부동산 칼럼니스트

이방주 현대산업개발 부회장의 부동산 ‘新바람’論

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소득이 오르면….

이방주  현대산업개발 부회장의 부동산 ‘新바람’論

[표3]

필자가 매일경제신문사의 부동산팀장에게 전화를 걸어 “언론에서 불난 집에 부채질하는 것 아니냐”며 항의하자 고맙게도 “지면을 줄 테니 반론을 제기해보라”고 했다. 이를 계기로 나는 ‘주택산업은 성장산업이다’라는 제목으로 칼럼을 썼고, ‘표2’의 인구 1000명당 주택수 통계수치를 제시한 바 있다. 아마 국내에선 처음이었을 것이다

그 후 지방에 출장 갈 때마다 중소주택업체 대표들로부터 그 통계가 맞는 것이냐는 질문을 받았다. 자동차산업의 사례에서도 볼 수 있듯, 한국 자동차산업 초창기에는 미국이 인구 2명당 차 1대를 보유하고 있다는 통계가 큰 희망이었다. 1960년대 불모지에서 출발한 한국 자동차산업이 이제는 세계 5위권에 들어섰으며 현재 3명당 차 1대를 보유한 국가가 됐다.

주택도 마찬가지일 것이다. 시차는 있지만 일본 수준에 도달할 것이다. 지금 우리가 중국이나 인도, 베트남의 산업 발전단계를 예측할 수 있듯이 경제 발전의 양상은 어느 정도 정형적인 것이므로 이를 예상할 수 있다.

국민소득이 올라가면 냉장고나 자동차 같은 내구소비재가 잘 팔린다. 그 다음 단계가 주택 소비다. 주택도 1주택에서 세컨드하우스까지 발전되는 것이 자연스러운 추세다. 이런 단계는 사람의 욕망이 커지는 단계와 일치한다. 나라와 인종은 달라도 현세대를 살아가는 지구촌의 일원으로서 기본적인 감정이나 정서는 동일하기 때문이다.



우리는 ‘표3’을 통해 주택가격 상승의 원인을 한눈에 볼 수 있다. 과거 20년 동안 국민소득은 6배 이상 증가했다. 이것이 다른 어떤 요인보다도 부동산과 주택 값을 올리는 데 결정적으로 작용했다. 전후 폐허를 딛고 뒤늦게 산업사회에 진입하고 정보사회를 성공적으로 맞이한 한국 경제는 아직도 부동산·주택에 있어 큰 성장 에너지를 안고 있다.

역으로 이런 점이 정책 당국자 처지에서는 국가경제 운영에 적지 않은 부담을 주고 있는 것도 사실이다. 그러나 이런 에너지가 그리 나쁜 것만은 아니다. 앞으로 한국 경제가 더 성장하고 발전하는 데 기여할 수 있기 때문이다.

지금 확대 혹은 기다림?

기본적으로 부동산시장 정책에는 수요관리 정책과 공급조절 정책이 있다. 이중 수요억제 정책은 주택 값이 올라가고 투기성이 강할 때 즉각 취할 수 있는 효과적이고 인기 있는 정책이다. 공급확대 정책과 달리 돈이 들어가지 않아 좋다.

하지만 근본적인 해결책은 아니다. 고질적인 문제가 있는 시장에서 문제 발생 시기를 늦추는 이연(移延)효과가 있을 뿐이다. 보유세 중과나 자본이득에 대한 소득세 중과는 사회정의의 시각에서 옳은 방향임에 틀림없으나 그 효과는 제한적일 것이다. 시장에서 수요자와 공급자 중 누가 힘이 센지에 따라서 약한 쪽에 늘어난 세금을 부담시키기 때문이다.

만일 주택임대시장에서 임대주택 공급이 부족해 임대인의 힘이 세다면 늘어난 보유세는 임차인에게 전가된다. 일반주택에서도 늘어난 보유세는 현 소유자에게만 부담이 된다. 늘어난 보유세로 주택 값이 떨어진다면 다음 보유자는 늘어난 보유세만큼 값이 싸져 향후 늘어난 보유세를 부담하지 않는다고 해석할 수 있다.

둘째로 공급확대 정책은 많은 비용과 인내가 필요하다. 주택은 공급이 비탄력적이다. 수요가 늘어난다고 즉각 공급을 늘릴 수 없기 때문이다. 아파트를 짓는 데 2년 이상, 그전에 토지를 확보하는 데 2~3년이 걸린다. 합하면 4~5년이다. 그렇지만 확실하게 효과적인 정책이다.

예를 들면 1987년 대선(大選) 공약 이후 전국적으로 부동산가격이 급격히 상승했다. 1988년 노태우 정부에서 주택 200만호 건설계획(1988~92년)을 과감하게 시행함에 따라 부동산 가격은 그 후 약 10년간 안정됐다. 지금 평가해도 매우 성공적인 정책이었다.

우리나라의 총 보유주택이 667만호인 당시로는 엄청난 투자였으며 인건비 상승, 철근, 시멘트 등 원자재 값 폭등으로 경제 운영에 어려움을 주기도 했다. 정치적으로도 야당으로부터 거센 비판을 받은 바 있다. 그러나 매우 성공적인 결단이었다.

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