인천지방법원 부천지원 경매법정.
“장 선생은 일단 환금성 좋은 물건을 사서 짧게 보유하다 팔면서 자금을 늘려가야 합니다. 아파트를 4억원에 판다 해도 4억원이 다 가용자금이라고 볼 수도 없고 말이죠.”
“3년 이상 보유하고 2년 이상 거주해서 양도세는 없고요, 경매를 할 동안은 미국 간 동서가 빈집에서 생활하도록 허락해줬습니다.”
“그래요? 그럼 다행입니다. 그럼 거기에 짐을 풀어놓으시고 돈이 불어날 때까지 메뚜기를 하시면 되겠습니다. 대학교 시험기간 때 도서관에서 이쪽자리 저쪽자리 옮겨 다니는 메뚜기 해보신 적 있으시죠? 자, 일단 4억원으로 경매를 받습니다. 물건은 2회 유찰된 것들로 보세요. 지역은 1년 이내에 새로운 교통망이 뚫리는 지역으로 잡고, 아파트는 새 아파트여야 합니다. 기대 수익률은 한 아파트당 3000만원 정도로 작게 잡습니다. 낙찰 후 명도가 되면 들어가 삽니다. 그리고 즉시 매매에 들어갑니다. 그 가격은 동네 물건 중 최저가로 잡습니다. 집이 팔리면 다시 동서네로 들어갑니다. 그리고 다시 경매에 입찰합니다. 이렇게 반복해서 꾸준히 해나갑니다. 하실 수 있겠습니까?”
“네, 그거 해보겠습니다.”
“그럼 다음의 원칙을 명심하세요. 가장 중요한 건 물건을 고르는 눈이에요. 단지가 크고 가구수가 많으며 소형평수, 로열층 로열동처럼 보통 사람들이 선호하는 물건을 골라내야 해요. 경매를 받기 전에 근처 부동산에 최소 다섯 번은 가보고 공부하세요. 그리고 낙찰받을 가격과 매매할 가격을 미리 정해놓아야 합니다. 매일매일 직업처럼 생각하고 열심히 하면 좋은 결과 있을 거예요.”
“잘 알았습니다. 감사합니다. 근데 저도 다른 분 상담 하는 걸 좀….”
“허허허 그러세요. 대신 이쪽저쪽 찬물 한 컵씩 서빙 부탁드리겠습니다.”
대출상환 서두르지 마라
“다음, 김덕수 선생님! 김 선생께서는 뭐가 고민이신가요?”
“부끄럽습니다만 분당에 전용면적 85㎡ 아파트가 한 채 있고 월급여가 500만원쯤 됩니다. 아파트에 대출금이 1억5000만원쯤 있고 매월 저축할 수 있는 여력은 150만원 정도지요. 앞으로 아파트가격이 계속 빠진다고 생각하는 사람이 많아서 과연 그런가 알고 싶어서 왔습니다. 그리고 어떻게 대비해야 하는지도 궁금하고요.”
“오늘 오신 분 중에 가장 행복한 분이네요. 최소한 부동산으로 볼 때는 그렇습니다. 오전에 오신 분들은 장난이 아니셨습니다. 아파트를 무리해서 분양받았는데 기존 집이 안 팔려서 중도금부터 연체해 그 연체료가 눈덩이처럼 불어나는 부부가 다녀갔고요, 아파트가 최고가일 때 2순위로 근저당잡고 친구한테 돈을 꿔줬다가 지난달에 경매로 그 집 넘어가서 반값에 낙찰돼 몇 억 날리신 분도 계셨습니다. 요즘 아파트값 떨어져서 망가지는 분이 많으십니다.”
“아이구, 고민이 약해서 죄송합니다.”
“죄송하긴요, 김 선생이 훌륭하다는 이야깁니다. 김 선생이 신경 써야 하는 것은 일단 동일 평형대의 새 아파트로 옮겨가는 일입니다. 1기 신도시는 살기는 좋지만 노후해지면서 가격이 빠질 만한 요인이 발생하고 있습니다. 재건축은 연수 부족으로 불가능하고 리모델링은 추가부담금으로 인해 실행가능성이 떨어집니다. 다만 위로 더 올릴 수 있는 수직 증축 리모델링법이 국회를 통과한다면 판세는 달라질 수 있습니다. 초고층에서 분양 가능한 새 아파트가 나올 수 있고 조합원부담금이 대폭 줄어드니까요.
이밖에 새 아파트 청약을 생각해보세요. 지역은 서울이거나 판교지역에 앞으로 나올 주상복합 같은 아파트가 좋겠습니다. 최근 4년간 새 아파트 분양가격이 많이 빠져서 블루칩 아파트에 청약해서 당첨된다면 괜찮은 재테크가 될 것입니다.
