2002년 11월호

오피스텔·주상복합·‘딱지’, 어디에 투자할까

  • 글: 이규성 파이낸셜뉴스 건설부동산부 기자 leegs@fnnews.com

    입력2002-11-06 12:15:00

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    9 ·4 주택시장 안정대책 이후 아파트 가격이 하향 안정세로 돌아서면서 부동산 투자 품목이 바뀌고 있다. 특히 그 동안 틈새상품으로 인식돼 있던 주상복합아파트는 이상 과열현상까지 빚고 있다. 오피스텔 경기 역시 월드컵 전후로 침체에 빠져있었으나 안정대책 이후 투자자들이 몰려들면서 조기분양 사례가 속출하고 있다.

    전문가들은 아파트시장에 집중됐던 시중 유동자금이 분양권 전매제한 등 규제가 적은 주상복합아파트, 오피스텔, 재개발 지분 등으로 이동하고 있는 것으로 분석하고 있다. 이들 상품은 구입에 아무런 자격제한이 없는 데다 어느 때고 팔 수 있는 것이 이점이다.

    투자 대체상품으로 분류되는 이들 상품의 시장 동향과 흐름, 수익률, 재테크 방법, 주의할 점에 대해서 다각적으로 점검해본다.

    ◇ 오피스텔 : 임대수익형 노려볼 만

    오피스텔·주상복합·‘딱지’, 어디에 투자할까

    한국도시개발이 서울 양천구 신월동에 짓고 있는 오피스텔 ‘新목동 샤르망’

    오피스텔은 요즘 들어 부쩍 투자자들의 관심이 쏠리고 있는 상품이다. 이 달 초 분양해 청약경쟁이 치열했던 서울 영등포구 당산동 ‘삼부르네상스’의 수익률을 알아보자. 삼부르네상스는 7층 기준으로 21평형이 총 분양가 1억 5311만5000원(분양가의 7.6%인 세금 1081만 5000원 포함)이다. 총 분양금액의 50%인 7655만7000원은 중도금대출을 실시한다. 조건은 입주시부터 이자를 내는 후불제로 연간 450만원의 이자를 내게 된다.



    주변 21평형대의 임대가격은 평당 470만∼500만원으로 월세전환율(보증금을 월세로 전환했을 때 적용하는 이자율)은 15%대다. 이러한 월세전환율은 서울의 평균치다. 여기서 임대보증금이 1000만원 가량이므로 실투자금액은 총분양가에서 중도금과 임대보증금을 제외하고 6024만2500원이다.

    이 경우 주변 시세에 따라 월세를 받을 경우 연간 수익이 1440만원이다. 여기서 연간 대출이자 497만6000원(연리 6.5% 적용시)을 빼면 942만3762원의 순수익이 발생한다. 연간 예상수익률은 15.64%로 은행이자의 3∼4배에 이른다.



    각 개발업체에서 제시하는 수익률은 다소 신뢰성이 떨어지나, 종합해보면 대략 9∼12%임 정도다. 다만 최근 몇몇 부동산정보업체가 조사한 결과를 보면 수익률이 조금씩 떨어지고 있는 추세다.

    또 한 가지 잘 살펴보아야 할 부분은 오피스텔은 아파트와 달리 프리미엄이 거의 없거나, 설령 있다 해도 은행금리 수준으로 미미한 편이라는 점이다. 그리고 보유할수록 매매가격이 조금씩 떨어진다. 이렇게 일종의 감가상각비까지 포함하면 실제 수익률은 8∼11% 수준으로 추정된다.

    프리미엄이 붙어 있는 오피스텔도 있다. 마포구 공덕동 르네상스타워 55평형은 15층 이상에서 한강이 내려다 보여 2000만∼3000만원 가량 프리미엄이 형성돼 있다. 경기 일산의 메르헨하우스는 ‘쫤’형 구조로 내부에 중정(中庭)이 있어 1000만원 가량의 프리미엄이 붙어 있다. 다른 지역의 오피스텔도 조망이나 입지여건 등에 따라 약간의 프리미엄이 붙었지만 금융비용 정도다.

    오피스텔은 아파트처럼 프리미엄을 노리고 구입하는 것이 아니다. 프리미엄보다는 실수요나 임대수익을 목적으로 구입하는 것이 좋다. 때문에 애초부터 목적을 정확히 한 다음 자금계획에 맞게 구입하는 것이 바람직하다. 그렇다면 시장의 흐름에 대해 자세히 알아보자.

    지난해 말과는 약간 다르지만 서울 도심에서 입지가 양호한 곳에 위치한 오피스텔의 경우 분양이 호조를 보이고 있다. 오피스텔시장의 분양이 호조를 이루는 배경으로 전문가들은 ▲공급물량 감소 ▲서울 오피스빌딩의 사무실 부족 ▲저금리로 인한 임대사업 수요 ▲정부의 부동산 투기대책으로 인한 자금이동 등을 꼽았다.

    해밀컨설팅 황용천 대표는 “아파트 분양시장에 대해 정부가 강력한 규제를 실시하자 시중자금이 다른 투자처를 찾고 있다”며 “하지만 공급과잉에 시달리는 지역은 아직도 전망이 불투명한 만큼 지역과 분양가를 철저히 따져 투자에 나서야 할 것”이라고 조언했다.

    최근 몇몇 오피스텔의 경우 분양 개시 2주 만에 100% 계약을 달성해 눈길을 끌기도 했다. 주로 도심 내 역세권 주변 오피스텔 분양 열기가 살아나고 있어 오피스텔 시장도 양극화현상이 심화되고 있는 것으로 분석된다. 때문에 오피스텔을 구입할 때는 주변여건 및 입지 환경, 임대수익률 등을 종합적으로 검토해야 한다.

    월드컵 축구대회 기간에는 경기 고양 일산이나 분당신도시 지역 오피스텔의 경우 초기 계약률이 20% 안팎에 불과한 가운데 미분양 물량이 적지 않았다. 그러나 최근 오피스텔 경기가 회복되면서 60∼70%의 분양률을 기록하며 미분양 물량이 빠른 속도로 소진되고 있다. 최근 분양한 오피스텔 가운데는 100% 분양 기록을 달성한 곳도 적지 않다.

    내외주건의 김신조 사장은 “지난 5월 이후 공급물량이 감소하고 오피스빌딩의 사무공간이 부족함에 따라 시장여건이 개선되고 있는 것으로 판단된다. 또한 주택시장 안정대책 등 강력한 규제책도 크게 작용하고 있는 것으로 보인다”면서 “역세권 주변 오피스텔 중심으로 수요가 늘고 있다”고 말했다. 저금리로 임대사업에 대한 욕구가 증가한 것도 한 요인으로 꼽힌다.

    연말까지 분양대기중인 오피스텔 물량은 대략 1만3000여 가구다. 대부분이 상반기에 분양하려다가 경기 악화로 미뤘던 것들이며 서울 강남보다는 강북지역과 수도권 신도시에 집중돼 있는 것이 특징이다. 주목되는 부분은 주거형이면서 소형 임대수익형 상품으로 개발된다는 점이다.

    관심을 끄는 것으로 건설알포메에서 분양하는 경기 안양 범계동 20∼40평형 1200실과 동문건설이 경기 고양 일산 백석동에서 분양하는 38∼43평형 920실이다.

    동문건설의 백석동 오피스텔은 완전주거형으로 설계해 아파트와 크게 다르지 않은 것이 특징이다. 평당 분양가는 400만원대다. 건설알포메의 범계동 오피스텔은 역세권에 위치해 사무공간으로 활용하기에 적합하며 임대사업용으로 적격이라는 평가다.

    또 인천신공항 주변에 위치한 인천 중구 운서동의 대우스카이월드 16∼20평형 401실이 투자자들의 관심을 끌고 있다. 공항 배후단지에 위치해 임대수요가 풍부한 것이 장점. 현재 공항배후단지의 주거시설이 부족해 주변 아파트 및 임대용 오피스텔 가격이 오름세를 보이고 있다는 점에서 투자용으로 알맞다.

    오피스텔은 임대를 목적으로 한 수익형 상품으로 분류되는 만큼 경기 변동에 민감해 입지여건을 잘 살펴야 한다. 주변여건도 꼭 살펴봐야 할 대목이다. 오피스빌딩 밀집 지역의 오피스텔을 분양받는 것과 주거밀집지역 오피스텔을 분양받을 때 고려해야 할 사항이 각기 다르다.

    오피스텔의 구입 목적은 임대수익이다. 따라서 임대수익 확보가 오피스텔 선택에서 가장 중요한 기준이 된다. 주거형은 중대형보다는 소형이, 업무용은 30평형대 이상 중대형이 유리하다. 업무용 오피스텔은 대형 사무실을 얻기에는 부담스런 중소기업이나 벤처기업들이 주 수요층이기 때문에 미니원룸보다 중대형 공간을 선호한다. 또한 지역의 공급물량과 수요계층, 업무시설의 공실률 등을 따져봐야 한다.

    오피스텔은 업무시설이 밀집한 강남과 여의도, 도심 등에 많지만 강남지역 공급물량이 상대적으로 많은 편이다. 반면 임대시장은 강북지역이 안정적이다. 강남지역은 업무시설 임대가 국내경기와 맞물려 호황과 불황을 반복하지만 강북지역은 역세권을 중심으로 안정적인 추세를 보이고 있기 때문이다. 외국회사들이 강남보다 강북의 부동산을 매입하는 이유와 같은 맥락이다. 특히 도심지역은 외국계 회사들이 몰려 있고 지명도가 높아 외국인들이 선호하는 편이다.

    오피스텔을 이용한 임대사업이 각광받자 초보투자자들까지 오피스텔 매입에 큰 관심을 보이고 있다. 부동산전문가들은 최근의 과열양상이 자칫 소비자 피해로 이어질 가능성이 높다고 우려하면서 이런 때일수록 업체가 산정한 예상수익률에 현혹되지 말고 주변 임대시세와 수요층을 살펴 투자여부를 결정해야 한다고 조언한다.

    또한 오피스텔도 다른 부동산상품과 마찬가지로 입지를 정확히 살펴 투자하는 게 중요하다는 지적이다. 사무실 밀집지역 등 임대수요가 풍부한 지역이라야만 임대수익을 극대화할 수 있기 때문이다.

    ◇ 주상복합아파트 : 분양권 전매가 매력

    오피스텔·주상복합·‘딱지’, 어디에 투자할까

    주상복합의 ‘화려한 부활’은 시작됐나. 선릉LG리더빌 공개청약 당첨자 발표를 기다리고 있는 신청자들.

    올 들어 침체를 면치 못하던 주상복합아파트 시장도 살아나고 있다. 정부의 강력한 부동산시장 안정대책으로 아파트시장이 투자수단으로서 매력을 잃어가는 반면 주상복합아파트와 오피스텔은 상반기의 극심했던 공급과잉이 점차 해소되면서 투자자들의 발길을 끌고 있는 것.

    주상복합아파트의 열기는 부동산 투기안정대책에 힘입은 바가 크다. 청약 자격에 제한이 없고 분양권 전매가 가능해 서울의 요지에서 분양하는 주상복합아파트에 투자수요가 몰리고 있다. 때문에 분양예정인 몇몇 주상복합아파트는 청약경쟁이 치열할 것으로 예상된다.

    최근 주상복합아파트시장의 동향을 살펴보자. LG건설이 9월5∼6일 분양한 용산LG에클라트는 310가구 분양에 1만명 이상의 청약자가 몰려 30 대 1 이상의 청약경쟁률을 기록했다. 여의도 모델하우스는 이틀 간 몰려든 인파로 북새통을 이뤘다. 대우건설이 9월4일부터 3일간 청약접수한 대우학동역마일스디오빌에는 260가구 모집에 6000여 명이 몰려 23 대 1의 청약경쟁률을 보였다. 또 현대건설이 9월 25일 서울 광진구 자양동에서 내놓은 18∼27평형 현대하이엘 98가구는 평균 50대 1의 경쟁률을 기록, 관계자들을 놀라게 했다.

    LG건설 관계자는 “용산LG에클라트 분양 열기는 회사 관계자들도 예상치 못한 것이었다”며 “하지만 주상복합시장은 아직도 공급과잉 상태인 지역이 많아 투자에 주의가 요구된다”고 말했다. 실제로 대우건설과 롯데건설이 여의도에서 분양하고 있는 대우트럼프월드 3차와 롯데캐슬아이비는 미분양을 면치 못하고 있어 주상복합 투자자들의 ‘묻지마 투자’가 금물임을 보여주고 있다.

    하반기에 분양하는 주상복합 중에는 송파 가락동을 비롯해 잠실, 중구 황학동, 방배동 등 요지에 들어서는 것이 있으며 500가구 이상 대단지도 많다. 분양가격도 지난해보다 낮게 책정돼 거주목적으로 구입하려는 실수요자가 많아 청약경쟁이 치열할 전망이다. 또한 주상복합아파트는 분양권 전매 제한 대상에서 제외됨에 따라 일부 투자수요까지 가세하면 시장이 한바탕 회오리칠 것으로 보인다.

    세중코리아의 김학권 사장은 “그동안 주상복합아파트는 환금성과 전용률이 낮아 실수요자들이 적극적으로 참여하지 않았지만 하반기 분양예정 물량에는 실수요목적 단지가 많아 투자수요와 실수요 간에 청약경쟁이 벌어질 것으로 보인다”면서 “서울 요지에서 분양하는 주상복합을 우선 청약하는 것이 바람직하다”고 말했다. 그는 또 “오피스텔시장이 활기를 띠면서 주상복합아파트도 아파트를 대신할 투자 상품으로 떠오르고 있다”고 덧붙였다.

    앞으로 서울·수도권에는 8000여 가구의 주상복합아파트가 쏟아질 전망이다. 성원건설은 11월 초 송파구 가락동에서 500여 가구를 분양한다. 모두 역세권인 데다 주변 환경도 뛰어난 것이 특징이다.

    롯데건설은 10월 말 송파구 잠실동 롯데월드 맞은편에 400여 가구의 주상복합아파트를 분양할 예정이다. 잠실단지는 현재 평형 및 가구 수, 오피스텔 규모 등을 확정하지 않았지만 실수요자를 타깃으로 한 상품을 계획하고 있다. 잠실 캐슬골드는 지하철 2·8호선 및 롯데백화점이 지하로 연결되며 강남대로와 올림픽대로가 연결되는 교통의 요지에 있다.

    롯데의 성필경 이사는 “시장이 활기를 되찾고 있어 분양을 서두르고 있다”면서 “이번 상품은 내 집 마련 실수요자를 대상으로 평면 및 분양가, 마감수준 등을 고려해 내놓을 작정”이라고 말했다.

    환금성은 낮고 리스크는 크다

    신영은 10월 말 종로구 수송동에서 528가구를 분양할 예정이다. 종로구 수송동은 금융·업무 중심지역이어서 관심을 끄는 물량이다. 아직 분양가 및 평형은 결정되지 않았으나 조만간 분양에 들어갈 것이라는 게 신영 측의 설명이다.

    그밖에 포스코개발은 오는 11월 광진구 자양동에서 1500여 가구를 분양할 계획이며 풍림산업은 연말께 종로구 사직동에서 1000가구의 주상복합을 내놓을 예정이다.

    주상복합아파트는 공개 청약제로 바뀌어 과거처럼 밤샘이나 줄서기를 하지 않아도 되고 사전분양도 사라진다. 이 점에서 실수요자들에게 유리하다. 실수요자들은 거주목적으로 구입하는 것이 바람직하다. 환금성 및 전용률이 떨어지기 때문이다.

    주변 입지여건 및 교통여건도 사전에 챙겨야 할 대목이다. 주상복합아파트는 주로 도심상업지역에 건립되기 때문에 교통체증 유발 가능성이 높다. 이런 점을 고려하면 주거여건이 좋은 편은 아니다. 분양가에서 거품이 빠졌다고는 하나 아직 아파트보다 비싸다는 점도 염두에 둘 필요가 있다.

    지난해 주상복합 아파트가 폭발적인 인기를 끈 데는 몇 가지 이유가 있다. 청약통장이 필요 없는 분양방식과 고층에 따른 전망, 최고급 마감재와 편의시설 등의 장점이 투자자들의 발길을 끌었기 때문이다. 건설업체들이 과거 대형 평형 위주에서 중소 평형 물량을 늘리고 분양가를 낮춘 것도 수요층을 넓히는 데 한몫을 했다. 또한 저금리가 지속되면서 부동산으로 쏠린 관심과 건설업체들의 주상복합아파트 분양시기가 적절하게 맞아떨어진 것도 한 가지 이유였다. 그러나 주상복합아파트는 일반아파트와 달리 공사 시행자나 시공사에 문제가 생길 경우 분양계약자들이 계약금 및 중도금을 떼일 가능성이 높다.

    주상복합아파트가 분양이 잘 되고는 있지만 거품일 개연성이 높다는 게 전문가들의 지적이다. 거품론이 이는 이유는 지난해 청약률이 수십 대 일을 기록한 주상복합아파트도 실제 계약률이 저조했기 때문이다. 부동산 전문가들은 대부분의 주상복합아파트가 ‘떴다방’들의 작전 대상이 된다는 점에 주의를 기울여야 한다고 지적한다.

    주상복합아파트는 일반상업지역이나 준주거지역에 짓기 때문에 용적률(대지면적 대비 건물 연면적)이 높다. 그만큼 고밀도로 지어져 옆 건물과 거리가 가깝기 때문에 쾌적성이 떨어질 수 있다. 전용면적도 아파트에 비해 작다. 따라서 수요가 많은 중소형 주상복합의 경우 분양면적보다 전용면적을 기준으로 분양가격을 꼼꼼히 따져보아야 한다.

    또 편의시설이 많아 관리비가 일반아파트보다 평균 50% 이상 비싸다. 아파트보다 수요층이 제한되어 있어 팔고 싶을 때 팔지 못해 이른바 ‘환금성’이 떨어지는 것도 단점이다. 아직까지는 분양보증제 시행 여부가 확정되지 않았기 때문에 시행자나 시공사가 부도를 내면 분양대금을 회수할 방법이 없다.

    주상복합은 장방형이 아닌 타워형이 많다. 따라서 남향이 적기 때문에 값이 약간 비싸더라도 남향이 투자가치가 크다. 또 일부 타워형 아파트의 모퉁이 부분 돌출된 곳에 위치한 가구는 집안 내부가 노출돼 사생활 침해가 우려되므로 피하는 게 좋다.

    대형보다는 수요층이 두터운 중소형이 유리하다. 대형은 그동안 많이 쏟아져 공급과잉 상태이기 때문에 중소형 이 투자가치가 있다. 도심에 지어진 주상복합아파트는 인접 지역에 대형 빌딩이 들어서는지를 알아봐야 한다. 고층건물에 가려 조망권은커녕 일조권도 제대로 확보하지 못할 수도 있기 때문이다.

    ◇ 재개발지분 : 전문가 아니면 피하라

    오피스텔·주상복합·‘딱지’, 어디에 투자할까
    주상복합아파트와 마찬가지로 재개발지분 가격도 뛰고 있다. 재개발지분이란 재개발구역 내에 위치해 재개발조합원 자격을 갖춰야 아파트에 입주할 수 있는 권리를 가진 주택과 토지를 말한다.

    재개발지분을 구입해 조합원으로서 아파트에 입주할 경우 굳이 청약경쟁이 심한 동시분양에 참여하지 않고도 내 집 마련을 할 수 있다는 장점 때문에 오래 전부터 투자수단으로 자리잡았다. 그러나 잘못된 지분을 구입하거나 구입 이후 사업 기간이 너무 길 경우 투자수익을 제대로 올리지 못할 수도 있다. 재개발사업은 위험 요소가 많고 변수가 많은데다 조합원간 이견으로 갈등이 커지면 사업 자체가 난항을 겪기 일쑤다. 그래서 제대로 된 투자를 하려면 사업인가가 난 지 얼마 되지 않은 재개발지역의 지분을 구입하는 것이 좋다.

    물론 사업인가 직전에 구입하면 투자 수익률이 높지만 위험할 수도 있으므로 피하는 것이 바람직하다. 재개발지분 투자는 안정성이 가장 중요하다. 투자요령을 숙지하고 투자수익률, 주의할 사항 등에 대해 알아보자.

    재개발지분은 일반아파트 재건축 이상으로 사업절차가 복잡하다. 같은 구역 내 조합원 지분이라도 투자가치가 다르다. 따라서 사업절차에 따른 정확한 매입타이밍을 포착해 투자 위험이 없는 물건을 잡는 것이 중요하다. 구역 지정이 안됐거나 주민간 이견으로 조합 설립이 성사되지 않으면 투자금이 장기간 묶일 위험성이 있으므로 초보투자자라면 일단 피하고 보는 것이 상책이다.

    투자 대상 재개발구역을 고를 땐 다가구주택이 많은 곳은 피하는 게 좋다. 원래 단독주택으로 분류되던 다가구주택도 재개발을 할 때 개별적인 구분등기를 할 수 있어 최근에는 다가구주택을 쪼개 파는 경우가 많다. 즉 다가구주택이 쪼개져 조합원이 많아지면 사업에 따른 개발이익이 줄고 조합원도 증가해 잡음이 많아지게 마련이다. 그만큼 추가부담금이 늘고 사업속도도 떨어진다.

    감정평가시 높은 가격을 받을 수 있는 조합원 지분을 고르는 것도 요령이다. 조합원이 재개발을 통해 아파트를 분양받으려면 아파트 분양가에서 자신의 지분가격만큼을 뺀 금액을 시공사에 추가부담금으로 지불해야 하는데 지분가격(감정가격)이 높을수록 비용부담이 줄어든다.

    재개발구역에서 조합원 지분을 구입할 때 주의할 점이 많다. 지분은 대개 여러 차례 거래되기 마련이다. 무허가건물 지분이나 나대지, 지상권만 있는 물건 등도 등장하므로 등기부를 꼼꼼히 살펴야 한다.

    무허가건물 지분과 지상권만 있는 지분은 피하는 것이 좋다. 무허가건물이나 지상권만 있는 건물 등의 지분은 현가로 계산해 조합이 매입해 사업을 진행하기도 한다. 조합이 정관을 통해 청산조합원으로 결정하는 경우가 있다.

    지분 가격이 추가 건축 부담금을 합쳐 일반분양가격보다 높으면 사실상 실익이 없는 셈이다. 일반분양가격은 인근 기존아파트 시세와 비슷한 수준이다.

    재개발지역에서 지분가격을 보면 같은 조건인데도 약간 다를 수 있다. 평가보상액(토지, 건물)의 기준이 되는 감정가가 다르기 때문이다. 감정가는 도로 여건이나 입지, 건물의 노후 정도 등 여러가지 여건을 종합해 결정된다. 여러 개의 물건을 놓고 주의 깊게 살펴봐야 같은 값이라도 감정가가 높은 것을 구입할 수 있다.

    토지 및 건물이 개인 소유여서 조합원 자격을 획득하는데 문제가 없는 지분이라도 구입할 때 반드시 조합 측에 확인을 받아야 한다. 또한 구입 후에는 곧바로 조합원으로 등재해야 한다.

    재개발 조합원이 되려면 대지 지분이 7평 이상 돼야 한다. 6평 이하는 청산조합원이어서 조합원이 될 수 없다. 일단 조합원 자격을 얻으면 관리처분인가시 평형을 배정받을 수 있고 이에 따라 아파트 입주가 가능해진다.

    재개발 조합원 지분을 구입한다 해서 모두 이익을 보는 것은 아니다. 잘못된 지분을 구입하는 경우도 발생하고 지분 가격이 너무 올라 일반분양보다 손해인 경우도 발생한다. 재개발 조합원 지분을 구입할 때 가장 이익이 많은 시기는 구역 지정이 확정된 직후다.

    구역 지정 이전에는 사업 단계별 추진이 불투명하고 구역 지정까지 시간이 지연될 수 있어 선투자비용이 많이 발생하기 때문이다. 그러나 구역 지정이 되면 사업이 어느 정도 가시화되므로 지분가격은 급격히 오른다.

    지분을 구입할 때 수익성 분석을 철저히 한 다음 대지와 건물이 있는 물건을 구하는 것이 바람직하다. 일례로 옥수12구역에서 35평형에 입주 가능한 지분을 구입했을 경우 수익성이 얼마나 되는지를 알아본다.

    현재 1억3000만원에 매물이 나와 있는 대지 9.29평, 건물 11.9평 지분의 경우 전세가는 300만원, 초기 구입비는 1억원이다. 대지의 경우 평당 보상 예상가격이 500만원 선으로 약 4645만원, 건물의 경우 평당 보상가격이 120만원으로 1428만원이다. 예상 비례율(건물 평가액 대비 보상가액)은 99%다. 건물 평가액은 약 6000만원. 35평형 조합원 분양 예상가격은 2억원으로 1억4000만원의 추가 부담금이 발생할 것으로 판단된다.

    이 경우 총 투자비용은 2억7000만원이다. 인접한 대우아파트는 비로열층이 3억2000만원, 로열층이 4억3000만원대다. 통상적으로 조합원 지분은 로열층을 배정받기 때문에 5000만∼1억5000만원대의 수익을 예상할 수 있다. 따라서 로열층을 분양받아 높은 수익을 올리려면 재개발지분으로 아파트를 장만하는 것이 유리하다.

    일반분양분의 평당 건축비는 아직 결정되지 않았지만 인근 시세로 볼 때 평당 750만∼980만원 선이다. 삼성측에서는 33평형의 경우 800만∼850만원 선으로 보고 있다. 총투자비용과 일반분양분의 가격이 엇비슷한 수준이지만 로열층과 비로열층이라는 차이가 있다.

    옥수12구역은 가구의 70% 정도가 한강을 조망할 수 있어 조합원은 일단 로열층을 배정받게 된다. 조합원으로 참여할 경우 8000만원까지 무이자 융자를 받을 수 있기 때문에 일반분양으로 아파트를 구입하는 것보다 금융비용면에서 유리하다.

    재개발지분 투자는 옥수11구역과 같은 방법으로 투자수익률을 사전에 점검해보고 안정성이 확보될 때 구입해야 한다는 점을 명심할 필요가 있다.

    일단 지분구입의 안정성이 확보된 지역으로 강남 외에는 성북 안암1구역, 신공덕4구역, 신림7구역 ,월곡3구역, 길음1구역, 정릉5구역, 정릉2구역, 도봉1구역, 영등포1구역 등지를 꼽을 수 있다. 이들 지역은 사업승인 인가가 난 지역으로 큰 변수가 없을 것으로 예상된다.

    단지를 고를 때는 1000가구 이상 건립되는 곳을 선택하는 것이 바람직하다. 교통, 입지여건, 생활편의시설, 교육시설 등도 감안한 다음 결정해야 한다.



    재테크

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