2005년 5월호

부동산 침체기, 재개발 투자의 매력

1억원이면 내집 마련 끝! 멀리 보고 오래 참는 ‘서민 재테크’

  • 글: 민권식 부동산 컨설턴트 http://cafe.naver.com/aptmal.cafe

    입력2005-04-25 10:27:00

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    부동산 침체기, 재개발 투자의 매력

    서울 적십자병원 옥상에서 본 종로구 교남동 재개발지역.

    정부의 강력한 투기규제로 재건축 시장이 위축된 가운데 재개발 시장이 실수요자층의 새로운 투자대상으로 떠오르고 있다. 특히 개발이익 환수제도 탓에 재건축이 된서리를 맞고 있는 것과는 달리 일부 재개발 시장은 전철 역세권과 한강 조망권을 중심으로 매물이 소진되고 있으며, 이러한 현상이 조심스럽게 확산되는 추세다.

    게다가 서울시의 재개발 관련 규제가 완화됨으로써 현재 재개발 기본계획을 수립 중인 지역들의 구역 지정도 크게 늘 전망이다. 최근 서울시 의회는 조례를 개정해 재개발구역 지정 입안을 위한 주민 동의율을 3분의 2 이상에서 50%로 낮추는 규제 완화책을 내놓았다. 재개발구역 지정 건수도 크게 늘어날 것으로 보인다. 또 정비구역 면적 내 10% 미만의 변경 사항에 대한 결정권을 해당 구청장이 갖게 되면서 재개발 사업의 속도는 더욱 빨라질 것으로 기대된다.

    물론 재개발 물건의 경우 투기과열 지역이나 재건축 아파트와는 달리 건물이 철거되기 전까지 주택 개념으로 소유권 이전등기를 할 수 있으며, 재개발 조합분에 대해서는 자유롭게 전매할 수 있다는 것도 장점으로 꼽힌다.

    수용개발이냐 자력개발이냐

    예를 들어 20평대의 작은 아파트를 원할 경우 국공유지나 무허가 건물 또는 세입자가 있는 지분을 구입하면 1억원 미만의 소액투자로도 조합원이 될 수 있다. 조합원의 경우 일반분양에 앞서 우선 배정하므로 로열층을 받을 수 있는 장점도 있다. 물론 분양 후 예상가격은 인접지역의 아파트 가격을 살펴보면 쉽게 추정할 수 있다.



    최근 들어 가장 관심을 끄는 재개발 관련 호재는 뭐니뭐니 해도 서울시가 추진하는 뉴타운이다. 뉴타운은 수익성이나 난이도 면에서 자체 개발이 불가능할 경우 자치단체가 직접 추진하는 방식으로 재개발된다.

    뉴타운의 개발방식은 수용개발과 자력개발로 나누어볼 수 있다. 수용개발이란 말 그대로 자치단체에서 조합원의 주택을 매입해 개발하는 것으로 구체적 개발방식을 예측하기는 힘들다. 반면 자력개발은 일반적인 재개발 방식과 같은 형태지만 난이도나 규제를 더욱 강화한 형태다. 예를 들어 자력개발에서는 조합원 지분이 일정 수준에 못미칠 경우 청산대상이 될 수도 있다

    수용개발이냐 자력개발이냐의 문제뿐만이 아니라 재개발 투자에 나서기 전에 미리 살펴야 할 것은 한두 가지가 아니다. 짧게는 5~10년, 길게는 20년까지 걸리는 재개발 사업을 통해 내집 마련의 꿈을 이루고 적절한 투자 수익까지 얻으려면 다음과 같은 조건들을 염두에 둬야 한다.

    첫째, 사업 추진속도가 빠른 곳일수록 투자 위험성이 낮다. 재개발은 사업기간이 길고 여러 단계를 거쳐야 하므로 자금이 오랫동안 묶일 수밖에 없다. 또한 사업추진 과정에서 각종 돌발변수가 발생할 가능성이 커 투자에 따른 위험성 도 높다고 하겠다.

    사업 기간이 길어지면 투자자로선 그 기간만큼 금융비용에 대한 부담을 지게 되며, 해당 구역 안에 거주하는 원주민 역시 재산권 행사에 제약을 받게 된다. 따라서 사업시행 인가 전후나 관리처분 단계에 있는 구역 가운데 주변 아파트 시세가 상대적으로 높게 형성되어 있어 재개발에 따른 시세차익을 노릴 곳에 투자하는 것이 유리하다. 이 경우 가격이 이미 일정 수준까지 올라 있어 수익성은 다소 떨어질지 모르지만 사업 지연 등에 따른 위험은 피할 수 있다.

    개발이익 비례율 따져봐야

    둘째, 감정평가액이 높은 곳을 선택해야 한다. 토지 및 건물의 감정평가액에 따라 재개발 아파트의 평형을 배정받게 된다. 일반적으로 재개발 구역 내에서 같은 평수, 같은 가격으로 지분을 구입했더라도 주택의 상태나 입지상황 등에 따라 감정평가액은 천차만별이다.

    따라서 저지대에 위치해 공사비용이 상대적으로 적게 들거나 도로변 차량진입이 양호한 곳을 우선적으로 고려해야 하며, 정방형이나 장방형의 토지 지분을 매입하는 것이 유리하다. 또한 감정평가액은 공시지가와 연동되므로 공시지가가 높은 곳을 매입하는 것도 재개발 투자 성공의 지름길이라고 할 수 있다.

    부동산 침체기, 재개발 투자의 매력

    재개발 지역에 투자하기 위해서는 저지대에 위치해 공사비용이 적게 들어가거나 도로변에 자리해 차량진입이 쉬운 곳을 우선적으로 눈여겨봐야 한다.

    셋째, 개발이익 비례율이 높은 지역이 수익성도 좋다. 흔히 ‘비례율’이라고 줄여서 부르는 개발이익 비례율은 일반분양을 통해 조합이 벌어들인 수익을 포함한 총수익금에서 사업비를 뺀 금액을 재개발구역 내 토지 및 건물 감정평가액으로 나눈 금액을 말한다. 결과적으로 조합원 개인 지분에 대한 재산평가액에 비례율을 곱한 금액이 조합원의 최종권리가가 되는 것이다. 따라서 비례율이 높을수록 조합원의 추가부담이 적어 기대이익이 높아진다.

    일반적으로 비례율은 국공유지보다 사유지의 비율이 높은 지역, 재개발 구역 면적에 비해 조합원 및 세입자가 적은 지역, 건축비가 상대적으로 적게 드는 평지가 많은 지역 등에서 높게 나타난다.

    넷째, 대단지이면서도 조합원 수와 세입자 비율이 적은 곳이 수익성도 좋다. 조합원 수와 세입자의 비율이 적은 곳은 일반분양분이 많기 때문에 조합원 추가부담이나 사업성 측면에서 절대적으로 유리하다. 1000세대를 넘는 대단위 단지의 경우 단지 내에 다양한 편의시설이 갖춰지고, 학교 등 기반시설도 풍부하게 들어서기 때문에 편리한 점이 많다. 자연스럽게 투자에 따른 예상 수익도 높다고 하겠다.

    다섯째, 이주비 금액이 높은 곳이 초기 투자비용을 줄일 수 있다. 재개발 투자에 나서기 전에 필수적으로 고려해야 하는 요소 중 하나가 바로 이주비다. 시공사가 선정된 구역에서는 시공사가 제시한 일정 수준의 이주비가 있는데, 이주비가 높은 구역의 지분을 매입하면 이를 통해 기존 세입자의 임대차 비용을 충당하는 등 초기 투자비용을 낮출 수 있다는 장점이 있다.

    특히 적당한 시기에 팔아치우기를 원하는 투자자라면 이주비가 많을수록 유리하다. 다만 이주비 역시 결국은 조합원이 부담해야 할 몫이기 때문에 향후 자금계획까지 감안해 계획을 짜야 한다.

    여섯째, 교통이나 학군 등 입지여건이 양호한 곳일수록 투자수익도 높다. 모든 아파트에 공통적으로 적용되는 것이지만, 특히 재개발 아파트의 경우는 입지여건이 더욱 중요하다. 입지여건이 좋으면 그만큼 일반분양에 따른 분양수익이 높아져 이를 통해 조합원의 부담을 덜 수 있다.

    또한 입주 이후에도 교통, 환경, 교육 등 입지여건이 우수한 지역의 아파트 가격 상승폭이 상대적으로 크기 때문에 투자수익 면에서도 유리하다고 할 수 있다. 특히 최근 들어 지하철역과의 거리 등 교통여건이 투자지역 결정의 중요한 요인으로 부상하고 있는 점을 감안해 향후 도로 개통이나 지하철 노선 신설 여부까지 감안해 투자해야 한다.

    그렇다고 해서 재개발 투자가 반드시 성공으로 이어지는 것은 아니다. 재개발 투자는 수익성 보장과 내집 마련이라는 두 가지 목표를 한꺼번에 이룰 수 있는 매력적인 재테크임에 틀림없지만, 간과해선 안 될 위험성이 따르기 때문이다.

    사업기간 장기화 대비해야

    재개발 지역의 부동산 중개업소에 들러본 투자자라면 엄청난 예상수익률을 제시하며 물건을 매입해보라는 권유를 받은 적이 있을 것이다. 몇 년 동안 재개발 물건에 투자하면 몇백%의 수익이 생긴다는 말에 ‘혹시나’ 하지 않을 투자자는 없다. 그러나 이러한 과실을 따먹기 위해서 넘어야 할 산이 한둘이 아니다.

    중형 평형대의 아파트를 분양받으려면 최소한 수억원의 투자자금이 몇 년 동안 묶인다는 사실을 감안할 때 이러한 수익률의 이면을 들여다볼 필요도 있다. 또한 아무리 유망한 지역의 재개발 물건이라 해도 우리 경제의 중장기적 전망과 경기의 부침에 따른 부동산 정책의 영향을 받지 않을 수도 없다. 지금처럼 정부가 부동산 가격 상승을 강력히 억제하는 시점에는 더욱더 그렇다. 재개발의 경우 시간표를 정해놓고 하는 사업이 아닌 만큼 사업기간이 한없이 늘어날 위험성이 상존한다는 사실을 감안하면 부동산 정책도 눈여겨봐야 한다.

    재개발 투자에 실패한 사람들에겐 두 가지 공통적인 특징이 있다. 첫 번째는 정보 부족이다. 재개발 투자에서 가장 중요한 것은 뭐니뭐니 해도 정보다. 그러나 부동산 중개업자에게만 정보를 의존하는 것은 위험천만한 일이다. ‘어느 지역에 언제까지 아파트가 지어지면 인근 시세에 비해 어느 정도의 차익을 거둘 수 있을 것’이라는 소문만 믿고 투자하는 일은 피해야 한다.

    최근에는 인터넷을 통해 도시개발 정보와 국토이용계획 등, 과거에는 일반인이 쉽게 접할 수 없는 정보를 얻을 수 있는 데다 부동산 포털 사이트에서도 재개발 관련 정보를 얼마든지 찾아볼 수 있다. 간혹 재개발 투자자들 사이에서 분쟁 대상으로 떠오르는 ‘지분 분할’의 경우만 해도 대법원 사이트의 ‘인터넷 등기소’를 이용하면 그 물건의 현재 상태를 손쉽게 파악할 수 있어 선의의 피해를 방지할 수 있다.

    재개발 투자에 실패한 사람들에게 나타나는 두 번째 공통점은 ‘여유자금으로 투자하라’는 원칙을 어겼다는 것이다. 강남 재건축 시장이 불붙었을 때 투자에 나선 사람들 중에는 은행에서 대출받은 돈을 들고 덤볐다가 급등세가 꺾이자 오히려 손해를 보고 파는 경우도 적지 않았다.

    그러나 재개발 투자에서는 재건축처럼 급등세라는 것이 있을 수 없다. 아무리 짧게 잡더라도 5년에 걸쳐 각 사업단계가 끝나갈 때마다 가격 상승을 기대하는 것이 재개발 사업의 특징이다.

    재개발 사업은 보통 추진위원회결성 구역지정 신청→조합설립 인가→사업시행 인가→관리처분 인가→이주비 지급 착공의 순서를 거친다. 이러한 절차가 순조롭게 진행된다 해도 재개발 추진위원회가 결성된 뒤 실제로 입주하기까지 5년 이상의 기간이 소요된다.

    한 단계만 삐끗해도…

    더욱이 서울시는 2004년 도시정비법 조례를 개정하면서 재개발구역 심의기간을 현행 5년에서 10년으로 연장했다. 따라서 아직까지 재개발기본계획 심의를 받지 못한 지역은 2014년에나 이러한 절차에 들어갈 수 있으므로 재개발이 된다는 풍문만 믿고 덥석 투자해선 안 된다.

    만약 추진위원회 결성부터 착공에 이르는 도중 어느 한 단계라도 삐끗하면 매매 자체가 어려워질 뿐 아니라 시세하락도 감수해야 한다. 적게는 몇천만원에서 많게는 몇억원의 돈이 이렇게 오랫동안 묶여 있다고 생각해보라. 여유자금이라면 느긋하게 기다릴 수 있지만 매달 이자를 내야 하는 돈이 묶여 있다면 버텨낼 수 있는 사람이 많지 않을 것이다.

    재테크의 3대 요소인 수익성, 환금성, 안정성을 함께 고려할 때 서울시내 재개발 지역 중 금호동·구의동·흑석동 등 한강조망권역과 한남동·보광동 등 용산권역, 그리고 월곡동·이문동 등 강북권역 등이 유망해 보인다. 물론 아무리 유망한 지역이라고 할지라도 지역별 사정이 모두 다르기 때문에 발품을 팔아서라도 투자금액과 사업시행 시기 등을 저울질해본 후 투자해야 한다.

    금호동의 경우 지하철 3호선과 동호대교 때문에 강남으로의 접근성이 뛰어나면서도 남향일 뿐만 아니라 한강도 조망할 수 있는 것이 최고의 장점으로 꼽힌다. 도시계획의 모범이라고 할 수 있는 경기도 일산이 분당보다 상대적으로 저평가되는 것은 서울 강남으로의 접근성이 떨어지기 때문이다. ‘부동산 시세를 보려면 강남을 보라’는 말이 있고 ‘서울의 중앙부터 공략하라’는 투자 격언도 있듯이 강남이나 시내 중심가의 접근성은 투자 성공 여부를 판가름하는 관건이라고 해도 과언이 아니다.

    강남 접근성과 한강 조망권

    서울시에서 신규 분양하는 아파트의 분양가는 이미 평당 1000만원을 넘은 지 오래다. 지난해에는 불경기로 인해 분양가가 다소 꺾이기는 했지만 여전히 서민들이 신규 아파트를 분양받기란 쉽지 않다.

    이러한 현실에서 서민들이 재개발 투자를 통해 내집 마련의 꿈을 이룰 수 있다면 재개발이야말로 최고의 부동산 재테크가 되는 셈이다. 재개발 투자는 목돈이 없는 사람도 얼마든지 내집을 마련할 수 있는 지름길이라고 필자는 감히 주장한다.

    이를 위해 가장 손쉬운 방법은 재개발 지역에 거주지를 임차하는 것이다. 쾌적한 주거환경은 아닐지라도 서울에는 이제 1960~70년대처럼 상하수도 및 전기가 제대로 공급되지 않는 재개발 지역은 없다.

    성동구 금호동의 재개발 지역 주택 전세금은 3000만~5000만원 수준이다. 이들은 2~3개의 방이 딸린 연립주택 또는 국공유지에 지어진 무허가 건물이 대부분이지만 최소한의 주거 여건을 갖추고 있으므로 재개발 사업이 추진될 때까지는 마음 놓고 살 수 있다는 장점을 갖고 있다. 또 재개발 지분을 매입한 건물주의 경우 세입자의 잦은 전출입이나 법적 분쟁을 원치 않기 때문에 전세금을 떼일 염려도 거의 없다고 봐야 한다.

    재개발 사업이 순조롭게 추진될 경우 세입자에게는 임대주택 입주권이 나온다. 30세 이상 무주택자에 한해서는 세대원 1인당 150만원의 이주비가 지급되기도 한다. 임대주택은 통상 10년이 경과하면 임차인에게 분양되는 경우가 일반적이기 때문에 목돈을 들여 신규 건물을 분양받는 것에 비하면 훨씬 손쉽게 내집 마련에 성공할 수 있는 것이다.



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