출범 100일, 흔들리는 LH공사

• 마산가포, 보령명천, 인천아시아선수촌, 부안변산, 대전대신2, 청원오창…(2010년)
• 대구도남, 서산석림2, 부산강서, 인천용마루, 세운상가3, 양평공흥2…(2011년)
• LH공사, “중단·보류 아닌 사업 재조정, 국민과의 약속은 반드시 지킨다”
• 보금자리에 올인, 토지공사 추진하던 신도시 수출사업도 사실상 중단
• 노조, “보금자리주택 한 채당 1억원 이상 적자…절반 이상 줄여라”
• LH공사, “신도시 수출은 준비 안 된 사업, 실력 키워 다시 도전”

2009년 10월7일 이명박 대통령이 LH공사(한국토지주택공사) 출범식에 참석해 현판을 제막한 뒤 박수를 치고 있다. 왼쪽부터 정종화 주공 노조위원장, 이병석 국회 국토해양위원장, 이지송 LH공사 사장, 이 대통령, 정종환 국토해양부 장관, 고봉환 토공 노조위원장.

LH공사(한국토지주택공사)가 2010년 추진할 예정이던 55개 택지·도시개발사업 중 8곳의 사업을 보류하고 7곳에서는 사업을 중단한다. 최근 LH공사는 이 같은 내용을 담은 ‘2010년 사업계획’(이하 사업계획)을 확정한 것으로 취재 결과 확인됐다.

2010년 사업추진이 예정됐으나 보류가 결정된 지역은 파주운정3(신도시), 원주태장2, 김해율하2, 오산오산(이상 택지개발), 마산교도소 이전(도시개발), 울산효문, 용인덕성(이상 산업단지), 진해가주(경제자유) 등이다. 마산가포(보금 전환), 보령명천(택지 전환), 인천아시아선수촌 및 미디어촌(도시개발), 부안변산(관광단지), 대전대신2(주거환경), 청원오창(주거지역) 등에서 진행되던 개발사업은 아예 중단된다.

사업 보류 및 중단은 2011년에도 속출할 예정이다. ‘사업계획’에 따르면 LH공사는 2011년에도 8곳의 개발계획을 보류하고 20곳에 달하는 개발지구에서 진행 중이던 사업을 중단하기로 결정했다. 사업 중단이 결정된 개발지구는 대구도남, 서산석림2, 부산강서, 인천용마루, 세운상가3, 양평공흥2 등이다. LH공사의 이번 결정은 개발 기대감을 갖고 있던 이 지역 주민들과 관련 건설사들의 반발과 동요를 가져올 것으로 예상된다.

LH공사가 예정된 사업을 보류하거나 접는 이유는 단 하나, 사업을 추진할 돈이 없기 때문이다. LH공사의 한 핵심관계자는 “정확히 말하면 보류나 중단은 아니다. 예산에 맞게 사업을 재조정하면서 우선순위를 정한 것이다. 주택공사(주공)와 토지공사(토공)가 통합되면서 사업규모가 상당 부분 축소됐고, 부득이 일부 사업에 대한 조정이 필요한 데 따른 결과다. 사업여력이 생기면 언제라도 사업을 재추진할 수 있다. LH공사가 국민에게 한 약속은 반드시 지켜질 것이다”라고 밝혔다.

‘사업계획’에 따르면, LH공사의 2010년 사업규모는 총 43조원이다. 2009년 10월1일 LH공사가 출범할 당시 토공과 주공이 수립한 계획(56조원)이 통합과정을 거치면서 13조원가량 줄어들었다. LH공사는 1월8일 출범 100일을 맞았다.



사업중단 속출 예견된 일

주공과 토공이 진행하던 사업의 중단 혹은 보류는 LH공사 출범 이전부터 예견돼왔고 지난해 국회 국정감사(국감)에서도 뜨거운 감자로 떠올랐다. 국감 당시 한나라당 장광근 의원은 “주공과 토공이 통합해 LH공사로 출범하면서 보금자리주택, 랜드뱅크, 녹색뉴딜 등 3대 핵심 분야에 집중하고 중대형 주택분양과 민관합동 PF(프로젝트 파이낸싱) 사업에서 철수하기로 역할을 재조정했다. 이 과정에서 지난 2년간 추진했던 김포한강신도시와 오산세교지구의 중심상업지기반시설 공급을 위한 민관합동 PF사업을 전면 취소했다”고 밝혀 논란을 부르기도 했다. 장 의원은 “기존에 검토하던 사업을 나 몰라라 하는 것은 공기업의 공공성과 배치되는 태도다. 입주가 얼마 남지 않은 상황에서 시급히 대책이 마련되지 않는다면 입주민들은 기반시설 부족현상으로 엄청난 불편을 겪게 될 것”이라고 주장했다.

개발사업의 연기 혹은 취소를 예견하는 언론 보도도 지난해 말부터 쏟아졌다.

“토지주택공사가 이미 보상공고를 마친 25개 택지개발 사업 중 7~12개 사업에 대한 재검토에 들어갔다. 앞으로 4년간 매년 12조~19조원의 투자비를 마련하기 어렵다고 판단해서다.…보상공고를 마친 25개 택지개발사업 중 평택 고덕지구, 양주 광석지구, 수원 고등지구, 인천 용마루지구, 원주 태장2지구, 계룡 대실지구 등 일부 개발 사업은 축소 및 차질이 불가피하다는 내부 결론을 내린 것으로 알려졌다.”(2009년 12월22일자 매일경제)

“새로 출범한 LH공사가 통합 이전에 대한주택공사, 한국토지공사가 진행해온 각종 개발사업을 전면 재검토하면서 일부 택지개발예정지구 주민, 자치단체의 억장이 무너지고 있다. 주택경기가 가라앉은 데다 자금난에 시달리고 있는 LH공사가 사업을 아예 중단하거나 늦출 가능성이 많기 때문이다.”(2009년 11월30일자 조선일보)

그러나 다행히도 지난해의 경우 우려했던 사업 중단 사태는 벌어지지 않았다. 계획대로라면 몇몇 지역의 경우 개발계획 취소가 발표됐어야 했지만 사업지역 주민들의 항의 시위와 언론보도가 이어지면서 LH공사는 계획을 수정하기에 이르렀다. 사업중단 가능성이 가장 높게 점쳐지던 경기 양주 광석지구의 경우 김문수 경기지사가 직접 나서 연내 보상을 공언하고 LH공사 이지송(70) 사장을 만나 사업추진을 강력히 요구하면서 불씨를 되살렸다. 다른 지역도 사정은 비슷했다. 지역 국회의원 등이 총동원되어 LH공사에 개발추진을 압박하는 일이 곳곳에서 벌어졌고 일부 지역의 경우 청와대까지 나서 대책마련을 지시하기도 했다.

지난해 12월말 만들어진 LH공사 내부 문건에 따르면 보류가 결정된 4곳(평택고단, 계룡대실, 전주만성, 수원고등)을 제외한 나머지 지역의 개발은 정상 추진이 결정된 것으로 되어 있다. 사업이 취소된 곳은 단 한 곳도 없었다.

보금자리주택 외 사업엔 뒷전

이지송 사장은 취임 당시 통합공사의 경영 방침으로 ▲조직을 조기에 안정시켜 보금자리 주택 건설, 4대강 살리기 사업, 국가산업단지 조성, 녹색뉴딜 사업 등 국가 경제와 국민 실생활과 밀접한 중차대한 사업들을 중단 없이 추진할 것 ▲업무중심, 현장중심 경영을 통하여 인사와 조직의 틀을 바꿔 지역본부에 대폭적인 권한위임으로 ‘자기완결형’의 책임경영을 이끌어낼 것 ▲사업 포트폴리오 재조정, 원가관리 생활화, 재고자산 총력 매각, 재무관리 시스템 구축 등 모든 경영 역량을 재무 건전성 제고에 집중할 것 ▲저탄소 녹색성장, 해외신도시 등 진취적인 도전정신으로 우리의 미래 일감을 확보해나갈 것 등을 제시했다.

그러나 LH공사 내에는 이 사장의 이러한 계획과 포부를 회의적으로 바라보는 시각이 많다. “LH공사가 현 정부의 대표적인 부동산 정책인 보금자리 주택건설에 올인한 나머지 다른 사업들을 사실상 축소 혹은 폐기하고 있다. 올해부터 속출할 개발사업 중단의 원인도 바로 여기에 있다”는 주장이 공공연히 나오고 있을 정도다. 국토해양부도 지난해 말 한 언론을 통해 “내년에도 보금자리주택지구가 택지지구 지정 물량의 상당수를 차지할 것”이라고 밝혀 이러한 주장과 의혹에 힘을 실었다. 실제 지난해 정부가 지정한 보금자리주택지구(총 10곳, 17㎢)는 지난해 전체 택지지구 지정 물량의 65%가 넘는다.

현 정부가 사활을 걸고 추진 중인 보금자리주택 건설목표는 총 150만호(2018년까지)다. 이미 2009년 13만호를 짓기 시작했고 올해 18만호, 2011년 21만호, 2012년 22만호로 점차 늘려간다는 계획. 2013~18년까지 총 76만호가 더 지어지면 정부의 목표가 달성된다. LH공사 측은 “서민주거 안정을 위해 최선을 다할 생각이다. 최소한 정부 목표치의 70~80%는 달성할 수 있을 것으로 본다”고 밝혔다.

그러나 예정된 사업의 중단보다 더 큰 문제는 보금자리주택사업 등 정부정책을 수행하는 과정에서 발생할 적자가 고스란히 LH공사의 몫으로 남는다는 데 있다. LH공사가 야심 차게 추진 중인 9개 혁신도시(총 10개 혁신도시 중 하나는 부산시가 맡고 있다), 세종시 건설사업 등도 돈이 되는 사업은 아니어서 LH공사의 고민은 깊어지고 있다.

LH공사 노조가 분석한 결과에 따르면 보금자리주택의 경우 1채를 지을 경우 평균 1억원가량의 적자가 발생한다. 한 채당 원가가 평균 2억~3억원이지만 분양가는 1억~2억원 선이기 때문. 앞서 언급한 바와 같이 이 과정에서 발생하는 적자는 고스란히 LH공사의 부채가 된다. 올해 18만호를 건설할 경우 발생하는 적자는 약 18조원에 달할 것으로 예상된다. LH공사의 부채가 언젠가는 국민부담으로 돌아온다는 것을 감안할 때, 결국 보금자리주택을 분양받는 18만명을 위해 전 국민이 고통을 분담하는 꼴인 셈이다.

이 같은 노조 측의 분석과 설명에 대해서는 LH공사 본부도 대체로 수긍하는 분위기다. 다음은 LH공사 핵심 관계자의 설명이다.

2008년 8월12일 정부 과천청사 앞에서 한국토지공사 노조원들이 대한주택공사와 통합하는 방안에 반대하며 구호를 외치고 있다.

“세종시의 평균 분양원가는 평당 227만원입니다. 그런데 정부가 책정한 분양금액은 30만~40만원대죠. 그럼 그 차액을 누가 책임지느냐. 바로 LH공사가 떠맡게 되는 겁니다. 정부의 정책 때문에 어쩔 수 없이 하는 사업이지만 결국 이 사업으로 부채는 늘어날 수밖에 없는 구조입니다. 이런 상황에서 솔직히 재무건전성을 확보한다는 게 가능하겠습니까? 그리고 전국에서 진행 중인 혁신도시에도 세종시에 준하는 혜택을 기업에 준다고 정부가 이미 발표했으니 여기서도 엄청난 적자가 발생할 수 있어요. 당장은 이 적자가 LH공사의 적자로 남겠지만 장기적으로는 모두 국민의 몫으로 돌아갈 겁니다. LH공사 출범 직전 10개월간 발생한 부채 22조원의 대부분도 국민임대주택, 세종시 및 혁신도시 건설에 따른 사업비 집행에 의한 것이었습니다. 답답하긴 저희도 마찬가지입니다.”

재무안정성 확보 절실

이와 관련, 토공과 주공의 통합을 반대해왔던 토지공사 측 고봉환 노조위원장은 “이지송 사장이 지난해 국감에서‘재무적인 해결책이 없다’고 한 말은 솔직한 심정이었을 것이다. 내가 보기에도 현 정부의 주요 부동산 정책 중 하나인 보금자리주택을 성공시키면서 재무적 건전성을 확보하는 방안은 솔직히 없다. 그러나 방법이 아주 없는 건 아니다. 사업을 조정하면 된다. 그렇게 하면서 재무건전성을 확보할 방안은 있다”고 주장했다. 고 위원장은 이를 위해 당장 정부가 추진 중인 보금자리주택 수를 절반 이하로 줄여야 한다고 말했다.

지난해 10월1일 LH공사 초대 사장에 취임한 이지송 사장은 취임일성으로 ‘재무안정성 확보’를 공언했다. LH공사의 재무상황이 그만큼 좋지 않다는 방증이었다. 2008년말 기준으로 토공과 주공의 부채는 무려 86조원(토공 34조원, 주공 52조원)에 달했고 통합 직전인 지난해 9월말에는 108조원으로 10개월 만에 22조원가량 늘어났다.

천문학적인 부채규모가 본격적으로 논란이 된 것은 지난해 국감에서다. 국감 당시 유정복 한나라당 의원은 안진회계법인과 딜로이트컨설팅이 분석한 ‘토공, 주공 통합을 위한 자산실사 및 재무분석 종합보고서’(종합보고서)를 근거로 “통합공사의 부채는 2009년 107조원(부채비율 466.5%), 2011년에는 151조원(531%)으로 증가하다가 2014년에는 부채 총액이 무려 198조원(금융부채 155조원)에 달할 것이다. 자구노력과 국유지 현물출자 등 정부지원이 완료된다고 해도 부채는 160조원을 상회하게 될 것”이라고 지적해 논란을 키웠다. 유 의원은 “통합공사의 발표대로 2014년 금융부채가 154조8000억원이라고 해도 이자율 4.5%를 적용하면 이자만 1년에 7조원, 하루에 191억원에 달한다”는 주장도 내놨다.

그렇다면 천문학적인 부채에 대한 LH공사 측의 입장은 뭘까.

LH공사 이지송 사장은 최근 ‘신동아’와의 인터뷰에서 “종합보고서 내용은 LH공사의 현실과 괴리가 있다”고 밝혔다. “종합보고서에 나와 있는 수치는 LH공사 설립 전 주공과 토공이 추진하던 모든 사업을 빠짐없이 진행한다는 전제조건하에서 만들어진 가상시나리오일 뿐”이라는 것이다. 이 사장의 설명이다.

“부채 중 문제가 되는 것은 이자를 물어야 하는 금융부채입니다. 현재 75조원 정도 됩니다. 하지만 현재 진행 중인 사업 가운데 상당수를 재조정하고 장부가격으로 110조원이 넘는 보유자산을 매각하는 식의 구조조정을 거치면 상당 부분 해결이 가능하고 이를 통해 재무건전성도 충분히 확보할 수 있다고 봅니다. 2014년이 터닝포인트가 될 것이고 이후에는 흑자기업으로 새로 태어날 것입니다.”

LH공사 측은 현재 재무구조 개선을 위한 다양한 방안을 내놓고 있다. 약 1조원대로 추정되는 중복자산 매각, 약 13조원에 달하는 것으로 평가되는 재고토지 매각, 인력구조조정 등이다. 이 사장은 취임 당시 “2012년까지 통합 전 양 공사 중복기능의 축소·폐지를 통해 현재 인력(7300여 명)의 24%에 해당하는 1700여 명을 감축하겠다”고 밝힌 바 있다.

그러나 이러한 노력과 해명에도 불구하고 LH공사의 재무건전성을 바라보는 시장의 반응은 여전히 차갑다. LH공사가 지난해 11월 자금조달을 위해 1000억원의 채권발행을 시도했으나 응찰자 부족으로 실패하며 망신살이 뻗친 사건은 이를 단적으로 보여준다. 만약 성공했다면 LH공사는 매주 1~2회씩 채권을 발행해 지난해 말까지 2조원을 조달할 방침이었다. 2010년에만 10조원가량의 채권을 발행한다는 원대한 계획도 세웠지만 사실상 물 건너간 형국. 우여곡절 끝에 지난해 말에서야 겨우 1000억원 채권 판매에 성공했지만 상황은 여전히 불투명하다.

이 일이 알려지면서 LH공사 내부 분위기는 많이 어수선해졌다. 이와 관련, 토공출신의 한 관계자는 “망신도 이런 망신이 없다. 100조원이 넘는 자산을 가진 공기업이 1000억원 채권발행에도 실패했다는 것은 그만큼 금융시장이 LH공사의 재무건전성을 신뢰하지 않는다는 것을 방증하는 결과로 봐야 한다”고 말했다.

그러나 LH공사 측은 애써 의미를 축소하는 분위기다. LH공사 측은 채권발행 실패의 원인을 묻는 질의에 대해 다음과 같은 입장을 밝혔다.

“자금시장의 큰손인 연기금은 한 기업에 과도한 투자를 못하도록 하는 동일기업 자산운용비율 제한조항을 두고 있다. 이 때문에 LH공사가 발행한 채권을 추가로 매입하지 못한 것일 뿐이다. 솔직히 망신은 망신이지만 채권발행 실패를 공사의 재무건전성과 직접 연결하는 것은 문제가 있다.”

물 건너간 해외신도시 개발

지난 몇 년간 토공이 사활을 걸고 추진하던 신도시 해외수출 사업도 LH공사 설립이후 사실상 무기한 연기, 혹은 폐기된 상태다. LH공사 일각에서는 “이것도 정부와 LH공사가 보금자리주택에 올인하면서 생긴 부작용 중 하나”라는 주장이 나오고 있다. 특히 토공 측 인사들이 강하게 반발한다.

고봉환 토공 노조위원장은 “토지공사와 같은 도시개발 능력을 가진 공기업은 전세계 어디에도 없다. 이 능력을 살려 도시를 수출하는 것은 엄청난 시너지 효과를 가져온다. 도시에는 각종 인프라가 들어가는데 사실 대한민국의 축소판이 해외 곳곳에 건설되는 효과가 있다. 이런 사업이 폐기 혹은 무기한 연기됐다는 것은 안타까운 일이 아닐 수 없다. 공사가 보금자리주택사업 등 생색내기 사업에 올인하면서 나온 결과다”라고 주장했다.

실제로 통합 전 토지공사는 전세계 10여 개 국가와 도시개발 관련 양해각서(MOU)를 맺는 등 신도시 수출에 적극 나서왔다. 특히 나이지리아, 세네갈 등 아프리카 지역과 베트남, 몽골 등 아시아 지역에서의 사업은 상당한 진전을 이뤘던 것으로 LH공사 관계자들은 전한다.(표 참조) 토지공사 출신의 한 관계자는 “나이지리아, 베트남 등에서 추진되던 사업은 양 공사가 통합되면서 사실상 폐기됐다. 2005년경부터 최근까지 토공이 전세계 도시들과 맺은 도시개발 관련 MOU가 사실상 휴지조각이 되고 있다”고 말했다.

하지만 이에 대해서도 LH공사측은 다른 입장을 내놨다. “통합문제와 해외 사업진출 문제는 직접 관련이 없으며 수익이 나지 않는다는 경영상의 판단에 따라 사업을 접은 것”이라는 설명이다. LH공사 이지송 사장도 이 문제에 대해선 할 말이 많다며 많은 얘기를 쏟아냈다.

“신도시 수출사업을 담당하는 해외사업팀에 영어를 자유롭게 구사하는 사람이 2명입니다. 국제입찰서를 구경도 못 해본 사람이 수두룩하고요. 외국에서 도시를 개발한다는 게 그렇게 쉬운 일이 아닙니다. 부끄러운 얘기지만, 현재 LH공사는 해외에 나가 도시를 수출하거나 도시개발 프로젝트를 수행할 능력이 없습니다. 그래서 우선 능력을 키우자는 겁니다. 사장 취임 직후 해외사업 추진 인력 수십 명을 해외에 파견한 것도 이런 이유에서입니다. 능력도 없이 외국에 나가 실패하면 고스란히 국가부담이 되고 국민 부담을 가중시키지 않겠어요?”