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봉준호의 ‘아파트’

‘가장 성공한 신도시’ 분당

‘강남화’ 가속 페달…‘강남보다 세련된 강남’ 꿈꾼다

  • 봉준호 부동산 컨설턴트 drbong@daksclub.co.kr

‘가장 성공한 신도시’ 분당

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‘가장 성공한 신도시’ 분당

분당 구미동 빌라단지(왼쪽)와 중앙공원을 끼고 있는 서현동 시범단지. 두 곳 다 녹지공간이 많아 쾌적하다.

타임브리지의 빼놓을 수 없는 매력 중 또 하나는 1층에 상업시설이 없다는 점이다. 소형단지의 주상복합이나 오피스텔은 대개 사업성을 높이려 지하층이나 1층에 상가를 들여서 분양하는데, 이렇게 되면 아무래도 주거지로서의 세련미가 떨어지게 마련이다. 1층 상가가 들어설 만한 자리에는 성처럼 높은 벽이 설치되어 있어 타임브리지에는 오직 현관 정문만이 출입구 노릇을 한다.

물론 타임브리지에서도 점검해야 할 사항이 몇 개 있다. 타임브리지는 여하튼 오피스텔이다. 따라서 평형 대비 전용률은 떨어진다. 주상복합이 2, 3평으로 이뤄진 몇 개의 테라스 공간을 가지고 있는 데 비해 오피스텔은 서비스 면적을 만들 수 없기 때문이다. 따라서 같은 68평이라도 주상복합보다 실면적이 10평쯤 작다는 것을 이해해야 한다. 공용공간이 넓은데다 전기료, 연료비, 상·하수도료, 폐기물 처리비용 등에서도 주택용과 상업용의 기준이 달라 관리비가 더 많이 나온다는 것도 염두에 둬야 한다.

욕조를 설치했으므로 100% 종합부동산세 과세 대상이고 엄연한 1주택으로 간주된다는 점도 알고 있어야 한다. 아울러 2400평의 대지면적은 다소 작은 느낌이 들며 전망을 확보할 수 있는 타임브리지 앞 체비지에 10층짜리 상가건물이 들어설 예정이라는 것도 알아둬야 한다.

‘천당 밑에 분당’

서울 도심에서 25km, 강남에서 10km쯤 남쪽으로 들어가면 594만평 대지에 44만여 명의 인구를 가진 분당 신도시가 나온다. 어느새 입주한 지는 15년이 넘었다. 현재 조성된 신도시 중 주거 만족도 1위, 아파트 가격 1위, 도시면적 1위인 분당은 명실상부 가장 성공한 신도시다. 혐오시설, 공장, 낡은 주택이 없고 교육시설, 자연환경, 교통여건, 생활환경 등에서 거의 대부분 우수한 평가를 받고 있다. 살아본 주민들이 ‘천당 밑에 분당’이라며 꾸준히 홍보하고 다닌 덕에 요즘은 타 지역 주민들도 어느 정도 인지하고 있는 현실이다.



88올림픽 이후 풍부한 유동성과 절대 부족한 주택 공급량으로 인한 집값 폭등은 노태우 정부의 가장 큰 문제 가운데 하나였다. 당국은 조속히 ‘물량투하’를 결정하고 주택건설기획단을 구성한 지 2개월 만에 5개 신도시 건설 계획을 발표했다.

1989년 4월27일. 넓은 평야와 야산, 개울가로 이뤄져 있던 성남 남단 녹지지역 분당에 600만평에 달하는 거대한 신도시 건설계획이 발표됐다. 그리고 발표 후 단 7개월 만에 분당시범단지 4030가구가 분양됐다. 이어 1991년 9월 한신, 삼성아파트 입주가 시작되자 수도권 주택가격은 그제서야 하향곡선을 그린다. 2001년 택지지구 지정 이후 입주까지 최소 7년이 소요될 것으로 보이는 지금의 판교 신도시 조성 주택행정과는 확연히 다른 방식이다.

분당 신도시는 입주 초기 각종 루머와 부족한 공공 인프라로 시달렸다. 대표적인 것이 불량 레미콘, 바닷모래, 불량 철근 파동이다. 한강 백사장의 모래가 부족해 바닷모래를 사용해 지은 분당 아파트는 염분농도 0.04ppm 이상이면 철근이 부식한다는 이론에 따라 요주의 대상이었다. 곳곳에서 주택건설 사업자들이 부실시공으로 경고나 재시공 명령을 받았다.

서현역에 내리면 삼성플라자가 나오고 고개를 들면 30층짜리 고층 시범단지가 눈에 들어온다. 1991년 9월 입주한 삼성, 한신아파트 1781가구가 1블록, 같은 해 10월 입주한 우성아파트 1874가구가 2블록, 1992년 8월 입주한 현대아파트 1695가구가 3블록, 그해 9월 입주한 한양아파트 2419가구가 4블록, 이렇게 총 7769가구로 이뤄져 있다.

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봉준호 부동산 컨설턴트 drbong@daksclub.co.kr
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