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저금리·저성장시대의 아파트 투자

소형 임대주택에 눈 돌려라

  • 글: 고종완 RE멤버스 대표 re119@unitel.co.kr

저금리·저성장시대의 아파트 투자

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저금리·저성장시대의 아파트 투자

재건축에 대한 규제 대책이 잇달아 발표되면서 위험관리의 중요성이 커지고 있다.

그렇다면 저금리, 저성장시대에 30대 직장인이 1억∼2억원의 장기투자를 통해 10억을 벌 수 있는 고수익 상품으로는 어떤 것이 있을까. 가장 유망한 투자상품으로는 임대용 소형주택을 들 수 있다.

우리나라 부자들은 실물자산을 많이 보유하고 있고 노후 수입도 부동산 임대소득에 의존하는 경우가 대부분이다. 부자가 된 배경에도 근로소득이나 사업소득, 주식투자 수익보다는 부동산 투자를 통한 자산가치 상승이나 임대소득이 대부분을 차지하고 있다. 그런 한편으로, 최근 경제 상황에 따른 실업자 증가, 신용불량자 양산 등의 현실은 실질구매력을 가진 유효수요 부족을 유발해 대형 또는 고급주택 수요 증가에는 한계가 따를 수밖에 없다.

또 최근 사회적 트렌드를 보더라도 핵가족화의 가속화로 젊은층과 노인층의 독립가구가 점차 늘고 있고 40대 이혼율 증가로 인해 1인가구가 급증하고 있는 점도 간과할 수 없다. 이러한 경제 현실과 라이프 스타일을 감안해볼 때 앞으로 소형주택에 대한 수요는 증가할 수밖에 없을 것으로 보인다. 반면 건설회사들은 택지고갈과 이윤감소를 이유로 소형주택 공급을 줄일 것으로 예상된다.

소형주택은 디플레 또는 경기후퇴시 소득감소 및 주거비 부담으로 인해 오히려 수요가 늘어나는 특징을 갖고 있다. 따라서 수급면에서 보더라도 소형주택은 시간이 갈수록 수요에 비해 공급이 턱없이 부족할 것으로 보이고 덩달아 희소가치는 더욱 커질 가능성이 높다. 안정적인 월세수익이 보장되고 꾸준한 자산가치 상승이 기대되는 소형주택 투자가 유망한 이유가 바로 여기에 있다. 게다가 소형 아파트는 대부분 매매가 대비 전세가 비율이 높고 전세를 끼고 살 경우 1채당 1000만∼2000만원의 적은 돈으로도 투자가 가능하다는 점 또한 커다란 매력이다.

소형주택에 투자하려면 반드시 신도시 개발 등으로 인구 유입이 많고 교통체계와 편의시설 등 기반시설은 물론 발전잠재력이 높아 임대수요가 풍부한 지역을 선택해야 한다. 그러한 입지조건을 갖춘 지역으로는 경기도 평택, 오산, 성남, 광명, 김포, 파주와 경부고속철도 개통예정지인 충남 천안, 아산 등을 들 수 있다. 이 중에서도 특히, 내년 4월 경부고속철도 개통을 앞두고 있는 천안과 아산 신도시 역세권 소형아파트를 추천한다.



경부고속철도는 인천공항보다 더 많은 예산이 투입되고 경부고속도로를 능가하는 수송효과가 기대된다. 천안에서 34분이면 서울역에 도착할 수 있다. 일본 신칸센(新幹線)의 경우 도쿄(東京) 출퇴근용으로 동네 지하철처럼 이용하는 고객이 많고 고속철도 개통 이후 집값과 땅값이 2∼5배 정도 상승하였다. 우리나라도 고속철도 개통 초기에는 서울의 비싼 집값을 이기지 못한 젊은 직장인, 신혼부부, 독신자들이 값싼 전세와 월세를 찾아 천안, 아산 고속철 역사 인근으로 떠나는 이사 행렬이 이어질 것으로 예상된다.

경부고속철도 주변에 주목하라

이러한 임대수요를 겨냥한다면 희소가치가 있고 높은 임대수익률이 기대되는 20평 이하 역세권 소형아파트에 대한 투자가 유망한 것으로 보인다. 게다가 주5일 근무제가 본격 시행되면 전원주택 붐과 맞물려 탈(脫)서울을 꿈꾸는 인구도 점차 늘어날 것이다.

예컨대, 천안과 아산 고속철 인근의 H아파트 23평형 투자시 수익률을 계산해보자. 이 아파트는 임대아파트로서 현재 임차인과 주택임대사업자를 대상으로 분양전환중에 있다. 23평형 기준 분양가는 3200만원으로 주변 시세 대비 1500만∼2000만원 이상 싼 데다 보증금 100만원 월세 30만원에 세를 놓았다. 또한 1채당 3000만원의 은행융자(연리6%)가 가능한 상태이고 임대아파트 매입(분양)시에는 취득세와 등록세가 비과세된다. 따라서 아파트 1채를 매입하는 데 소요되는 실투자비는 융자를 제외하면 100만원 정도이고 금융비용을 제외하고도 월 15만원의 월세(임대)수익이 가능하다. 이를 자본이득면에서 계산해 보면 실투자금 100만원으로 1500만원의 시세차익이 가능해 투자수익이 1500%에 달하고, 임대하더라도 연360%의 임대수익을 함께 거둘 수 있다. 만약, 1억원을 투자한다면 단기간에 10억원 이상의 투자수익이 보장되는 셈이다. 물론 2채 이상 매입해 임대주택사업자로 등록하면 보유 주택 수에 한계가 없고 각종 세금 혜택도 주어진다. 문제는 임대주택사업자가 분양받을 수 있는 물량이 적다는 점인데 앞으로 임대아파트 분양전환 물량이 꾸준히 늘어날 것으로 보여 관심을 갖고 해당 단지를 찾는 노력이 필요하다.

지금까지 살펴본 대로 향후 경기흐름과 사회변화, 수급요인 등을 종합적으로 감안하면 앞으로 부동산 시장에서 과거처럼 모든 지역과 모든 종목이 무차별 상승하리라고 기대하기는 어렵다. 지역별, 상품별 차별화가 급속히 진행될 것이라는 말이다.

특히, 9·5 부동산 대책 발표 이후 강남권을 중심으로 한 재건축 시장이 찬바람을 맞으면서 재건축시대의 마감마저 예고하고 있다. 단기급등으로 거품 우려가 높아진 만큼 지금 추격매수하기 위해서는 상당한 투자위험을 감수해야 할지도 모른다.

따라서 신도시 개발과 교통체계개선등 개발재료가 풍부한 지역의 임대용 소형아파트는 소액투자자 입장에서 위험을 줄이면서 고수익도 챙길 수 있는, 다시 말해 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 투자 1순위라고 할 수 있다.

신동아 2003년 10월호

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글: 고종완 RE멤버스 대표 re119@unitel.co.kr
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