저금리·저성장시대의 아파트 투자

• 투자수익률 500~1000%의 ‘대박’투자는 끝났다.
• 적절한 위험관리와 일정한 임대수익을 염두에 두는 것이 현명한 전략. ‘재건축 찬바람’을 피하려면 지방도시 소형주택 임대에 눈을 돌려볼 만하다.

경부고속철도 역사가 들어서고 있는 충남 아산 일대 소형주택 등이 투자 유망상품으로 꼽히고 있다.

지난 3년간은 ‘부동산 대박’의 시대라고 해도 과언이 아닐 정도였다. ‘부동산 불패(不敗)’의 신화가 온나라를 지배했던 것이다. 경기불황의 여파로 주식시장은 침체를 지속한 반면 부동산은 재건축과 강남권 아파트를 중심으로 급등현상이 계속 이어져왔다.

서울의 경우만 해도 2001년도에 27%, 2002년도에 30%의 집값 상승률을 기록함으로써 단기간에 주택의 자산가치가 급등했음을 알 수 있다. 이러한 부동산 가격 급등 현상은 ‘부자 아빠’와 ‘가난한 아빠’의 운명을 뒤바꿔놓았다. 예컨대, 주식에 투자한 사람은 보유자산이 절반 이하로 줄어든 반면 부동산에 집중 투자한 사람은 두 배 이상의 자산증식을 경험했기 때문이다.

예를 들어, 잠실 주공 2단지 13평 재건축 아파트의 경우 2000년 하반기에는 1억2000만원 정도에 거래되었으나 현재 매매가는 5억2000만원선에 이르고 있다. 3년이 채 안 되는 기간 동안 시장가격만 3배 이상 급등한 것이다. 전세금 5000만원을 안고 이 아파트를 샀을 경우의 투자수익률을 계산해보자. ‘투자수익률=시세차익/실투자금(총투자금-전세금)’이므로 3년간의 총투자수익률은 무려 570%에 이른다. 게다가 은행으로부터 3000만원 정도 대출을 받아 투자했다면 수익률은 1000%를 훨씬 넘어선다.

이런 현상은 잠실뿐만 아니라 반포, 청담, 도곡, 개포, 고덕, 과천 등 다른 지역 재건축 단지에서도 찾아볼 수 있다. 뿐만 아니라 인천, 성남, 광명, 안양, 부천, 수원, 고양 등 수도권 전체로 확산돼 재건축 투자를 통해 그만큼 부자가 양산된 셈이다.

금리하락에 따라 이자비용이 줄어들고 가계대출이 급증하면서 은행으로부터 쉽게 돈을 빌려 부동산에 투자하는 투기수요가 크게 늘어났고 급기야 자산가치 급등에 따른 부동산 버블 붕괴 우려까지 낳고 있다.



이에 따라 최근 들어서는 저금리에 기초한 레버리지(외부차입 효과)를 이용해 과거처럼 공격적인 부동산 투자를 통해 단기간에 부자가 될 수 있는지에 대한 불확실성이 증대되고 있다. 한마디로 고수익을 달성한 만큼 이제부터는 위험관리가 필요하다는 말이다.

이런 상황 변화 속에서 부동산의 ‘손맛’을 본 30대 직장인들이 아파트와 같은 주거용 상품에 집중투자해 10년 안에 10억을 벌어들이기 위한 새로운 투자전략을 알아보자.

‘눈높이 투자’가 안전

먼저 저금리, 저성장 추세와 단기급등에 따른 거품 붕괴(자산가치 급락) 우려가 제기되고 있는 현실에서 10억이라는 적지 않은 돈을 벌기 위해서는 새로운 환경변화에 적응한 투자전략을 수립하고 포트폴리오 역시 재조정할 필요가 있다.

첫째, 수익성과 환금성을 겸비한 투자를 가장 먼저 고려해야 한다. 저성장 기조에서는 소득증가 및 실질구매력 증가에 따른 자산가치 상승이 힘들고 이에 따라 자본이득(시세차익)만을 노린 투자는 성과를 거두기 어렵다. 오히려 매달 일정 수익을 챙길 수 있는 투자, 즉 임대소득을 염두에 둔 투자가 유리하며 유사시에는 현금화도 가능한 ‘작고 가벼운 상품’에 투자하는 것이 효율적이다.

둘째, 단기수익 목표보다는 중장기적 투자관점에서 접근해야 한다. 현재의 저금리 기조는 세계적인 추세로서 우리나라만 고금리 구조로 선회하기는 어려운 상황이다. 과거 집값 급등에는 미치지 못하지만 올해도 부동산 가격은 여전히 강보합세를 보이고 있다. 그러나 앞으로 모든 부동산 가격이 계속해서 오르기는 어려울 것이다. 그렇다면 단기간에 시세차익을 노리기보다는 장기적 관점에서 향후 3년 이상 10년까지의 미래가치를 바라보면서 수익성과 경쟁력 있는 상품에 선별 투자하는 치밀한 전략이 필요하다.

셋째, 기대수익률을 낮춘 눈높이 투자가 안전하다. 예금이자가 3%대로 떨어진 만큼 부동산이든 주식투자든 대체투자를 통한 기대수익률 역시 낮출 필요가 있겠다. 예컨대 아파트나 오피스텔의 임대 수익률이 연 5∼6% 이상만 되어도 고수익이 되기 때문이다. ‘고수익 고위험’의 투자원칙을 감안하면 부동산 투자 역시 기대수익을 낮출수록 위험요인 또한 줄어든다는 사실을 염두에 둘 필요가 있다.

넷째, 금리인상에 대비하는 지혜가 필요하다. 미국 등 세계경제가 회복세를 보이고 있기 때문에 경제성장률이 높아지면 금리 또한 오를 가능성이 높다고 하겠다. 벌써 미국 국공채와 모기지(mortgage) 채권은 물론이고 우리나라 장기국공채 금리도 상승세를 실현하고 있다. 금리가 오르면 주택수요가 줄어들고 금융부담을 감당하지 못한 매물이 쏟아져나올 수도 있다. 이러한 미래상황에도 미리미리 대비해야 한다는 말이다.

재건축에 대한 규제 대책이 잇달아 발표되면서 위험관리의 중요성이 커지고 있다.

그렇다면 저금리, 저성장시대에 30대 직장인이 1억∼2억원의 장기투자를 통해 10억을 벌 수 있는 고수익 상품으로는 어떤 것이 있을까. 가장 유망한 투자상품으로는 임대용 소형주택을 들 수 있다.

우리나라 부자들은 실물자산을 많이 보유하고 있고 노후 수입도 부동산 임대소득에 의존하는 경우가 대부분이다. 부자가 된 배경에도 근로소득이나 사업소득, 주식투자 수익보다는 부동산 투자를 통한 자산가치 상승이나 임대소득이 대부분을 차지하고 있다. 그런 한편으로, 최근 경제 상황에 따른 실업자 증가, 신용불량자 양산 등의 현실은 실질구매력을 가진 유효수요 부족을 유발해 대형 또는 고급주택 수요 증가에는 한계가 따를 수밖에 없다.

또 최근 사회적 트렌드를 보더라도 핵가족화의 가속화로 젊은층과 노인층의 독립가구가 점차 늘고 있고 40대 이혼율 증가로 인해 1인가구가 급증하고 있는 점도 간과할 수 없다. 이러한 경제 현실과 라이프 스타일을 감안해볼 때 앞으로 소형주택에 대한 수요는 증가할 수밖에 없을 것으로 보인다. 반면 건설회사들은 택지고갈과 이윤감소를 이유로 소형주택 공급을 줄일 것으로 예상된다.

소형주택은 디플레 또는 경기후퇴시 소득감소 및 주거비 부담으로 인해 오히려 수요가 늘어나는 특징을 갖고 있다. 따라서 수급면에서 보더라도 소형주택은 시간이 갈수록 수요에 비해 공급이 턱없이 부족할 것으로 보이고 덩달아 희소가치는 더욱 커질 가능성이 높다. 안정적인 월세수익이 보장되고 꾸준한 자산가치 상승이 기대되는 소형주택 투자가 유망한 이유가 바로 여기에 있다. 게다가 소형 아파트는 대부분 매매가 대비 전세가 비율이 높고 전세를 끼고 살 경우 1채당 1000만∼2000만원의 적은 돈으로도 투자가 가능하다는 점 또한 커다란 매력이다.

소형주택에 투자하려면 반드시 신도시 개발 등으로 인구 유입이 많고 교통체계와 편의시설 등 기반시설은 물론 발전잠재력이 높아 임대수요가 풍부한 지역을 선택해야 한다. 그러한 입지조건을 갖춘 지역으로는 경기도 평택, 오산, 성남, 광명, 김포, 파주와 경부고속철도 개통예정지인 충남 천안, 아산 등을 들 수 있다. 이 중에서도 특히, 내년 4월 경부고속철도 개통을 앞두고 있는 천안과 아산 신도시 역세권 소형아파트를 추천한다.

경부고속철도는 인천공항보다 더 많은 예산이 투입되고 경부고속도로를 능가하는 수송효과가 기대된다. 천안에서 34분이면 서울역에 도착할 수 있다. 일본 신칸센(新幹線)의 경우 도쿄(東京) 출퇴근용으로 동네 지하철처럼 이용하는 고객이 많고 고속철도 개통 이후 집값과 땅값이 2∼5배 정도 상승하였다. 우리나라도 고속철도 개통 초기에는 서울의 비싼 집값을 이기지 못한 젊은 직장인, 신혼부부, 독신자들이 값싼 전세와 월세를 찾아 천안, 아산 고속철 역사 인근으로 떠나는 이사 행렬이 이어질 것으로 예상된다.

경부고속철도 주변에 주목하라

이러한 임대수요를 겨냥한다면 희소가치가 있고 높은 임대수익률이 기대되는 20평 이하 역세권 소형아파트에 대한 투자가 유망한 것으로 보인다. 게다가 주5일 근무제가 본격 시행되면 전원주택 붐과 맞물려 탈(脫)서울을 꿈꾸는 인구도 점차 늘어날 것이다.

예컨대, 천안과 아산 고속철 인근의 H아파트 23평형 투자시 수익률을 계산해보자. 이 아파트는 임대아파트로서 현재 임차인과 주택임대사업자를 대상으로 분양전환중에 있다. 23평형 기준 분양가는 3200만원으로 주변 시세 대비 1500만∼2000만원 이상 싼 데다 보증금 100만원 월세 30만원에 세를 놓았다. 또한 1채당 3000만원의 은행융자(연리6%)가 가능한 상태이고 임대아파트 매입(분양)시에는 취득세와 등록세가 비과세된다. 따라서 아파트 1채를 매입하는 데 소요되는 실투자비는 융자를 제외하면 100만원 정도이고 금융비용을 제외하고도 월 15만원의 월세(임대)수익이 가능하다. 이를 자본이득면에서 계산해 보면 실투자금 100만원으로 1500만원의 시세차익이 가능해 투자수익이 1500%에 달하고, 임대하더라도 연360%의 임대수익을 함께 거둘 수 있다. 만약, 1억원을 투자한다면 단기간에 10억원 이상의 투자수익이 보장되는 셈이다. 물론 2채 이상 매입해 임대주택사업자로 등록하면 보유 주택 수에 한계가 없고 각종 세금 혜택도 주어진다. 문제는 임대주택사업자가 분양받을 수 있는 물량이 적다는 점인데 앞으로 임대아파트 분양전환 물량이 꾸준히 늘어날 것으로 보여 관심을 갖고 해당 단지를 찾는 노력이 필요하다.

지금까지 살펴본 대로 향후 경기흐름과 사회변화, 수급요인 등을 종합적으로 감안하면 앞으로 부동산 시장에서 과거처럼 모든 지역과 모든 종목이 무차별 상승하리라고 기대하기는 어렵다. 지역별, 상품별 차별화가 급속히 진행될 것이라는 말이다.

특히, 9·5 부동산 대책 발표 이후 강남권을 중심으로 한 재건축 시장이 찬바람을 맞으면서 재건축시대의 마감마저 예고하고 있다. 단기급등으로 거품 우려가 높아진 만큼 지금 추격매수하기 위해서는 상당한 투자위험을 감수해야 할지도 모른다.

따라서 신도시 개발과 교통체계개선등 개발재료가 풍부한 지역의 임대용 소형아파트는 소액투자자 입장에서 위험을 줄이면서 고수익도 챙길 수 있는, 다시 말해 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 투자 1순위라고 할 수 있다.