시대 변화에 발맞춘 땅 투자 기법

• ‘땅’은 거짓말을 하지 않는다. 정성을 쏟으면 쏟을수록 보답하는 것이 땅이다.
• 그러나 미리미리 살펴야 할 것도 많다.
• 용도지역을 꼼꼼히 살피고 주변 혐오시설도 챙겨봐야 한다.

전원주택 투자는 주거와 수익을 겸할 수 있어서 노후대비용으로 안성맞춤이다.

부동산의 가치는 법에서 나온다. 9월5일 발표된 아파트 투기 대책은 강남 재건축 시장을 중심으로 충격파를 확산시키고 있다. 반면 이번 대책에 대한 반작용으로 토지에 투자를 하려는 수요는 오히려 늘어날 전망이다. 그러나 토지의 가격을 결정하는 요인만큼 천차만별인 것도 없다. 토지에 투자하려는 사람은 가장 먼저 자연적인 조건과 환경을 고려해야 한다. 토지에 투자해 ‘10억’이라는 거금을 모으려 한다면 이러한 기초적인 요인부터 검토해야 한다. 지적도상 도로가 있는지도 확인해야 하고 주변에 혐오시설은 없는지 확인하는 것도 중요하다. 또 토지의 ‘팔자’를 정해주는 용도지역 역시 반드시 확인해보아야 한다.

출퇴근하면서 펜션 영업

수원에 살고 있는 김정수(42)씨는 낚시를 즐긴다. 그는 직장을 그만두면 펜션이나 낚시터를 운영하는 것을 꿈꾸고 있다. 그러나 당장 조달할 수 있는 자금이 얼마나 되는지 계산해보니 만기시 탈 수 있는 적금 3000만원과 퇴직금 중간 정산으로 받을 수 있는 8000만원이 전부였다. 결국 1억1000만원을 어디에 투자할 것인지를 놓고 여기저기 물색해 보았지만 부지 매입비용밖에 되지 않는 금액으로 할 수 있는 일이라고는 별로 없었다. 그러던 중 우연한 기회에 인터넷 사이트를 검색하다가 ‘저수지 접한 가든’이라는 급매 물건을 보고 눈이 번쩍 뜨이게 되었다.

김씨는 2002년 12월초 안성시 원곡면 저수지에 접한 이 급매 물건을 매입했다. 건평 60평, 방4개, 홀1개, 대지 150평, 답(畓) 290평 등 총 440평과 하천부지 700평에 사용권 인수 물건으로, 경매가 진행중인 상태에서 매도인과 합의하에 1억5000만원에 사기로 결정한 것이다.

그러나 이 과정에서 근저당을 해제하기 위해서는 원금 1억2000만원과 이자 2000만원을 포함해 1억4000만원을 농협에 지불해야 한다는 사실을 알게 됐다. 또한 이와는 별도로 매도자가 연체한 카드 금액 3000만원이 더 있다는 사실도 발견되었다. 게다가 매도인의 형으로부터 매도인이 수천만원대의 사채까지 떠안고 있어 자포자기 상태에 있다는 이야기까지 들을 수 있었다.



매도금액만으로는 저당과 사채를 해결하는 데도 부족하다는 이야기다. 자칫하면 위험한 계약이 될지도 모를 상황이었다. 그래서 전문가에게 컨설팅을 받은 끝에 계약상 위험요소를 없애기로 했다.

컨설팅 결과 계약서는 채권자인 농협에서 작성하는 것이 좋다는 결론을 내렸고 계약과 동시에 법원에 경매중지 신청을 하고 소유권 이전과 동시에 잔금을 지불하기로 합의했다. 그러고 나서 계약금 3000만원을 채권자인 농협에 지불하고 우선 경매가 중지되도록 농협측과 협상에 나섰다.

중도금 1억1000만원은 융자금 변제조건이라는 단서를 달았다. 제3자가 개입할 시간을 주지 않기 위해서였다. 애당초 김씨는 1억1000만원을 투자할 계획을 세웠지만 기타비용까지 감안하면 5000만원이 추가된 셈이다. 이 비용은 농협에서 융자해주기로 했다. 이렇게 투자한 물건이 현재는 2억7000만원 이상의 시세를 보이고 있다. 김씨는 앞으로 이 토지의 활용도를 높여 출퇴근을 하면서 부업으로 펜션사업에 나설 생각이다.

김씨가 직장이 있는 수원까지 출퇴근이 가능한 전원주택에 살면서 방2개만 사용하고 나머지 방 2개로 펜션사업에 나설 경우 성수기와 비수기의 가동률을 감안하면 연 3000만원 정도의 수입을 예상해볼 수 있다. 이 중에서 관리비와 이자를 제외한 2700만원 정도가 김씨 수중에 떨어지는 돈이다. 김씨의 본래 연봉은 3500만원. 펜션사업을 통해 본업의 70%가 훨씬 넘는 부수입을 챙길 수 있다는 이야기다.

초기 투자에 들어간 은행 융자금을 상환하지 않고 방갈로를 지어 기업체 단체 손님을 받는다면 하루에 30만원 이상을 받을 수도 있다. 이 경우 연 1450만원의 추가 수입을 기대할 수 있다. 지가 상승률을 감안하고 일정금액을 목돈마련 저축성 예금에 가입한다면 김씨의 경우는 7년 정도 지나 10억원이란 목돈을 만들 수 있을 것이다.

보험설계사 이금자(55)씨는 얼마전 평소 알고 지내던 동네사람으로부터, 고양시 대장동에 사둔 그린벨트내 농지 1000평을 처분하라는 권유를 받았다. 평당 45만원을 받아주겠으니 처분하고 취락마을 내 토지를 구입하라는 권유였다. 평당 7만원에 구입했던 토지를 6배가 넘는 평당 45만원에 팔아주겠다고 하니 기분이 좋기도 했지만 한편으로는 두려운 마음이 들기도 했다.

조사시점에서 대장동의 그린벨트내 진흥지역 농지는 3호선 대곡역과 근접한 농지가 평당 30만원선이며 역에서 취락마을로 가는 길목의 철로변 자연지역 농지는 평당 50만원선이었다. 취락마을내 농지는 지역에 따라서 평당 60만 ~100만원선으로 조사되었다. 이씨 소유의 땅과 가까운, 경지정리가 잘된 농지의 가격은 27만∼32만원인 것으로 조사됐다. 특히 이 토지는 이씨가 의뢰한 땅보다 진입이 편리하고 객토를 하여 도로와 같은 높이로 되어 있다. 보기에도 가치가 있어 조사지와 같은 가격이라고 해도 비교우위가 있어 보였다. 이런 점들을 감안하면 이씨가 의뢰한 땅은 평당 30만원선이면 적정가격이라 여겨졌다.

한편 취락마을내 농지는 지구단위 계획이 수립되면 그린벨트지역에서 일부 해제되기 때문에 건물을 지을 수가 있다. 그렇게 되면 전철 역세권이면서 자연녹지지역이기 때문에 건폐율 20%, 용적률 100~150% 사이를 적용받을 수 있어 쾌적한 주거환경지구가 될 것이다. 시간이 경과된 뒤 그린벨트가 해제될 경우 건물을 지을 수 있는 농지는 평당 150만∼200만원 이상 지가가 상승할 것으로 판단된다. 진흥지역 농지와는 비교할 수 없을 정도로 높은 투자가치가 보장될 것이다.

따라서 필자는 이씨가 진흥지역 농지를 32만원선에 구입하려고 하는 것을 말리고 취락마을내 농지 600평을 평당 70만원에 매입하라고 권유했다. 그후 이씨가 취락지역 토지를 65만원에 매입했다는 이야기를 들었다. 현재 이 땅 역시 평당 100만원을 뛰어넘었다고 한다. 3∼5년 뒤 그린벨트에서 해제되면 최소 가격이 평당 150만원 이상은 될 것으로 보인다. 다른 직장인들처럼 ‘티끌모아 태산’식 저축에 나서지 않더라도 5년 후엔 10억은 무리없이 만들 수 있을 것으로 보인다.

테마가 있는 펜션을

공무원 김지만(27)씨는 산을 좋아하면서 낚시도 자주 다니는 편이다. 가진 돈은 적지만 부동산에 투자를 하고 싶어 정보는 놓치지 않고 수집하고 있다. 1년 전 강원도 내린천변에 낚시를 다니면서 평소 눈여겨봐둔 농가주택이 급매로 나온 사실을 알고 직장 동료 3명과 공동으로 대지 340평, 전(田) 1660평, 답(畓) 200평, 농가 25평을 7500만원에 사들였다. 자녀들의 자연학습 겸 낚시를 즐기기 위해서였다. 그런데 올해 들어 이 지역에 펜션바람이 불면서 팜스테이 펜션을 하려는 사람들이 어떻게 알았는지 찾아와 이 농가를 처분하라고 한다는 것이다. 가격은 매입 당시 가격의 두 배에 가까운 1억3000만원을 주겠다는 것이다. 김씨가 이 농가주택에 투자한 돈은 2500만원이다. 현재 이 농가주택을 처분하지 않고 펜션 운영자에게 맡길 경우 한달 100만원의 수입이 예상된다. 관리비 10만원을 빼더라도 투자자 1인당 30만원의 수입은 가능하다는 이야기이다. 2500만원의 투자금으로 연360만원의 수입을 올릴 수 있다면 상가와는 비교할 수 없는 고수익인 셈이다.

특히 김씨와 공동투자한 나머지 2명은 3년 후 이 주택을 처분할 계획을 밝힌 바 있다. 이때쯤이면 김씨는 아예 이 농가주택을 인수해 단독으로 팜스테이 펜션을 운영할 계획이다. 이 무렵 김씨는 명예퇴직을 통해 5000만원의 퇴직금을 추가 투자할 수 있는 여력도 확보할 수 있다. 특히 김씨에게는 그동안 취미삼아 모아둔 분재가 8t 분량이나 된다. 이 분재들을 활용하면 김씨만의 색깔이 있는 ‘테마가 있는 펜션’을 꾸밀 수 있기 때문에 펜션의 부가가치는 더욱 높아질 것이 분명하다. 김씨는 10년 후쯤 10억원의 자산을 모으겠다는 계획을 세우고 있다.

이처럼 펜션 투자는 무언가 특색 있는 테마를 잡는 것이 무엇보다 중요하다. 펜션이나 전원주택 투자를 통한 10억 모으기는 금융 재테크처럼 고차 방정식을 필요로 하지 않는 대신 더욱 꼼꼼한 준비를 필요로 한다. ‘땅’이 거짓말을 못 하는 것처럼 부동산 재테크 역시 꾸준히 연구하고 현장을 누비는 사람을 이겨낼 방도는 없는 것이다.