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노후주택 리모델링 안내서

“알뜰하게, 안전하게!”

  • | 김건희 객원기자 kkh4792@donga.com

노후주택 리모델링 안내서

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  • ● 친절, 자세한 설명…좋은 업체 선정이 ‘절반’
    ● 투자 대비 효과 좋은 단열시공, 외관공사부터
    ● 계약서에 없는 추가사항? 서면으로 기록 남겨야
    ● 공동주택 리모델링 하자 발생? ‘하자보수보증예치금’ 활용
    ● 국토부 및 지자체 지원 사업 다양…“미리 알고 챙기자!”
[㈜터와전 제공]

[㈜터와전 제공]

돌계단이냐 방부목(防腐木)이냐. 주택 현관 밖 계단 구조재를 결정할 때 돌 대신 방부목을 선택하는 사람이 많다. 방부목은 썩는 것을 방지하기 위해 방부재를 바르거나 주입한 목재로 미관상 보기 좋아 요즘 선호되고 있다. 그러나 방부목 계단은 여름철 높은 습도에 취약하다. 자칫 흰곰팡이가 생기기 쉽고 갈라지거나 뒤틀림 현상이 나타날 수 있다. 수리나 교체해야 할 때가 언젠가 온다. 반면 돌계단은 영구적으로 사용할 수 있다. 가격도 방부목 계단과 비슷한 수준이다. 다만 비나 눈에 젖으면 미끄러워 자칫 사람이 넘어져 다칠 위험이 있다. 주택에 사는 당신, 리모델링을 한다면 방부목 계단과 돌계단 중 무엇을 선택하겠는가. 

온라인 콘텐츠퍼블리싱 플랫폼 ‘브런치’에 실린 웹툰 ‘단독주택에서 살아보니’의 18화 ‘리모델링을 다시 한다면’. 작가 ‘센레 비지’가 2015년 단독주택을 리모델링한 자신의 경험담을 토대로 그린 이 에피소드에는 방부목 계단에 얽힌 일화가 나온다. 돌계단이라도 낮은 높이의 계단이라면 위험성이 그리 크지 않으니, 비용 절감 측면에서 돌계단이 방부목 계단보다 나을 수 있다는 것이다. 

센레 비지가 “다시 리모델링하면 이건 꼭 바꾸겠다”고 외치는 것 중 하나는 방범창을 창틀 안쪽이 아닌 바깥쪽에 설치하는 것이다. 방범창을 창틀 바깥에 설치하면 외관상 답답해 보일 것 같아 창틀 안쪽에 나사를 뚫어 설치했는데, 막상 살아보니 방범창을 깨끗하게 청소하기가 어려웠다. 창틀 틈새로 들어오는 미세먼지, 날벌레 등을 차단하려면 틈막이로 틈새를 메워야 한다. 그런데 방범창을 창틀 안쪽에 설치한 탓에 시중에서 판매하는 새시(sash) 틈막이가 맞지 않아 돈을 더 들여 점토 틈막이를 따로 구입해야 했다. 센레 비지는 “집 구조나 환경에 따라 다르겠지만, 경험에서 볼 때 방범창을 새시 바깥쪽에 설치해야 청소하기에 쉽고 비용도 절감할 수 있다”고 말했다.

방범창은 창틀 바깥에

화장실 전등과 환풍구 스위치를 하나로 연결한 것도 실책이었다. 환기를 하려고 스위치를 켜면 불도 같이 켜지기 때문이다. 그나마 LED 전등이라 전기료 부담이 크진 않지만 효율성이 떨어지는 건 어쩔 수 없다. 그는 “환풍구가 돌아가는 시간을 설정할 수 있는 장치가 내장된 스위치가 있다는 걸 나중에 알게 됐다”며 “다시 리모델링한다면 전등과 환풍구 스위치를 꼭 분리해 설치하겠다”고 했다. 

물론 잘한 것도 있다. 그는 “현관 앞에 중문을 설치한 것은 신의 한 수였다”고 평한다. 새로 설치한 중문은 집 밖에서 들어오는 먼지와 바람을 차단하는 것은 물론 반려동물이 현관으로 나가 신발과 뒹구는 참사를 방지한다. 같은 이유로 어린아이가 있는 집에서도 중문은 제 역할을 톡톡히 한다. 



센레 비지는 “침실에 여유 공간이 있다면 베란다를 두는 것을 고려해보라”고 조언한다. 침실에 베란다가 있으면 겨울철 바깥 냉기가 차단돼 따뜻하게 지낼 수 있고, 난방비도 절약된다. 또 베란다가 바깥 소음을 어느 정도 막아줘 조용하게 수면을 취하기도 좋다. 

보통 단층 주택은 내부 천장이 높지 않은 이상 햇볕이 적게 들어온다. 특히 집이 다닥다닥 붙어 있어 건물 사이가 비좁은 도심 주택은 더욱 그러하다. 집안을 한결 밝고 넓게 보이게 하고 싶다면 벽지와 바닥 색상을 밝은 것으로 고르는 게 좋다. 그는 “벽지 색이 밝을수록 빛이 많이 반사돼 집 안이 환해 보이고, 먼지와 벌레가 눈에 잘 띄어 집안을 좀 더 쾌적하게 관리할 수 있다”고 말한다. 

일반적으로 장판은 열전도율이 높지만 물컹한 질감 때문에 가구가 놓인 자국이 또렷하게 남는 데다 구멍이 생기는 단점이 있다. 반면 단단한 마루는 흠집이 잘 생기지 않고 발에 닿는 촉감도 좋다. 무엇보다 마루에 새겨진 나뭇결은 고급스러운 분위기를 낸다. 하지만 장판에 비해 열전도율이 떨어져 난방에 시간이 오래 걸리는 것은 단점이다. 센레 비지는 이런 점을 고려해 집 거실은 마루로, 방은 장판으로 구분해 시공했다. 덕분에 난방비 부담을 줄이면서도 각 자재가 주는 장점을 고루 누리고 있다. 

센레 비지는 “주택 리모델링에 관심 있다면 건축가가 쓴 책이나 인터뷰 기사를 읽어보길 권한다”며 “건축가나 하자공사 전문가들이 쓴 글을 통해 집에 대한 견문을 넓혀두면 리모델링을 할 때 큰 도움이 된다”고 조언했다.

약속 시간을 지키는가

한국토지주택공사가 진행하는 집주인임대주택사업(위쪽)과 서울시가 운영하는 집수리닷컴 홈페이지. 정부 및 지자체 기관을 잘 활용하면 비용도 아끼고 안전하게 노후주택을 리모델링할 수 있다. [한국토지주택공사, 서울시]

한국토지주택공사가 진행하는 집주인임대주택사업(위쪽)과 서울시가 운영하는 집수리닷컴 홈페이지. 정부 및 지자체 기관을 잘 활용하면 비용도 아끼고 안전하게 노후주택을 리모델링할 수 있다. [한국토지주택공사, 서울시]

주택 리모델링을 결심한 사람들의 포부는 한결같다. 이왕 하는 거 인테리어 잡지에 실릴 정도로 멋진 집으로 변신시키겠노라 다짐한다. 하지만 몇 군데 견적을 받아보면 예상치를 훌쩍 웃도는 공사 비용에 입이 다물어지지 않는다. 결국 현실과 타협해 세련된 인테리어보다는 ‘주택 기능 개선’에 중점을 두게 된다. 

공사 개시에 앞서 반드시 해야 하는 일이 있다. 먼저 공사 현장에서 직접 실측 치수를 재고 이를 사진으로 남겨둔다. 그리고 수도·난방·배관 상태가 어떤지, 누수나 곰팡이는 없는지, 내·외벽에 균열이 있는지 등을 꼼꼼하게 살핀다. 

공사에 앞서 도면을 작성해야 한다. 이를 어렵게 생각하는 사람들이 있는데, 직접 주택 구조의 치수를 재서 종이에 그리기만 해도 충분하다. 아파트라면 인터넷 부동산 사이트에 올라와 있는 내부 평면도를 활용한다. 

공사 단계별 작업 사항을 기록한 전체 공정 리스트를 작성해두면 공사 예산을 산정하기가 수월해진다. 이후 공정별로 업체를 섭외하고 공사 일정을 짠다. 직접 자재 시장에 나가거나 온라인몰에서 자재 가격을 비교하고 구매한다면 비용을 좀 더 아낄 수 있다. 

공사가 개시되면 공사 일정을 관리하면서 진행 상황을 모두 사진으로 남겨놓는다. 일정이 연기되거나 공사 결과물에 대한 의뢰인과 시공자의 생각이 다를 경우 사진을 근거로 좀 더 수월하게 협의할 수 있기 때문이다. 공사가 진행될 때마다 지출 금액을 공정별로 정리해놓는 것도 필수다. 공사금액이 과다 청구되는 사태에 대비할 수 있을뿐더러 리모델링 공사 총액을 시시때때로 가늠해볼 수 있다. 

리모델링을 할 때 가장 까다로운 것은 어떤 공사 업체를 선정하느냐다. 전문성, 공시가격, 실적(경험), 공사기간 및 결과물 약속 준수, 사후관리(AS) 등 고려해야 할 사항이 참 많다. 적어도 3곳 업체로부터 견적을 받아 합리적인 가격인지 가늠해본다. 그러나 명심할 것은 가격보다 중요한 것이 안정성이란 점이다. 무조건 싸게 부르는 업체보다는 전문성이 있는 회사인지를 중점적으로 살핀다. 

리모델링 업체의 전문성을 판별하는 척도는 뭘까? 해당 분야에 대한 지식과 상세한 기술력, 시공과정, 시공법, 신(新)자재에 대한 정보 등을 구체적으로 제시할 수 있는 업체라야 한다. 또 업체가 내가 의뢰하는 것과 유사한 시공을 해본 적 있는지, 리모델링 공정을 쉽게 설명해주는지, 최신 공법을 최대한 활용하려고 하는지 등을 살펴보도록 한다. 

미팅 약속시간을 제대로 지키는지도 확인한다. ‘시간’에 대한 태도를 가늠하기 위해서다. 일반인은 대체로 공사에 시간이 얼마나 소요되는지 잘 모른다. 공사기간이 무한정 늘어나면 인건비 폭탄을 맞을 수 있다. 따라서 공사기간을 정확하게 제시하고 이를 지켜가며 작업하는 업체를 선별해야 한다. 

사업자등록증과 각종 면허 여부도 확인한다. 사업자등록 없이 건설 및 인테리어 사업을 하지는 않는지, 실내건축업 면허(실내건축공사업면허 혹은 종합건설면허)를 소지했는지 등을 살펴본다. 국토교통부가 운영하는 건설업체정보조회(www.kiscon.net)에서 해당 업체 정보를 조회해볼 수 있다. 

공사업체에 하자이행보증증권 발행을 요구하는 것도 좋은 생각이다. 하자이행보증증권은 공신력 있는 서울보증보험 같은 보험사나 증권사가 발행하는 것으로, 업체가 하자보수를 이행하지 않을 때 소비자가 자비로 하자를 수리한 후 하자이행보증증권을 발행한 보험사나 증권사에 비용을 청구해 돌려받는 것이다. 

공사 중 기존 견적서나 계약서에 없던 사항이 추가적으로 발생하면 e메일이나 서면, 문자메시지 등으로 해당 사항을 기록으로 남기고 이를 보관한다. 또 업체가 자재 값을 사전에 요구하면 사업장 주소나 사업자등록증, 명함 등을 요구한다. 계약금은 반드시 나눠서 지급하고 공사 마무리 확인 후 최소 1개월 거주한 뒤에 하자가 없음을 확인하고 나머지 잔금을 지급하도록 한다.

꼭 넣어야 할 특약 사항

업체로부터 견적서를 받은 다음에는 항목별로 면적이나 사이즈, 사양에 대해 충분히 설명을 듣고 사용할 제품을 견적서에 기재해놓는다. 그래야 향후 발생할 수 있는 갈등의 소지를 줄일 수 있다. 이를테면 벽지의 브랜드명과 사이즈, 고유 넘버를 적어두면 시공이나 추가 주문을 할 때 다른 제품과 혼동되는 사고를 예방할 수 있다. 공사 결과물에 대한 생각이 의뢰인과 업체가 서로 다를 수 있으므로 자신이 원하는 시공 이미지나 사진을 계약서에 첨부하는 것도 좋은 방법이다. 계약서를 작성할 때는 업체의 사업자등록증 사본을 받도록 한다. 

공사가 갑자기 중단될 때를 대비해 계약서에 특약 사항으로 ‘기시공했던 공사금액을 객관적으로 산정해 정산한다’라는 문구를 넣도록 한다. 계약서에 공사기간을 지정하고, 공사가 지체될 경우 총 공사비에서 지체된 일수에 해당하는 만큼 인건비를 되돌려 받는 내용도 포함한다. 

‘셀프공사’의 장점은 자재를 손수 다양하게 선택할 수 있고, 인건비도 절감할 수 있다는 점이다. 최근엔 일반인이 직접 시공하기 편리한 리모델링 자재들이 나오고 있어 선택의 폭이 더욱 넓어졌다. 재개발이나 재건축을 앞둔 노후주택이라면 이러한 자재를 활용해 부분적으로 보수해 한결 쾌적하게 지낼 수 있다. 기존 자재를 철거하지 않고 덧붙이는 방법도 있다. 재건축 등이 예정된 개발 지역이라면 번거로운 공사 대신 부착이나 조립식 등 건식 시공을 해 비용과 시간을 단축하도록 한다.

셀프 리모델링, 점점 쉬워져

서울 중구 방산시장에서 벽지를 고르는 한 고객. 인테리어 마감재 등을 직접 구매하는 것만으로도 리모델링 비용을 상당히 절약할 수 있다. [장승윤 동아일보 기자]

서울 중구 방산시장에서 벽지를 고르는 한 고객. 인테리어 마감재 등을 직접 구매하는 것만으로도 리모델링 비용을 상당히 절약할 수 있다. [장승윤 동아일보 기자]

건축과 인테리어에 적용되는 마감재는 얼마든지 직접 구할 수 있다. 서울 중구 을지로 자재 거리에선 타일, 벽지 등을 취급한다. 이곳 매장에서 작업자를 소개받을 수도 있다. 이 밖에 서울 서초구 논현동 가구·자재거리, 방배동 가구거리, 고속터미널 소품거리, 서울 용산구 이태원 앤티크·소품거리, 서울 마포구 홍대 가구·공방거리, 경기 성남시 분당구 자재골목, 경기 광명과 고양의 이케아(IKEA) 매장에서도 각종 자재를 저렴하게 구할 수 있다. 

리모델링을 처음 해보는 사람들은 어느 범위까지 시공이 가능한지, 가격은 얼만지 감을 잡지 못한다. 보통 ‘평’ 단위로 시공 금액을 따지는데, 이 경우 오류가 발생할 수 있다. 

예를 들어 철거는 평당 5만~10만 원가량인데, 실제 철거 작업에서는 철거할 품목별로 난이도가 달라 품목별, 부위별로 그 비용을 산출하는 것이 더 정확하다. 여건이 된다면 시공하려는 부위의 면적과 로스(loss, 작업 중 여유분) 물량을 계산해 자재를 직접 구매해보도록 한다. 거리가 멀면 인건비가 올라간다. 이왕이면 공사 현장 가까이에 있는 작업자에게 일을 맡기는 게 비용 면에서 유리하다. 직접 자재를 구매하고 인부를 구하는 것만으로도 공사비용을 30~50% 절감할 수 있다. 

한편 리모델링은 비용 대비 효과가 좋은 항목부터 하는 것이 좋다. 대표적인 것이 단열시공. 이는 노후주택의 수명을 연장하는 효과를 낸다. 빌라나 연립주택, 산이나 건물 그늘에 들어선 아파트는 벽체나 천장에 내부 단열재를 시공하는 것만으로도 겨울철 실내온도를 따뜻하게 유지할 수 있다. 

외관 공사도 비용 대비 만족도가 높다. 시공이 간편하면서도 폐기물 처리가 용이하고 재사용할 수 있는 자재가 좋다. 외벽 크랙을 보수한 뒤 페인트칠을 하거나 기존 외벽 표면에 단열베이스와 방수자재를 덧붙여 단열 리모델링을 할 수 있다. 최근 인기 있는 자재로는 징크 패널, 스타코 마감, 특수페인트 등이 있다. 페인트 형태로 뿌리거나 외벽 표면에 붙이기, 외부 전용 페인트로 칠하기 등으로도 외벽 리모델링이 가능하다. 최근에는 단열 기능을 더한 외부 패널 제품도 나왔다.

공사비 지원 등 백배 활용하기

건물이 노후하면 누수, 녹물, 악취 등이 발생하고 물이 시원하게 나오지 않을 수 있다. 주택 관리에 치명적일뿐더러 건강에도 좋지 않다. 서울시는 노후 옥내 급수관 교체에 공사비의 80%를 지원한다. 뉴타운, 재개발, 재건축, 리모델링 사업이 승인된 건축물을 제외한, 1994년 이전에 지어진 주택 중 ‘아연도강관’을 사용하는 주택이 그 대상이다. 단독주택은 150만 원, 다가구주택은 250만 원, 아파트 등 공동주택은 가구당 120만 원까지 지원한다. 신청은 다산콜센터(120). 

경기도 역시 노후 수도관 교체 사업을 실시하고 있다. 지은 지 20년 지난 노후주택(단독 및 공동주택) 중 면적 130㎡ 이하 가구가 지원 대상이다. 기초생활수급자 등 저소득층은 공사비 전액을, 면적 60㎡ 이하는 80%, 85㎡ 이하는 50%, 130㎡ 이하는 30%를 지원받을 수 있다. 공용배관의 경우 가구별 50만 원, 옥내 급수관은 150만 원까지 지원해준다. 거주지 시청 수도 부서(옥내급수관)나 공동주택 부서(공용배관), 경기도 콜센터(031-120)로 신청하면 된다. 

한편 공동주택의 경우엔 장기수선충당금을 활용해 주요 시설을 보수한다. 장기수선충당금이란 주택법(제51조)에 따라 공동주택의 노후화에 대비해 주요 시설을 보수할 목적으로 적립하는 금액이다. 보통 매달 징수되는 아파트 관리비에 장기수선충당금이 포함돼 있다. 엘리베이터 교체, 외벽 도색 등이 주로 장기수선충당금으로 진행된다. 내가 사는 아파트의 장기수선충당금이 제대로 적립되고 있는지 궁금하다면 국토부가 운영하는 공동주택관리정보시스템(k-apt.go.kr)에서 확인할 수 있다. 다만 장기수선충당금을 활용하려면 소유주의 50% 이상이 동의해야 한다. 

이웃집의 잘못된 리모델링 공사로 피해를 입었다면? 행정심판이나 민사소송 등으로 해결할 수 있지만, 이는 시간과 경비 등의 비용이 만만치 않다. 그보다는 건축분쟁조정위원회를 통해 해결을 도모할 수 있다. 각 시군구와 특별시·광역시·도에 건축분쟁조정위원회가 설치돼 있다. 위원회는 건축주, 전문 기술자, 인근 주민 간 발생한 분쟁을 조정하는 역할을 한다. 

공동주택 리모델링 공사 후 하자가 발생해 건축주와 입주민 사이에 분쟁이 발생했다면 하자보수보증예치금 제도를 활용할 수 있다. 이 제도는 건축주나 시공자가 대지 가격을 제외한 총 공사비의 3%에 해당하는 금액을 금융기관에 예치하는 것이다. 입주민들이 건물 하자에 대한 보수를 요청하면 건축주는 이 예치금으로 보수비용을 지불해야 한다. 

그런데 건축주나 시공자가 입주민들의 연락을 피한다면? 입주자대표회의를 구성해 과반의 동의를 얻으면 하자보수보증금이 예치된 금융기관을 통해 보상받을 수 있다. 공동주택 공실률이 50%가 넘으면 전체 가구의 과반 동의를 얻기가 어려운데, 이 경우엔 건축주에 대해 민사소송을 제기해야 한다. 이때 물증 확보를 위해 공사 전후 시공 과정을 사진으로 남겨둔다. 보수공사를 위해 집 밖에서 지내야 하는 경우엔 숙박비와 이삿짐 보관료, 청소비, 가구 손상 등 피해에 대한 손해배상까지 받을 수 있다. 

다만 최근 서울보증보험 청구 방식이 바뀌었다는 점을 기억하자. 서울보증보험을 청구하려면 반드시 ‘건축주 합의서’를 제출해야 한다. 건축주 합의서 마련이 요원하다면 입주민들 각자 혹은 입주민 대표단을 구성해 국토부 하자심사분쟁조정위원회에 제소해야 한다. 하자 판정을 받으면 입주민들은 60일 안에 하자보수 결과나 하자보수 계획서를 제출해야 한다. 이를 어기면 과태료가 부과된다. 한편 건축주는 하자보수를 이행한 후 그 결과를 하자정보관리시스템(www.adc.go.kr)에 등록해야 한다.

낡은 집, LH에 맡겨볼까

서울시는 2016년 4월부터 정비사업 구역에 대한 ‘직권해제’를 진행 중이다. 직권해제란 재개발 추진위원회나 조합이 자진 해산하는 것과 달리 주민 갈등이나 사업성 문제로 사업이 추진되기 어렵다고 판단될 경우 시장이 직권으로 정비사업 구역 지정을 해제하는 것을 말한다. 이러한 해제지가 자체적으로 공동시설이나 기반시설을 조성할 경우 시로부터 시비(市費)를 지원받을 수 있다. 직권해제 유형에 따라 70~100%까지 그 비용이 차별적으로 지원된다. 또한 해제지는 주거 환경 개선을 위한 가로주택정비 등 대안 사업도 시 지원을 받아 진행할 수 있다. 

낡은 집을 소유했다면 ‘집주인임대주택사업’에 참여하는 것을 고려해보자. 사업 주체인 한국토지주택공사(LH)로부터 지원을 받아 신축, 매입, 경수선(리모델링)한 뒤 임대 수익을 올릴 수 있다. LH가 임대 운영 및 관리도 맡아준다. 다만 집주인은 임대료를 시세의 85% 수준으로 하겠다고 약정해야 한다. LH는 공실(空室) 여부에 상관없이 만실을 기준으로 집주인에게 확정 수익을 지급한다. 집주인임대주택사업 홈페이지(jipjuin.lh.or.kr)나 LH콜센터(1600-1004)로 문의. 

굳이 공공임대주택으로 활용하지 않더라도 보유하고 있는 낡은 주택을 리모델링할 때 정부 및 지자체의 다양한 도움을 받을 수 있다. 서울시의 집수리닷컴(jibsuri.seoul.go.kr)은 스스로 집을 고치기 위한 이론과 기술 등 유용한 정보를 알려주고 있다. 집수리에 필요한 도구도 빌려준다. 100여 명의 전문가로 구성된 ‘집수리 닥터단’도 있는데, 4층 이하 저층 주택을 대상으로 직접 해당 주택을 방문해 공사 범위, 공사비 등을 상담하고 지원 제도를 안내해준다.



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