알고보면 손쉬운 경매 재테크

• 법원경매는 아직까지 대중화된 재테크 수단이 아니다. 20~30대부터 자금조달 계획을 세우고 이론적 지식 습득에 나서는 것은 경매투자의 ABC. 공장은 공장대로, 상가는 상가대로 주변 여건을 살피는 것이 우선이다.

법원경매는 한꺼번에 목돈을 챙길 수도 있는 짭짤한 재테크 수단이다.

예금이자가 떨어지면서 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 부동산 투자에서 수익률을 올리기 위해서는 분석능력이 필요하며 시장여건을 세밀히 조사하는 노력, 즉 발품을 얼마나 파느냐도 중요하다.

IMF 관리체제 이후 투자자들에게 커다란 인기를 끌고 있는 분야가 바로 법원경매시장이다. 다소 까다롭고 어렵게 느껴졌던 민사소송법이 2002년 7월 민사집행법으로 바뀌면서 일반 투자자가 법원경매에 한 걸음 더 가깝게 접근할 수 있는 계기가 마련된 것도 경매시장을 활성화시키는 요인으로 작용했다.

법원경매란 돈을 빌려쓴 사람(채무자)이 돈 빌려준 사람(채권자)에게 돈을 갚지 않았을 때(채무상환 불이행) 돈을 빌려준 사람이 채권을 회수할 목적으로 만들어진 절차다. 즉 법원에서 채무자의 부동산을 경매라는 절차를 통해 현금화하여 채권자들에게 분배하는 것이다. 이러한 절차에서 경매물건을 시세보다 싸게 구입할 수 있다는 장점 때문에 법원경매가 재테크 수단으로 인기를 끌고 있는 것이다

등기부등본 보는 법부터 배워라

부가가치가 높은 물건을 적절한 가격에 낙찰받기만 한다면 경매는 짧은 기간에 10억원이라는 목돈을 만들기에 부족함이 없는 재테크 수단이다. 금융상품을 통한 재테크와는 달리 한꺼번에 ‘크게 튀길 수 있는’ 재테크 수단이 법원경매인 셈이다.



그러나 법원경매는 아직까지 일반인에게 그리 친숙한 재테크 수단이 아닌만큼 ‘10억원’이라는 구체적 목표에 급급하기보다는 경매에 입문하기 위한 ABC부터 점검하는 것이 성공의 지름길이라고 할 수 있다.

첫째, 부동산 전반의 흐름을 이해할 수 있는 정도의 기초지식을 습득해야만 한다. 등기부등본을 보는 방법부터 시작해 보자.

둘째, 경매진행 절차를 올바르게 이해하는 것이 중요하다. 채권자가 경매신청을 하면 2∼３개월이 지나 신문이나 인터넷을 통해 매각기일이 공고된다. 매각기일 공고는 14일 전에 나지만 물건자료 (물건명세서, 현황조사서, 임대차조사서, 감정평가서) 열람은 7일 전에야 가능하다.

매각기일에 맞춰 입찰에 부쳐지면 매각결정 기일까지 통상 7일이 소요되며 매각허가 결정이 나면 대금을 30일 이내에 납부해야 한다. 소유권 효력은 대금납부와 동시에 발생한다.

셋째, 대부분 초보 투자자들은 주거용 부동산에 거주하는 점유자의 명도에 불안을 느끼고 있다. 그러나 법적인 절차를 숙지하거나 경매 부동산에 대한 권리분석과 현장방문 조사요령을 제대로 챙긴다면 이러한 불안에서도 어렵지 않게 벗어날 수 있다.

일반인이 경매시장에서 성공하기 위해서는 치밀한 준비가 필요하다. 연령대별로 준비해야 할 사항들을 짚어보고 실전사례를 통해 10억원이라는 목표에 도전하기 위한 재테크 성공비결을 알아보자.

사회생활 초년병인 20~30대는 부동산에 대해 꾸준한 관심을 갖는 것이 무엇보다 중요하다. 준비된 자본이 없는 20~30대는 자금조달 계획을 꼼꼼히 세우고 이론적인 지식을 습득하는 데 시간을 아끼지 말아야 한다. 또 정부가 내놓는 부동산 정책의 흐름, 유망한 투자처 등에 관한 기사 스크랩을 해놓는 것도 경매시장의 전반적 흐름을 이해하는 데 도움이 될 것이다.

대학이나 사설기관에서 정기적으로 시행하는 교육 과정을 수강하는 것도 부동산 재테크의 중요한 밑거름이 된다. 교육을 받기로 결심한 뒤에는 실무 위주로 수업하는 교육기관을 선택하는 것이 좋고 현업에서 컨설팅을 하고 있는 강사를 만나는 것이 좋다. 강의를 마치고 나서라도 자주 얼굴을 마주치며 강사를 귀찮게 하라. 두드리는 자에게만 길이 열린다.

여유자금이 어느 정도 확보된 경우라면 실제 거주 목적의 집을 경매를 통해 구입한다든지, 소규모의 경매투자로 실전에 입문해 보는 것도 좋다. 경매 초보자의 문제점은 싸다고 무조건 덤벼드는데 있다. 초보자가 사설기관에서의 교육과정을 마치고 소자본으로 경매에 참여할 때는 컨설팅 회사를 끼고 실습한다는 생각으로 한두 차례의 연습이 필요하다. 싸다고 덥석 물었다가 문제가 생겨 컨설팅사에 문의하면 그때는 이미 늦었다. 사후처리만 담당해주는 컨설팅사는 거의 없기 때문이다.

투자여력이 있는 40~50대라면 수익률을 분석해 자신에게 맞는 종목에 투자하면 된다. 보유한 금액으로 경매투자에 나설 것인가, 금융상품에 투자할 것인가는 취득한 부동산에서 창출되는 수익률과 금융권의 이자율을 따져보고 유리한 쪽을 활용하는 것이 좋다. 부동산 종목은 임대수익을 노리는 부동산이냐, 개발여건을 고려한 부동산이냐에 따라 달라질 수 있다. 당장의 수익까지 고려한 임대수익이 목적이라면 상가투자에도 눈을 돌려볼 만하다.

부동산 가치상승을 기대하고 향후 개발지역의 부동산에 투자하려면 중장기적인 계획을 세워야 한다. 개발지역 부동산에 투자할 때는 향후 발전 가능성이 있는 곳을 타진해 여윳돈으로 투자하는 것이 바람직하다.

이모(52)씨는 인천 부평구에 있는 공장을 법원경매를 통해 6억8100만원에 낙찰받았다. 대지 250평에 건평 400평의 지하3층 건물. 최초 감정가가 16억6000만원이었으나 2회 유찰돼 최저가는 5억7100만원까지 떨어졌다. 현재 공장의 시세는 10억원에 육박하는 9억5000만원. 그동안 이씨는 보증금 5000만원에 월 500만원을 내고 공장을 빌려 운영하고 있었다. 그는 인근에 위치한 공장이 경매로 넘어간 것을 확인하자마자 6억원을 은행에서 대출받았다. 항고와 재항고 기간을 거쳐 낙찰받은 지 11개월 후 입주했으며 2층(보증금 2000만원/월 200만원)과 3층(보증금 1500만원/월 150만원)을 임대해 6억원 대출로 인해 발생하는 월 이자 350만원을 임대수익으로 충당하고 있다. 월 임대료로 지출되던 500만원을 고스란히 쌈짓돈으로 만든 것이다.

이씨처럼 공장을 경매로 낙찰받으려면 몇 가지 주의할 점이 필요하다. 공장운영이 목적이라면 업종에 맞는 물건을 골라야 한다. 낙찰받은 뒤 설비를 처분하는 일이 쉽지 않기 때문이다. 동일업종이 아니라면 설비 전체가 무용지물이 될 수도 있기 때문에 동종업계의 공장을 낙찰받는 것이 여러모로 좋다.

상가 경매는 상권부터 살펴라

그러나 투자목적의 경매라면 어느 정도의 수익을 올릴 수 있는지를 최우선적으로 고려해야 한다. 또한 다른 업종으로 변경하게 될 경우에도 대비해야 한다. 상가를 지어 임대하려는 목적이었다면 공장지대의 건물을 낙찰받는 것은 곤란하다.

공장경매가 최근 들어 인기를 얻는 이유는 아파트나 근린상가 투자에서 시세차익을 보지 못한 투자자들이 공장의 수익성을 고려해 투자하기 시작했고, 서울과 수도권의 공장허가가 까다로워 지면서 기존 공장들의 가치가 상승하고 있기 때문이다.

서울 강동구에 있는 근린상가를 6억8500만원에 낙찰받은 서모(48)씨. 총 3층인 근린상가는 대지 45평에 건평 115평이다. 최초감정가는 7억6500만원으로 1회 유찰돼 최저가가 6억1200만원이었다. 서울 근교에서 소규모 약국을 운영하던 서씨는 1층에 약 10평의 약국을 운영하면서 2층을 살림집으로 사용하고 있었다. 가지고 있던 집을 처분하니 손에 쥔 돈은 약 2억원. 강동구 근린상가를 낙찰받기 위해 은행에서 필요한 자금의 60%(4억1100만원)를 대출받았다.

현재 1층은 서씨가 약국을 운영하고 있고 2층과 3층은 개인병원에 세 놓아, 각각 보증금 1억원/월 200만원, 보증금 5000만원/월 250만원의 임대료 수익을 올리고 있다. 월세로만 한 달에 450만원의 수익을 올리고 있는데다 이 건물의 현 시세는 이미 15억원에 이르렀다.

근린상가를 낙찰받을 때는 주위의 상권이 살아있는지 잘 살펴볼 필요가 있다. 여러 번의 유찰로 가격이 최초 감정가의 50% 이상 하락했다 하더라도 주변 상권이 죽어 있다면 근린상가에 입점해 장사를 하거나 상가를 임대하는 데 문제가 생기기 때문이다. 상가에 입점해 있는 임차인이 많다면 낙찰 후 인수할 임차인은 없는지도 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

바야흐로 ‘사오정 시대’가 도래했다. 평생직장이란 개념이 무너진 시대. 경매를 통한 재테크에 성공한다면 45세 정년이 두렵지 않다. 법원경매를 생소한 분야라고만 치부하지 말고 꾸준한 관심과 노력을 동시에 기울인다면 머지않아 당신도 ‘10억 자산가’가 될 수 있다.